A continuación, te vamos a mostrar, con números reales y ejemplos, cuánto tienes que ganar para que te den una hipoteca.
El proceso consta de dos partes y puedes ajustar cualquiera de las variables que inciden en el cálculo.
Lo primero que tienes que tener claro es tu capacidad de endeudamiento. Se trata del porcentaje de ingresos que pueden destinarse al pago de deudas. Este cálculo te dirá el importe máximo de la letra de la hipoteca que te puedes permitir.
El Banco de España considera que una persona no puede destinar más del 40% de su sueldo al pago de créditos. Sin embargo, por motivos de seguridad, las entidades bancarias reducen este porcentaje al 30%- 35%.
Por ejemplo, suponiendo que tu salario neto es de 1.800 euros al mes y no tienes otros préstamos o créditos abiertos, la cuota mensual máxima que puedes permitirte sin poner en riesgo tus finanzas personales es de 540 € (30% de tus ingresos).
Según la encuesta de condiciones de vida realizada por el Instituto Nacional de Estadística, la renta media de las familias españolas en 2023 se sitúa en los 38.821 euros al año.
Una vez tienes conocimiento del importe máximo que puedes destinar a la hipoteca cada mes, es necesario calcular si la hipoteca que quieres pedir se ajusta a lo que ganas para que el banco te apruebe la operación.
La letra de una hipoteca depende de 3 variables:
- El principal del préstamo: se trata de la cantidad que pides al banco. Por supuesto, la letra mensual será más alta cuanto más elevado sea. El banco suele conceder el 80% del valor de la vivienda.
- El tipo de interés: puede ser fijo o variable, pero en cualquier caso, una reducción de intereses implica que la letra mensual sea más baja.
- El plazo de amortización: cuanto mayor sea el plazo, menor es la cuota mensual. Normalmente los bancos permiten financiar tu hipoteca hasta en 30 años.
Para conocer la letra hipotecaria sólo fíjate en la información precontractual y utiliza la calculadora de hipotecas que ponemos a tu disposición en iAhorro.
Siguiendo con el ejemplo para contestar a la pregunta de cuánto tienes que ganar para que te den la hipoteca, estos podrían ser unos datos realistas (basados en datos del INE de junio de 2024):
- Principal: 146.117 euros; según el importe medio de las hipotecas sobre viviendas (junio de 2024).
- Interés: 3,26%; en base al tipo medio de los préstamos hipotecarios.
- Plazo: 30 años; el máximo que suelen conceder las entidades bancarias.
- Cuota hipotecaria: 636,71 €.
Así pues, si atendemos a la capacidad de endeudamiento máxima, puedes hacer frente a una hipoteca media en España si ganas unos 2.122,43 €.
A raíz de aquí puedes realizar tus propios cálculos y jugar con las variables. Pero recuerda la importancia que tiene negociar con el banco para reducir el tipo de interés y conseguir una hipoteca en las mejores condiciones.
Fuentes y referencias:
Hay varias razones para refinanciar una hipoteca, desde conseguir mejores condiciones hasta extender el plazo para pagar una cuota más reducida (aunque se deban abonar mayores intereses en total). Se trata de una operación que debes conocer, porque te permite ajustar tu préstamo a tus necesidades financieras.
Existen diversas fórmulas para llevar a cabo esta operación:
- Novación: se trata de un cambio en las condiciones del contrato de préstamo hipotecario.
- Subrogación: consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco, el cual te ofrece unas mejores condiciones.
- Cancelación: simplemente es solicitar un nuevo préstamo hipotecario, con el plazo, intereses y capital que necesitas, para cancelar la hipoteca que tienes anteriormente.
Otra cosa distinta es si el hipotecado se encuentra en situación de “exclusión social”. En este caso, puede optar por otros mecanismos para llevar a cabo la reestructuración de la deuda hipotecaria y establecer un nuevo plan de pagos.
Estrictamente hablando, solo existen dos requisitos necesarios para refinanciar tu hipoteca:
- Que el banco esté de acuerdo.
- Que los cambios se firmen ante notario.
No obstante, para que se cumpla el primero de ellos, el banco exigirá ciertas condiciones:
- Contar con un buen historial crediticio.
- Tener ingresos suficientes y estables.
- Volver a tasar la vivienda.
- Reunir todos los documentos.
- Negociar con el banco.
- Buscar ofertas de otras entidades para plantear una subrogación.
En definitiva, una hipoteca es un contrato privado y, por lo tanto, para llevar a cabo cualquier modificación del mismo es preciso que el banco preste su consentimiento. De esta forma, la refinanciación puede llegar a ser un proceso largo y complejo.
Aunque siempre puedes optar por la subrogación o solicitar otro préstamo para cancelar el vigente, también tendrás que abordar una negociación bancaria.
La refinanciación de una hipoteca, en cualquiera de sus modalidades, conlleva una serie de costes para el usuario:
- Comisiones: depende de lo que tengas pactado con tu banco, aunque las comisiones de la hipoteca están limitadas por ley. Así pues, puede existir una comisión por novación, subrogación o amortización anticipada (en caso de que quieras refinanciar tu hipoteca mediante una cancelación).
- Tasación de la vivienda: es necesario para justificar si el valor del bien permite la refinanciación de la hipoteca. Suele costar entre 100 € y 500 €.
Según la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019) los gastos de notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los debe pagar el banco. Sin embargo, si optas por refinanciar mediante una nueva hipoteca, tendrás que asumir los gastos de cancelación registral de la vigente.
