Hola Roser FC,
Atiendo tus preguntas en el mismo orden que las planteas, para mayor claridad.
1. Partamos de la base de que un seguro de hogar NO es obligatorio, por Ley, al hipotecar.
Solo hay una excepción y esta se produce cuando el banco no te deja el dinero directamente sino que obtiene este vendiéndole el riesgo a terceros mediante cédulas hipotecarias u otro tipo de derivados. Más abajo aclararé qué significa cada uno de los términos que apuntas pero, claro, si el seguro no es obligatorio es de cajón que no lo es ninguna de las restricciones a tus derechos que te proponen.
2. Cada una de estas situaciones tiene un significado distinto en seguros:
o BENEFICIARIO: es la persona (física o jurídica) a quien el asegurador pagará TODA indemnización que tenga que ver con el riesgo asegurado. Si prestas atención a un seguro de hogar verás que este tiene coberturas distintas tales como el incendio, explosión, daños por robo, daños por agua, por inundación, por lluvia, por viento, por pedrisco o nieve, por colisión de vehículos o la rotura de cristales, lunas y espejos. Pues bien, cuando hemos nombrado "beneficiario" al banco cualquier indemnización relacionada con cualquier bien dañado, sea del edificio o sea del contenido (tu ropa, tus muebles, los juguetes de los niños, tu cuadro, lámpara, televisor, ordenador o la colección de discos) debe ser pagado ¡AL BANCO! ¿Tiene eso alguna lógica? Además invito a cualquier lector de este foro que mire en su seguro de hogar en el que ha designado beneficiario al banco si existe alguna limitación a ese derecho, bien en importe (¿por qué hacerlo beneficiario por el valor total de la casa si resulta que solo debemos un tanto por ciento del mismo?) o bien en cuanto a qué tipo de bienes (por ejemplo una exclusión de derecho al contenido implicaría que no pueda cobrar mi colchón o mis zapatos) pero no hallaréis esa limitación de derechos ¿por qué? O bien no saben lo que hacen o bien lo saben demasiado bien.
o CESIÓN DE DERECHOS: en este caso el beneficiario es el asegurado (tu) pero... el banco se reserva el derecho preferente de cobrar ese dinero. No es algo imaginario para los vecinos de Lorca, una ciudad que tras ser asolada por un terremoto vio cómo los bancos se quedaban las indemnizaciones del Consorcio y las casas quedaban sin reparar porque no había cumplido su misión el seguro (http://www.interviu.es/reportajes/articulos/los-bancos-bloquean-el-dinero-de-las-victimas-del-terremoto-de-lorca ) algo que tuve el dudoso honor de denunciar. Aparte reitero que si se hace eso el seguro debería incluir una restricción respecto de a qué bienes puede tener derecho de preferencia porque si no se especifica el banco tendrá derecho a quedarse la indemnización hasta de la ropa interior siniestrada.
o ACREEDOR HIPOTECARIO: esta es la única figura que está prevista en la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro en su artículo 40 en relación a este tipo de préstamos y el seguro de incendios y riesgos extraordinarios (que no es el de hogar) y que es el que debemos considerar cuando se ha titulizado el préstamo, no en cualquier otro supuesto de financiación. La Dirección General de Seguros tiene su criterio del Servicio de Reclamaciones al respecto. Esta es la única forma de las comentadas que no otorga ningún derecho sobre el contenido de la casa y sobre garantías "de servicio" como puede ser una reparación de fontanería, el valor de un cristal o sanitario roto o el forzamiento de una cerradura. Por poner ejemplos.
3. El banco (no su cliente) tiene unas obligaciones de seguro si tituliza.
ADICAE, por ejemplo, ha insistido mucho en eso e incluso llega a proponer que el seguro de incendios debería pagarlo quien está obligado a garantizar ante los compradores de los títulos que es el banco. No obstante eso no va a suceder en el plano real. El tasador, por ello, debe informar en su informe dos valores, el de mercado y de "seguro" que no es otra cosa que el valor REAL de la obra descontando el valor del suelo y su obsolescencia, si llega el caso. Ese valor es ampliamente utilizado en los entornos no profesionales de venta de seguros simplemente porque es un dato que se tiene a mano, no hay que hacer ningún tipo de esfuerzo mental y el cliente no lo discute. Pero ¿es correcto? Pues puede que sí o que no, es decir, es como jugar al bingo.¿Por qué? Pues tiene su justificación técnica que no tiene ningún misterio pero para "verlo" hay que haberse leído los contratos de seguro y la Ley o que alguien te lo explique que es lo que haré a continuación pero, en resumen, te diré que cada póliza del mercado debe asegurarse con un capital distinto dado que no todas cubren lo mismo. Así de sencillo. La pregunta de si debe aparecer el banco ya la he contestado en los puntos anteriores.
A continuación te explico por qué seguros distintos necesitan capitales distintos y, por consiguiente, lo de tomar el valor "de seguro" de la tasación es un error profesional de bulto.
