Hipotecas en el IRPF

La deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF es uno de los beneficios fiscales más importantes a los que una familia puede acogerse. Hay importantes novedades en la campaña del IRPF de 2013, que se inicia en mayo de 2014, que merece la pena comentar antes de entrar en detalle sobre la naturaleza, importe e historia de este beneficio fiscal a las familias que deciden invertir en un hogar.

¿Me deduce la vivienda en el IRPF de 2013 y siguientes ejercicios?

Si estamos preparando la presentación de la renta correspondiente al ejercicio 2013, que se paga o cobra en mayo y junio de 2014, lo primero que deberemos preguntarnos es si los gastos de adquisición de la vivienda habitual, incluyendo las cuotas pagadas del préstamo hipotecario si procede, son deducibles como en años anteriores.

La respuesta depende de:
  • Si se compró la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, los gastos e hipoteca son deducibles. Tendremos que esperar a ver qué puede ocurrir en ejercicios fiscales venideros, ya que desde Europa y el FMI reclaman que se elimine esta ventaja fiscal, lo que podría acabar pasando (de forma retroactiva). En todo caso, a mayo de 2014 no hay cambios en este aspecto.
  • Si la primera residencia se ha comprado del 01/01/2013 en adelante, no se puede deducir cantidad alguna en el IRPF de 2013 en adelante. Ya no hay ventajas fiscales para comprar casas.
También hay un régimen transitorio para otros casos, a saber:
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estén terminadas antes de 1 de enero de 2017.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013 siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión y/o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Si tienes dudas sobre el IRPF, no dudes en formular la pregunta de forma gratuita a nuestros expertos en fiscalidad, haciendo click en este enlace que te lleva a la comunidad de iAhorradores.

Veamos ahora qué considera vivienda habitual la normativa fiscal, para los contribuyentes que aún pueden disfrutar de la deducción:

¿Qué inmuebles se consideran vivienda habitual?

Antes de entrar a analizar la deducción aplicable, tenemos que tener claro que sólo computan los gastos destinados a a sufragar la adquisición de la primera vivienda habitual (o las siguientes si se vende la anterior y con limitaciones según los importes deducidos con la primera).

Por tanto, la adquisición de otro tipo de inmuebles, sean segundas residencias u otro tipo de edificación que no se considere vivienda habitual no tendrá derecho a deducción en la declaración de renta.

Para que un inmueble sea considerado una vivienda habitual a efectos fiscales es necesario que:

  • Sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
    • Fallecimiento del contribuyente
    • Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
  • Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
  • También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.

Es importante tener en cuenta el requisito de los 3 años, ya que puede ocurrir que vendamos la casa antes de este periodo, para después comprar otra vivienda habitual, pensando que nos podemos acoger a la exención por reinversión. Y nos llevaremos la desagradable y cara sorpresa de Hacienda no nos permite la exención de la plusvalía, ya que no considera que hayamos vendido una vivienda habitual (por incumplir el plazo de residencia de 3 años).

Además tenemos que ser propietarios del pleno dominio (propietarios sin limitación alguna). Por tanto, un nudo propietario, un usufructuario o un titular fideicomisario, por ejemplo, no tienen derecho a deducción.

¿Desgrava mi hipoteca en el IRPF?

Otra duda que tenemos que resolver es si cualquier hipoteca sobre una vivienda habitual es deducible en el IRPF; la respuesta en no. No todas las hipotecas son deducibles, pese a que mucha gente no lo sabe.

Los gastos de la hipoteca, incluido los intereses y seguros relacionados, son deducibles en el IRPF siempre que estén relacionados con la adquisición de la viviendas habitual. Por tanto, si el préstamo hipotecario se solicitó para otros fines, tales como una refinanciación de deudas o para obtener liquidez, la hipoteca no se puede desgravar en el IRPF.

Otra casuística típica es pretender desgravarse el 100% de las cuotas hipotecarias, a pesar de que se solicitó una hipoteca para comprara la casa y amueblarla, por ejemplo. En estos casos hay que aplicar la deducción al porcentaje de las cuotas que financian la compra de la vivienda, sin computar el resto.

Hipotecas para vivienda habitual destacadas

Importe de la deducción

Para el año 2013 (que se presenta a partir de abril de 2014) la deducción por vivienda habitual se calcula de la siguiente forma:

A los gastos de adquisición de la vivienda (incluyendo las cuotas pagadas en el 2013 por la hipoteca) se le aplica un 15% (ver condiciones particulares según CC.AA), que es el importe que nos podremos deducir.

El límite para el 2013 está fijado en 9.040 euros de gastos deducibles máximos, lo que aplicando el 15% significa que como límite nos deduciremos 1.356 euros (sin que nuestros ingresos limiten esta cantidad).

No todos los gastos dan derecho a deducción. Los siguientes no computan a estos efectos:

  1. Gastos de reparación y conservación de la casa.
  2. Gastos de sustitución de elementos, como aires acondicionados, puertas de seguridad, etc.
  3. Mejoras de la vivienda.
  4. La tercera plaza de garaje y siguientes adquiridas conjuntamente con la casa.
  5. Plazas de garaje, piscinas, jardines, instalaciones deportivas y demás si se adquieren de forma separada de la vivienda habitual.

Para profundizar en el tema os dejamos un enlace a las guías y manuales de la renta 2013 de la Agencia Tributaria.

Un poco de historia reciente sobre el IRPF

En el año 2011 el Gobierno del PSOE modificó la deducción, limitando este beneficio fiscal según la renta del contribuyente. Sin embargo el PP al llegar al poder volvió a incorporar la deducción por vivienda habitual para el 2011 en los mismos términos que estaba antes.

Por tanto, en la declaración del año 2011 y en 2012 seguía vigente la deducción por adquisición de vivienda habitual sin ninguna limitación por nivel de renta.

La inseguridad jurídica acaecida en la fiscalidad de la vivienda habitual en el IRPF es muy preocupante; si en el 2012, en el último momento, el Gobierno de Rajoy recuperó la deducción en los términos anteriores a la reforma de Zapatero, después la Comisión Europea, después de aprobar el rescate financiero a nuestra banca, reclamó que se eliminara el beneficio fiscal.

El Presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, anunció el 11 de julio de 2012, que se eliminaría la deducción por vivienda habitual en el IRPF con efectos en el 2013, para los que adquirieran una casa a partir de este año. Es decir, que los que compraron una vivienda antes del 1 de enero de 2013 podrían seguir aplicando la deducción, pero los que la compran a partir de esta fecha perderían el beneficio fiscal. 

Director editorial de iAhorro

Economista especializado en productos financieros, autor del libro La banca culpable y divulgador de economía en medios de comunicación.

Los bancos y demás proveedores de servicios venden, bien o mal según la entidad. Nosotros tratamos de enseñarte a comprar.

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