Asimismo, el Gobierno de España emitió un Decreto-ley para que los usuarios puedan cambiar de una hipoteca variable a otra fija o mixta sin tener que pagar comisiones durante todo el 2024.
Lo cierto es que esta operación puede ser útil para una multitud de situaciones. Sin embargo, dado que conlleva una serie de gastos y es necesaria la aprobación del banco, no es susceptible de ser utilizada a menudo.
De esta forma, la refinanciación de hipoteca compensa cuando el beneficio conseguido es mayor que los costes que conlleva o bien cuando se trata de evitar un problema mayor (por ejemplo, la ejecución hipotecaria por falta de pago).
Estos son los beneficios que puedes conseguir mediante la refinanciación hipotecaria:
- Reducir el tipo de interés para hacer tu préstamo más económico.
- Ampliar el plazo para reducir la cuota mensual a pagar.
- Cambiar de una hipoteca fija a otra variable para no depender de las fluctuaciones del euríbor.
- Ampliar el capital de la hipoteca para conseguir liquidez.
- Evitar problemas en el pago de las cuotas.
- Conseguir menos vinculaciones.
- Añadir o eliminar garantías o avales.
- Cambiar titulares.
Es importante que valores el impacto que puede tener refinanciar tu hipoteca en el largo plazo. Por ejemplo, puede que pretendas ampliar el plazo del préstamo para tener que pagar menos cada mes, pero esta operación supone abonar más intereses totales.
Por otra parte, es necesario que te mantengas informado sobre los tipos de interés y su tendencia. Además de conocer el mercado de crédito inmobiliario y las mejores ofertas para ganar fuerza negociadora.
Finalmente, si tienes dudas, puede ser útil hablar con un bróker hipotecario que te ayude a negociar las condiciones de financiación, acompañarte durante todo el proceso y asegurarte que verdaderamente la operación representa la mejor alternativa para tus intereses.
En sí mismo, el término “obra nueva” hace referencia a la compra de una vivienda directamente a la constructora o promotora inmobiliaria. Es decir, no ha sido habitada anteriormente.
Sin embargo, la venta puede darse antes de que el inmueble haya sido construido. Es lo que se denomina “compra sobre plano”.
Así pues, cuando nos referimos a la tasación de una vivienda de obra nueva, hacemos referencia a estimar el valor objetivo de un bien que todavía se encuentra en construcción (porque si se trata de una vivienda construida sería una tasación ordinaria):
En principio, cabe la pena destacar que la compra de una vivienda sobre plano se realiza en tres fases:
1-Al principio se le entrega al promotor una cantidad inicial y se realiza un contrato privado de compraventa.
2-Una vez tenemos reservado el derecho de compra mediante la señal, mientras se construye la vivienda se realizan una serie de pagos o anticipos según lo pactado en el contrato.
3-Una vez la vivienda se ha construido, se realiza la escritura ante notario y se abona la cantidad restante.
La cuestión es que, a la hora de firmar la escritura pública, el comprador ya debería contar con una hipoteca que le permita abonar la cantidad restante. Antes no es preciso debido a que los pagos se van realizando en cuotas.
Así pues, el usuario debería gestionar su hipoteca unos meses antes de la firma ante notario, cuando se produce la entrega de llaves.
Sin embargo, para conseguir un préstamo hipotecario es necesario que el banco tenga conocimiento del valor del inmueble que actúa como garantía para analizar la viabilidad de la operación. Por ello se debe realizar una tasación de la vivienda de obra nueva.
Pero, ¿cómo se lleva a cabo una tasación de un inmueble que todavía no ha sido construido?
En principio, tanto el banco como el tasador se deben guiar por la documentación que le entregue la empresa promotora para evaluar el proyecto:
-Planos del proyecto.
-Memoria de calidades.
-Licencias y permisos de construcción.
-Contrato de compraventa.
-Información sobre la ubicación y el entorno.
Además, el tasador realizará una inspección del proyecto in situ para verificar el estado de las obras y evaluar la ubicación. Posteriormente, estudiará el mercado inmobiliario de la zona para comparar el proyecto con otras viviendas similares.
Así pues, tras realizar un análisis y valoración, el tasador está en disposición de emitir el informe de tasación para una vivienda de obra nueva.
El término “obra nueva" es utilizado en el ámbito de la construcción y el sector inmobiliario para referirse a edificios, casas o infraestructuras que se han construido recientemente y no han sido previamente habitados. Es necesario realizar una escritura notarial de declaración de obra nueva para dar fe pública de la construcción de un nuevo edificio.
Dicho de otro modo, no son inmuebles de segunda mano y han sido inscritos por primera vez en el Registro de la Propiedad.
Cabe destacar que este concepto abarca la construcción, dónde antes solo existía un terreno, tanto viviendas como inmuebles para uso comercial, industrial o de servicios, etc. También se considera obra nueva una ampliación mayor a 100 metros.
Uno de los principales atractivos de adquirir una vivienda de una "obra nueva" es la posibilidad de personalización en el caso de que se proceda a la compra sobre plano. Es decir, comprar el inmueble incluso antes de que llegue a edificarse.
En este caso, el comprador tiene la oportunidad de influir en ciertos aspectos del diseño y los acabados, adaptándola a sus gustos y necesidades.
Por otra parte, los inmuebles de obra nueva suelen estar equipados con las últimas tecnologías en términos de eficiencia energética, seguridad y confort, lo que se traduce en un ahorro significativo en el consumo y una mejor calidad de vida.