Empecemos por el principio. En todo contrato de seguro de daños hallarás un capítulo "DEFINICIONES" al principio. En esas definiciones hay una que vamos a usar ahora. Esta (copio el texto de un contrato de seguro de hogar normal):
"Suma Asegurada Es la cantidad fijada en las Condiciones Particulares de la Póliza para las diferentes garantías que representa el límite máximo de la indemnización a pagar por el Asegurador en cada siniestro." (Línea Directa, será el "caso 1" que es el que "coloca" Bankinter con sus hipotecas)
Veamos otro:
"SUMA ASEGURADA: Cantidad establecida en las Condiciones Particulares o, en su caso, en las Generales del seguro que representa el límite máximo de indemnización por cada siniestro." (Mapfre, será el "caso 2")
Y otro:
"Suma asegurada: La cantidad fijada para cada una de las garantías de la póliza, y que constituye el límite máximo de indemnización a cargo del asegurador en caso de siniestro." (Liberty, será el "caso 3"
Como ves en esta muestra todas las aseguradoras consideradas (las que no aparecen aquí también) tienen esa definición y es muy parecida. En todos los casos lo que nos está diciendo el asegurador es que el importe que figure como suma asegurada será el límite que pagará por la suma de todos los conceptos que deba poner en juego para atender un siniestro ¿De acuerdo? Por tanto si en las tres compañías ponemos un capital de 120.000 € como límite eso es exactamente lo que las tres se comprometen a pagar como máximo.
Aterricemos ahora en detalles:
Imaginemos que tenemos un incendio y nuestra casa debe ser reconstruida. Obviamente no podremos habitar esa casa. Puede que inicialmente tengamos que tirar de hotel por unos días y luego alquilemos otra vivienda entretanto que nos cuesta 18.000€ anuales (1.500€ al mes) así como unos gastos de traslado por lo que nos preguntamos "¿Qué paga de ese hotel, de ese alquiler y de los gastos de traslado mi compañía de seguros?" Pues tendremos diferencias:
1. el "caso 1" no contempla ninguna cobertura para este supuesto por lo que pagará CERO euros.
2. el "caso 2" tiene una prestación de hasta 95€ diarios por persona con un límite de 3.010€ por siniestro; consideraremos este importe máximo como soportado. Además asumen el alquiler de otra vivienda hasta un año y 12.025€ de coste total anual. Por tanto en inhabitabilidad esta aseguradora nos cubrirá un máximo de 15.035€ anuales. Si añadimos la cobertura de gasto de restaurante y lavandería con máximo de 10 días tendremos 950€ adicionales. Total = 15.985€ de diferencia en exceso respecto del "caso 1"
3. "el caso 3" nos garantiza el 100% de los gastos de alquiler durante un año por lo que tenemos 18.000€ garantizados más que en el caso 1 y 5.975€ más que en el caso 2. En hotel, restaurante y lavandería garantizan hasta 100€ día por persona durante un máximo de 10 días con un límite de 3.000€ por siniestro más todos los gastos de traslado y . Por ello nos garantizan un total de 18.000+3.000 = 21.000€ lo cual supone 21.000€ más que el caso 1 y 5.015€ más que el caso 2.
Por tanto y haciendo la cuenta al revés voy a intentar demostrar lo estúpido de aplicar el valor de seguro de la tasación. Si resulta que hemos asegurado 120.000 € (el límite que la compañía pagará por siniestro) en los tres casos tendremos que:
1. en el caso 1 la casa vale 120.000€ menos los gastos adicionales asegurados por la compañía que son 0€; es decir la reconstrucción de la casa vale 120.000€
2. en el caso 2 la casa vale 120.000€ menos los gastos adicionales asegurados por la compañía de 15.985€; es decir la reconstrucción de la casa vale 104.015€
3. en el caso 3 la casa vale 120.000€ menos los gastos adicionales asegurados por la compañía de 21.000€; es decir, la reconstrucción de la casa vale 99.000€
Evidentemente el coste de reconstruir la casa no cambia en función de la marca de la aseguradora por lo que ese resultado es... estúpido. Lo que está mal son los 120.000€ que es posible que coincidan en el caso de Linea Directa porque esta aseguradora no cubre gastos complementarios (por eso y otras muchas cosas puede ser más barata, si es que lo es) pero en Mapfre deberíamos tener un capital, como mínimo, de 135.985€ y en Liberty de 141.000€
Conste que solo he jugado con las garantias de desalojo de la vivienda pero en los contratos de seguro hallamos diferencias en los costes de demolición y desescombro, cobertura de daños a jardines e instalaciones deportivas, en los costes de honorarios de peritos, de arquitectos, de permisos y licencias o de gastos de extinción. Esto en seguros "commodity" pero en seguros de viviendas de alto valor también aparecen otros elementos que hacen que los seguros estándar sean absolutamente inadecuados.
Estas cuestiones Roser, y otras muchas solo las conocemos los profesionales de verdad. Ni en un comparador ni en un banco ni en ciertos canales integrados por vendedores te podrán ayudar a vivir segura como puede hacerlo un corredor pata negra. Por ello no me cansaré de invitar a que se opere con corredores y los experimentos, con gaseosa pero no con el patrimonio familiar o empresarial. La vida ya es suficientemente arriesgada para jugar a la ruleta rusa por unos pocos euros ¿no crees?
Y, sobretodo, aléjate de los abusones y de quienes te hablan de obligaciones sin que exista tal cosa excepto en su interés enfermizo por generar comisiones a tu costa.
Abrazos,
Carlos Lluch.