Si tratamos el concepto de obra nueva desde el punto de vista financiero y fiscal, tiene diferentes implicaciones en comparación con la adquisición de una propiedad de segunda mano. Generalmente, las transmisiones de un inmueble recién construido están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y no al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Además, también se deben abonar otros impuestos específicos, como el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varían según la normativa de la comunidad autónoma correspondiente.
En principio, puedes alquilar una vivienda habitual con hipoteca, siempre y cuando no figure en el contrato de préstamo hipotecario firmado con el banco una cláusula que lo impida.
Lo cierto es que el contrato de arrendamiento no está reñido con que el inmueble se encuentre hipotecado. Es decir, a priori sí es posible debido a que la hipoteca simplemente es una garantía; el propietario tiene plenas facultades sobre el bien y únicamente puede perderlas en caso de incumplimiento de las obligaciones de pago.
Sin embargo, algunas entidades incluyen lo que se conoce como “cláusula de impedimento al alquiler”.
En caso de existir esta cláusula, hasta que no se proceda a la cancelación de la hipoteca, el propietario no puede arrendar su vivienda.
Lo cierto es que cada vez menos entidades bancarias suelen incluir este tipo de cláusulas. Pero, en cualquier caso, es importante leer minuciosamente los términos y condiciones del contrato de hipoteca antes de proceder a su firma para evitar sorpresas de este tipo.
El motivo por el cual las entidades bancarias solían introducir la cláusula de impedimento de alquiler es simplemente porque el uso que realiza el inquilino puede provocar una reducción de su valor de tasación. De esta manera, en caso de que se produzca una ejecución hipotecaria, el inmueble tendría que salir a subasta por un precio inferior.
Por otra parte, si decides alquilar tu vivienda habitual, perderá esta calificación y no podrás seguir percibiendo las bonificaciones en el IRPF (si compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013). Además, tienes la obligación de declarar la renta que percibes por el arrendamiento.
Comprar una vivienda sobre plano implica que se asume el compromiso antes de su edificación. Para ello se realiza un primer pago (el cual suele rondar el 10% del precio del inmueble) y se adquiere el derecho de reserva. En todo caso, es posible que necesites financiación para adquirir esta propiedad.
Sin embargo, si el inmueble todavía no está construido, ¿puedes solicitar el préstamo? A continuación te mostramos cuándo tienes que pedir una hipoteca para comprar una casa sobre plano.
En principio, tienes que tener presentes cómo se realizan los pagos a la hora de comprar una casa sobre plano:
-Cuando se llega a un acuerdo con la promotora, se realiza un pago inicial a modo de anticipo para reservar la vivienda.
-En ese mismo instante, se pacta un calendario de pagos hasta que la casa esté construida.
-Una vez terminado el inmueble, se firman las escrituras y se procede a pagar el resto (tal cual fuese una compraventa ordinaria).
Conociendo esto, se puede llegar a la conclusión que, en realidad, el momento útil para solicitar un préstamo hipotecario es realmente de cara a firmar las escrituras.
Esto se debe a que anteriormente ya estás pagando la vivienda en plazos (en realidad se pueden considerar como anticipos a cuenta). Es decir, el principal desembolso lo realizas en el momento de la compra definitiva.
Por otra parte, el banco únicamente te concederá la hipoteca para comprar sobre plano cuando tenga conocimiento de la fecha de fin de obra. De esta forma, puedes ir gestionando tu solicitud de hipoteca unos meses antes de que se produzca la transmisión de la propiedad ante notario.
Una hipoteca sobre plano es, en realidad, una hipoteca ordinaria. La única diferencia es que, al haber realizado pagos parciales anteriormente a la compra definitiva (la entrega de llaves y firma de las escrituras), el importe es menor.
De esta manera, el proceso de solicitud y aprobación de hipoteca, aunque puede variar de una entidad bancaria a otra, es el estándar:
1. Evaluación de las necesidades y capacidad de pago.
2. Búsqueda y comparación de las ofertas existentes.
3. Contacto con las entidades más prometedoras.
4. Entrega de un dossier de negociación con toda la información necesaria para que la entidad estudie tu solicitud de hipoteca
5. Tasación y valoración del inmueble.
6. Estudio de solvencia y viabilidad de la operación por parte de la entidad.
7. Realización de oferta formal por parte del banco y entrega de la información precontractual vinculante.
8. Solicitud formal de la hipoteca.
9. Firma del contrato de préstamo ante notario.
10. Cierre y seguimiento para comprobar que se cumplen todas las condiciones pactadas.
En principio, tienes que pensar que es más sencillo conseguir una hipoteca que cubra el 100% del importe. Esto se debe a que la valoración del bien suele ser superior al importe que te queda por pagar.
Por otra parte, también puedes realizar una subrogación de la hipoteca que tiene la promotora en caso de que te sea más conveniente.
Por lo demás, tienes que tener en consideración los gastos e impuestos derivados de la compraventa, los cuales no son financiables. En el caso de comprar una vivienda de obra nueva, tienes que abonar un 10% de IVA (un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial).
Finalmente, no debes preocuparte por los gastos de formalizar una hipoteca para la compra sobre plano, puesto que la Nueva Ley Hipotecaria impone a los bancos que se hagan cargo de prácticamente su totalidad (exceptuando la tasación y la copia simple de la escritura).
Si te preguntas si se puede alquilar una vivienda hipotecada, la respuesta es afirmativa en términos generales. No hay ninguna ley que lo prohíba, a no ser que se pacte expresamente en alguna cláusula del contrato de préstamo hipotecario.
Una hipoteca es un préstamo en el cual existe la garantía real. Es decir, además de la garantía personal del deudor (todo su patrimonio presente y futuro), hay un bien que está directamente afectado por el préstamo.
En caso de impago, el prestamista puede ejecutar el bien hipotecado directamente. Además, el procedimiento de ejecución hipotecaria es más rápido y severo que el embargo de bienes ordinarios.
Sin embargo, lo que distingue a la hipoteca de otro tipo de garantías, como la prenda, es que la posesión del bien hipotecado permanece en manos del prestatario. En otras palabras, mientras no se produzca un impago del bien hipotecado y se produzca su ejecución, puedes seguir disfrutando de la posesión del bien (además de la propiedad).
De esta manera, como tienes la propiedad y tienes la posesión del inmueble que sirve como garantía hipotecaria, puedes realizar con él cualquier tipo de negocio jurídico, incluido el alquiler.
No tienes ningún tipo de limitación en este sentido si no se acuerda expresamente con el banco que te concede la hipoteca y figura en el contrato de hipoteca (el cual se firma ante notario). Algunos bancos aplican la cláusula de impedimento del alquiler para evitar que se haga un mal uso de la vivienda y pierda valor como garantía.
Por este y otros motivos, es importante que prestes atención a las cláusulas que aparecen en el contrato antes de firmar el préstamo hipotecario.
A priori, no es posible reclamar los gastos de hipoteca para un local comercial debido a que este tipo de préstamos están relacionados con una actividad económica y dirigidos a profesionales o empresas. Por consiguiente, los titulares no tienen la condición de consumidores o usuarios.
El hecho de reclamar los gastos hipotecarios nace tras la aprobación de la nueva ley que regula los créditos inmobiliarios (Ley 5/2019, de 15 de marzo), la cual, entre otras medidas, impone a las entidades prestamistas hacerse cargo de la práctica totalidad de los costes relacionados a la formalización del préstamo.
Además, el Tribunal de Justicia de Unión Europea (TJUE) dictaminó a través de una sentencia de 25 de enero de 2024 que las personas que firmaron o cancelaron su hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva normativa reguladora de los préstamos hipotecarios (es decir, antes del 16 de junio de 2019), tenían derecho a recuperar los siguientes gastos:
-Gastos de tasación del inmueble.
-Gastos registrales.
-Gastos de gestoría.
-El 50% de los gastos notariales.
El artículo 2 de la mencionada ley indica que esta tiene aplicación “cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física” y el contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos para inmuebles residenciales y elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que, sin constituir la vivienda como tal, cumplan con una función doméstica.
b) La concesión de préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
Puedes comprobar que la normativa está diseñada para proteger a los consumidores. Es decir, toda persona física que actúe de forma ajena a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Además, los locales comerciales quedan fuera de este ámbito puesto que no se trata de inmuebles para uso doméstico.
De hecho, una hipoteca para la compra de un local comercial presenta diferencias con respecto a la que se podría solicitar para adquirir una propiedad inmobiliaria de uso residencial. Las condiciones hipotecarias pueden llegar a ser muy distintas; así como una serie de deberes de materia de información y transparencia por parte de la entidad prestamista.
Si tu intención es adquirir un local para reconvertirlo en vivienda, la hipoteca seguirá siendo sobre un local comercial. Desde un punto de vista legal, la operación sigue siendo la compra de un local.
En este caso, aunque puedas tener la condición de consumidor, no se trata de un inmueble residencial y, por tanto, no tiene aplicación la Ley 15/2019 que indica cuáles son los gastos de hipoteca que tiene que asumir el banco.
Comunidad de Madrid. (Julio de 2024). ¿Qué es un consumidor? Obtenido de https://www.comunidad.madrid/servicios/consumo/es-consumidor#:~:text=Un%20consumidor%2C%20o%20usuario%2C%20es,sobre%20la%20contrataci%C3%B3n%20de%20servicios
Consumo Responde. (Julio de 2024). Los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Obtenido de https://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/los_gastos_de_formalizacion_del_prestamo_hipotecario
Tribunal de Justicia. (25 de Enero de 2024). Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Novena) de 25 de enero de 2024. Obtenido de https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX%3A62021CJ0810&qid=1706188648308
La extinción de condominio con compensación económica se produce cuando la cosa común pasa a una de las partes a cambio de una indemnización al resto de ellas que ceden su cuota.
Aunque suele ser común que la mencionada compensación sea de tipo económico, cabe un gran número de acuerdos en este proceso de disolución de una copropiedad.
La extinción de condominio consiste en disolver una propiedad en común y suele producirse como consecuencia de un acuerdo común entre las partes que tienen un proindiviso, como una vivienda).
No obstante, también es posible que exista una extinción de condominio sin acuerdo, pero en este caso se debería plantear una demanda y dejar el asunto en manos de la justicia.
Las partes pueden acordar realizar la cesión a una de ellas que pretende adquirir el 100% de la propiedad a cambio del pago de una suma de dinero. Por este motivo se denomina extinción de condominio con compensación económica.
Una vez llegado a un acuerdo entre las partes, se debe acudir a un notario para que formalice esta operación mediante escritura pública, en la que quedará constancia de cuál es el importe que se ofrece a las partes que ceden su cuota de propiedad en compensación.
A la hora de calcular la compensación a las partes pueden darse una gran cantidad de supuestos y acuerdos. No obstante, la compensación económica es el mecanismo más sencillo y utilizado.
Por ejemplo, cuando se trata de un divorcio o una herencia, suele realizarse una tasación de la vivienda, para determinar el valor actual del bien. Lo más natural es que dicho valor se distribuya equitativamente entre las partes y el que adquiere la propiedad indemnice económicamente a cada una de ellas el importe correspondiente.
No obstante, es posible que pese una carga hipotecaria sobre la vivienda en copropiedad. En este caso, la parte que se queda con la propiedad puede no indemnizar (u ofrecer un importe menor) al resto a cambio de hacerse cargo de la hipoteca.
Esta última situación, también supondría una extinción de condominio con compensación, puesto que libera de una deuda a las partes cedentes. Pero no sería una compensación económica. Es más complejo, porque sería preciso negociar con el banco el cambio de titularidad del préstamo hipotecario.
Por este motivo, suele darse la extinción de condominio con compensación económica. En ocasiones, el que adquiere la propiedad solicita una hipoteca para hacer frente a las indemnizaciones.
Debes tener presente que, además de la necesidad de realizar esta operación ante notario, la extinción de condominio está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Además, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad quién es el nuevo propietario al 100% del inmueble.
Por último, el adjudicatario es el que suele hacerse cargo de los gastos de extinción de condominio con compensación, incluyendo el pago de impuestos.
Si te preguntas cuáles son los impuestos aplicables a la extinción de condominio, a continuación lo compartimos contigo.
Esta operación suele ser beneficiosa en contraste con una compraventa, debido a que tiene una menor carga fiscal. No obstante, no está exenta de gastos y del pago de impuestos.
Vamos a repasar, uno a uno, los impuestos que intervienen en una operación inmobiliaria para que puedas comparar si es más beneficioso realizar una compraventa o una extinción de condominio.
En principio, si no se altera la situación patrimonial de ninguna de las partes, no se debería tributar en el IRPF por esta operación.
Es decir, si dos titulares tienen una vivienda en copropiedad y esta tiene un valor de 100.000 €, cuando una de ellas cede a la otra la mitad (50.000 €), pierde esa parte del patrimonio, pero adquiere una suma igual en dinero en efectivo. Lo mismo puede aplicarse al que se queda con el bien (el adjudicatario).
No obstante, sí que se deberá pagar por la ganancia patrimonial que supone la diferencia de valor que ha experimentado el bien entre la compra inicial y el precio de adjudicación del bien.
En otras palabras, si se compró la vivienda en copropiedad por 80.000 € y en el momento de la extinción de condominio tiene un valor de 100.000 €, significa que el cedente la adquirió por 40.000 € y se cede por 50.000 €. Lo cual supone una ganancia patrimonial sujeta a IRPF de 10.000 €.
De cara al adjudicatario, tendrá una vivienda con dos precios de adquisición y se tendrán en cuenta para futuras transmisiones.
La extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial a efectos fiscales. Es decir, no existe una compraventa, sino la cesión de una parte del bien proindiviso.
Por tanto, no se aplica el IVA cuando se realiza una extinción de condominio, puesto que este impuesto únicamente grava la compra de bienes y servicios. En concreto, se debe pagar IVA cuando se compra una vivienda de obra nueva.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se abona en una compraventa de una vivienda de segunda mano, en lugar del IVA.
Sin embargo, como en el caso anterior, no se aplica ITP cuando se trata de una extinción de condominio.
Del mismo modo, al no ser una transmisión patrimonial, el cedente no tiene que hacer frente al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Así pues, la extinción de condominio no supone el pago de la Plusvalía Municipal.
Sí, la extinción de condominio está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). De hecho, prácticamente puede considerarse que es el único impuesto a pagar en esta operación (al margen de la ganancia patrimonial que pueda suponer).
El IAJD depende de cada comunidad autónoma y puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe cedido (no por la totalidad de la cosa común).
Los gastos de la extinción de condominio los paga el adjudicatario. Es decir, el que se queda con la vivienda (o el bien) que se encontraba en copropiedad, incluyendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
No obstante, el sujeto pasivo del IRPF es el cedente cuando le supone una ganancia patrimonial.
¿Cuál puede ser el precio del notario por realizar la extinción de condominio? A continuación, te mostramos los gastos con un ejemplo práctico.
En principio, es difícil determinar con exactitud a cuánto puede ascender el coste de extinguir de un condominio ante notario, puesto que los aranceles notariales dependen de varios factores:
- Acto jurídico documentado: es decir, de qué trata la escritura pública. No cuesta lo mismo un testamento, una compraventa, una donación o, como en este caso, una extinción de condominio. Normalmente, los actos que tienen una cuantía económica se aplica una cantidad variable y, si no la tienen, es fija.
- Número de folios: cuantos más folios tenga la escritura, mayor será el coste de la misma. Lo mismo se aplica a las copias expedidas.
- Descuento: los notarios pueden ofrecer un descuento de hasta un 10%.
Como norma general y en términos aproximados, se establece que el precio del notario por la extinción de condominio puede oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del valor cedido.
Suponiendo que los copropietarios de una vivienda acuerdan que una de ellas adquiera la titularidad mediante la extinción de condominio y, tras realizar una tasación de la misma, se determina que tiene un valor de 100.000 €, ¿cuánto costaría la operación?
En principio, supongamos que existen dos partes (se trata de un divorcio). Así pues, a cada una de ellas le corresponde un 50% del valor del bien (50.000 €).
Por esta misma razón, la extinción de condominio se realiza sobre un valor de 50.000 € (lo que una de las partes tiene que pagar a la otra para disolver la copropiedad).
Para realizar el ejemplo más sencillo, supongamos que no pesa ninguna hipoteca sobre el bien (en tal caso habría que deducir la parte correspondiente que asumirá el beneficiario, es decir, el que adquiere la vivienda).
Con estos datos podemos realizar un presupuesto aproximado sobre el precio de la extinción de condominio ante notario y otros gastos:
- Honorarios del notario: 0,5% del valor cedido (50.000 x 0,5%= 250 €).
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: 0,25% (aproximado) del valor de cesión (50.000 € x 0,25% = 125 €).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: depende de la comunidad autónoma, pero puede costar hasta un 1,5% del valor cedido (50.000 € x 1,5% = 750 €).
- Total: 1.125 €
Es recomendable realizar una tasación para determinar el valor de una vivienda cuando se produce una extinción de condominio, puesto que facilita el proceso.
Un condominio se produce cuando dos o más titulares tienen la propiedad de un bien. Suele darse en el caso de herencias o cuando se adquiere una vivienda en pareja.
No obstante, en virtud del Artículo 400 del Código Civil, cualquiera de las partes tiene derecho a solicitar la extinción de condominio. Puede llevarse a cabo de forma amistosa o a través de un procedimiento judicial, pero lo que se pretende es disolver la propiedad común.
Así pues, debido a que la vivienda es un bien indivisible, para realizar la extinción de condominio es necesaria su liquidación y, por tanto, establecer una valoración objetiva y actualizada del bien común.
Normalmente, el valor de la vivienda en una extinción de condominio lo declaran los propietarios, sin que pueda ser inferior al valor de referencia que viene expresado en el catastro (por motivos fiscales).
No obstante, el procedimiento para tasar una vivienda es el que viene especificado en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
De este modo, siguiendo este procedimiento homologado, el valor de la vivienda vendrá determinado por factores objetivos, tales como:
- Ubicación.
- Superficie y distribución del inmueble.
- Estado de conservación.
- Condiciones del edificio.
- Materiales de construcción utilizados.
- Estado del mercado inmobiliario en la zona.
Si las partes están de acuerdo, es mejor realizar una extinción de condominio que una compraventa, puesto que la carga fiscal es menor.
En ambos casos se debe hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero la compraventa también tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
No obstante, en cualquiera de los casos, llevar a cabo una tasación de la vivienda es importante por varias razones:
- Puede establecerse cómo se dividirá la propiedad entre todas las partes de una forma justa y equitativa.
- Facilita la negociación, dado que se tiene una valoración imparcial y realizada mediante un procedimiento formal.
- Puede servir para que una de las partes solicite una hipoteca para la extinción de condominio y compense económicamente al resto.
- Contribuye con el cumplimiento de los requisitos legales y financieros del proceso. Sobre todo con lo relativo a la liquidación de impuestos.
Es posible realizar una valoración de la vivienda utilizando sólo la referencia catastral, pero no se trata de una tasación homologada por el Banco de España y, por consiguiente, no es válida para determinados fines. Por ejemplo, no sirve para solicitar una hipoteca.
La referencia catastral, tal y como la define la Dirección General del Catastro, “es un código alfanumérico asignado por el Catastro que todo inmueble debe tener para situarlo inequívocamente en la cartografía catastral”.
Existen herramientas online que te permiten obtener el valor de tu vivienda únicamente tomando los datos oficiales del catastro y aplicando un algoritmo sobre ellos. Pueden ser útiles para conocer el valor de una vivienda que vas a comprar, por ejemplo.
Sin embargo, a pesar de que la referencia catastral es un documento básico para realizar una tasación homologada, es necesario que se apliquen los procedimientos indicados en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
En dicha Orden se expone que es necesario realizar comprobaciones del inmueble in situ. Por consiguiente, no es posible hacer una tasación homologada tan sólo con la referencia catastral.
A la hora de tener que realizar una tasación de la vivienda, es común preguntarse quién la paga. Lo cierto es que la obligación de abonar el coste de este trámite varía según la finalidad.
Como norma general, paga la tasación aquel que la ha solicitado. Por ejemplo, si quieres conocer el valor de una vivienda que vas a comprar para determinar si el precio que estás pagando se ajusta al mismo, lo más natural es que seas tú quién se haga cargo del coste de la tasación (a no ser que llegues a algún tipo de acuerdo con el vendedor).
Sin embargo, en el caso de tratarse de una tasación para solicitar una hipoteca es el cliente el que la paga, en base a la Nueva Ley Hipotecaria de 2019. Prácticamente se trata del único coste de formalización de hipoteca que corre a cuenta del solicitante (al margen de la copia de la escritura).
En todo caso, puedes contratar al tasador de tu elección, siempre y cuando cuente con la correspondiente homologación del Banco de España. En muchas ocasiones, el banco te ofrecerá este servicio para facilitar los trámites, pero tienes que tener en cuenta que los costes de tasación pueden variar de un tasador a otro.
Si te preguntas de qué depende la tasación de una vivienda, tienes que saber que los tasadores homologados tienen en cuenta múltiples criterios, regulados en la Orden ECO/805/2003.
Algunos de los más relevantes son:
- Ubicación: la zona donde se encuentra el inmueble, el barrio, proximidad a los servicios públicos y las conexiones son uno de los aspectos fundamentales para determinar el valor de un inmueble.
- Superficie: la tasación de una vivienda depende tanto de la superficie construida como de la superficie útil de la misma. Cuantos más metros cuadrados tenga una propiedad, mayor será su valor.
- Distribución: cómo se distribuyen los metros en el interior de la vivienda, como los pasillos, habitaciones y otras estancias también tienen una gran influencia en la tasación.
- Estado de conservación: el tipo de edificación, su antigüedad, si ha sido reformada, etc.
- Calidades: como es natural, cuanto mayor sea la calidad de los materiales de construcción y los acabados, la vivienda debe tener más valor.
- Características: una tasación también depende de ciertas características de la vivienda, como su orientación, su iluminación, sus espacios exteriores, extras (como ascensor), zonas comunes del edificio, etc..
- Viviendas comparables: a la hora de hacer una tasación vivienda se tiene en cuenta el valor de otros inmuebles con características similares de la misma zona.
- Documentación legal: también se observan los planos, restricciones legales, cargas que pueda tener el inmueble, etc.
Si te preguntas en qué consiste la tasación de una vivienda, sencillamente es un informe (a modo de certificado) realizado por un profesional independiente que se encuentra cualificado y acreditado para ello en el que se muestra una estimación de su valor.
Básicamente, una tasación consiste en una serie de comprobaciones, tanto documentales como in situ, necesarias para evaluar el valor de mercado de la vivienda.
Debe realizarse bajo una metodología estricta y rigurosa, en la que impera el principio de prudencia. Por este motivo, para que sea una tasación homologada debe ajustarse a los procedimientos indicados en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Se trata de un trámite necesario para solicitar una hipoteca, puesto que el banco debe conocer el valor del bien que actúa como garantía del préstamo para establecer cuál es la cantidad máxima que puede conceder. Como norma general, las entidades bancarias ofrecen hipotecas por importe máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda.
Cabe la pena reseñar que, según la normativa que regula la tasación, la finalidad para la cual se realice la tasación condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. En otras palabras, los métodos deben ser coherentes con la finalidad de la tasación.
La tasación de una vivienda es un informe de experto cualificado en el que se estima el valor de la propiedad de forma fiable y transparente. Se basa en unas normas y procedimientos regulados por la Orden ECO/805/2003 y debe realizarse por profesionales cualificados y supervisados.
Al tasar un inmueble se obtiene información de utilidad y se puede acreditar su veracidad ante un tercero. En algunos casos se trata de un trámite necesario. Por ejemplo, a la hora de solicitar una hipoteca o realizar cualquier modificación de la misma.
Esto se debe a que la entidad bancaria que concede el préstamo necesita saber el valor del bien inmueble que actúa como garantía y así poder determinar los importes máximos del préstamo y el nivel de riesgo que asume. Como norma general, el importe de una hipoteca suele estar limitado al 80% del valor de tasación de un inmueble.
También existen situaciones en las que puede realizarse la tasación, pero no es estrictamente obligatorio contratar con un tasador homologado (a pesar de que resulta recomendable). Por ejemplo, es importante conocer el valor de una vivienda para establecer un precio de compra o venta, pero no es requisito imprescindible justificar el valor a través de una tasación oficial.
Excepto cuando se trata de una tasación hipotecaria, es posible llevar a cabo una tasación de la vivienda sin entrar en ella. Ahora bien, el tasador debe dejar constancia en su informe de que no se ha realizado la visita interior.
Un informe de tasación debe reflejar todos los elementos que inciden en la valoración del inmueble. Los procedimientos para llevar a cabo una tasación homologada por el Banco de España están regulados por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
En este sentido, el interior de una vivienda puede alterar significativamente su valoración (la distribución de las superficies, el estado de conservación, iluminación o la calidad de los materiales). Por ello es necesario que el tasador entre en la casa.
No obstante, se dan casos en los que la visita interior no se puede realizar por diferentes motivos. Sin embargo, cuando se trata de una tasación con fines de solicitar una hipoteca, el banco solicitará que se ajuste a lo estipulado en la normativa para conocer el valor del inmueble sin ningún tipo de condicionante. Por ello se exige la visita interior.
Existen algunos casos en los que es necesario tasar una vivienda. El ejemplo más claro es cuando se solicita una hipoteca al banco, aunque también existen otros supuestos en los que es necesario acreditar el valor de una vivienda ante un tercero y por ello se realiza una tasación oficial (con un tasador homologado). Por ejemplo:
- Otros procesos relacionados con el préstamo hipotecario: por ejemplo, si quieres realizar una novación, subrogación hipotecaria o ampliar el importe de la hipoteca.
- Si se lleva a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria y la vivienda ha sido embargada, se realizará una tasación para determinar el valor por el que el bien puede ser subastado.
- En otros procedimientos judiciales.
- En el caso de una expropiación.
No obstante, también es recomendable tasar una vivienda antes de comprarla, con el fin de determinar si el precio se ajusta a su valor. Aunque no es estrictamente necesario acudir a un tasador homologado en este caso, aporta fiabilidad y te puede ayudar a realizar estimaciones sobre si el precio que pagas por el inmueble se ajusta a su valoración.
Tan sólo una sociedad de tasación supervisada por el Banco de España puede realizar tasaciones oficiales, basadas en los criterios que se exponen en la Ley el resto son sólo valoraciones orientativas.
Si necesitas tasar una vivienda de forma oficial porque tienes intención de solicitar una hipoteca, por ejemplo, debes ponerte en contacto con un tasador acreditado por una sociedad de tasación.
Las sociedades de tasación son empresas homologadas, las cuales figuran en un Registro Especial del Banco de España y se ajustan a los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Así pues, si te preguntas dónde puedes realizar una tasación oficial, cualquiera de las siguientes agencias te pueden ofrecer este servicio:
- AESVAL Lógica de Valoraciones
- Alia Tasaciones
- Arco Valoraciones
- Arquitasa Sociedad de Tasación
- ATValor
- Balkide
- Barna Tasa
- CBRE Valuation Advisory
- CATSA Arquitectos Tasadores
- CoHispania
- Euroval
- GEVASA
- Gesvalt
- Gloval Valuation
- Grupo Tasvalor
- Instituto de Valoraciones
- Krata Sociedad de Tasación
- Risc Valor
- Savills Aguirre Newman
- Servatas
- ST Sociedad de Tasación
- Tasa – Tasaciones Andaluzas
- Tasaciones Hipotecarias Renta
- Tasaciones Hipotecarias
- Tasalia
- Tasiberica
- TasaSur
- Tecnitasa
- Tinsa Sociedad de Tasación
- UVE Valoraciones
- Valmesa
- Zehazki
La mayoría de estas agencias dedicadas a la tasación de viviendas tienen presencia online. Por lo tanto, puedes ponerte en contacto con ellas para solicitar presupuestos de una forma sencilla. No obstante, las entidades de crédito también pueden disponer de un servicio de tasación y puedes contratarlo para solicitar tu hipoteca.
En el caso de adjudicación de una herencia, es necesario conocer el coste real de mercado de los bienes a heredar. De esta manera, el reparto se puede realizar de manera justa e impugnar aquel reparto con el que no se esté de acuerdo.
En el mismo instante en el que haya liquidado el Impuesto de Sucesiones puede efectuarse el reparto de bienes y cada heredero se adjudicará su parte correspondiente del patrimonio del difunto.
Ahora bien, puede darse el caso de que se deba liquidar un bien inmueble para proceder al reparto del dinero líquido, que el heredero que se adjudique la vivienda quiera venderla a otro o cualquier situación en el que sea necesario un informe profesional de valoración del bien.
Para tasar una vivienda de herencia se atiende al valor de mercado, no al valor catastral. En otras palabras, se determina el precio del inmueble en base a lo que pagaría un tercero si quisiera comprarlo. La tasación debe ser realizada por un experto homologado y en base a las normas expuestas en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Cualquiera de los herederos tiene capacidad para solicitar que se realice una tasación de una vivienda de herencia, aunque lo más común es que todos los beneficiarios de un testamento la realicen de forma conjunta para ser conocedores del valor que van a heredar.
Aunque puedes conseguir una valoración de una vivienda en diferentes aplicaciones bancarias, portales online y otras herramientas puestas a disposición por parte de agentes dedicados al sector inmobiliario e hipotecario, una tasación únicamente puede ser realizada por una empresa homologada y supervisada por el Banco de España.
Es decir, si por ejemplo quieres comprar un piso, puedes conseguir una valoración “extraoficial” por otros medios, pero sólo un experto homologado quien puede tasar un piso con todas las garantías de cumplimiento de la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Por otra parte, si necesitas tasar una vivienda para solicitar una hipoteca, el banco te requerirá que sea un tasador homologado quién lleve a cabo la operación, para asegurarse que el valor del bien a hipotecar ha sido estimado de una forma fiable y transparente.
En definitiva, tan sólo un experto es quien hace las tasaciones de viviendas. Se trata de una persona con formación y experiencia que cuenta con la certificación profesional homologada. Pueden ser tasadores homologados los arquitectos, arquitectos técnicos, aparejadores, ingenieros, etc. (dependiendo del inmueble a tasar).
A su vez, una sociedad de tasación registrada en el Banco de España es la encargada de la formación, acreditación y supervisión de los tasadores.
Si te preguntas cuánto cuesta tasar una vivienda en 2023, tienes que saber que los precios no se encuentran regulados por ley (como sucede con los aranceles notariales) y pueden ser muy variables. Suelen oscilar entre los 100 € y los 500 €, dependiendo de las características del inmueble y otras cuestiones.
De esta manera, es preciso emprender una búsqueda y comparación para encontrar las tasaciones con una mejor relación entre calidad/precio.
A pesar de que existen portales web que ofrecen una valoración de inmuebles, si tu intención es comprar una vivienda, es recomendable tasar la vivienda con un tasador homologado para obtener un valor fiable y comprobar si el precio se ajusta al mismo.
Por otra parte, si tienes intención de solicitar una hipoteca, la entidad bancaria solicitará una tasación. Debido a que su coste corre a cargo del cliente (se trata del único trámite a cuenta del solicitante, al margen de su copia de la escritura), puedes elegir el tasador que mejor se adapte a tus preferencias.
Para que un perito tasador pueda homologarse, necesita la formación y acreditación de una sociedad de tasación supervisada por el Banco de España. Esta entidad, a su vez, realiza las labores de supervisión de los tasadores para que se ajusten a la normativa vigente.
Tasar una vivienda es un proceso que se realiza para estimar su valor en base a unos criterios. Se trata de un proceso basado en comprobaciones para conocer las características y situación real del inmueble objeto de valoración.
Una tasación se puede realizar en cualquier momento. Sin embargo, generalmente se realiza con el fin de establecer un precio para llevar a cabo una compraventa, herencia, divorcio u otro tipo de negocios jurídicos. Por ejemplo, se solicita una tasación para que el banco pueda conceder una hipoteca.
El sistema para llevar a cabo la tasación se encuentra regulado por la Orden Ministerial ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles. Existen diversos métodos para tasar una vivienda, pero el más habitual es por comparación. Es decir, el tasador realiza un estudio del precio de otras viviendas de la zona con unas características similares.
Del mismo modo, existen varios factores que determinan el valor de una vivienda, como la ubicación geográfica, la superficie, la distribución, la iluminación, etc.
Para tasar una vivienda puedes contactar con una sociedad de tasación: una entidad especializada en la valoración de inmuebles homologada por el Banco de España. El perito tasador realizará las comprobaciones oportunas in situ y emitirá un informe firmado
Con la subida de tipos de interés, los depósitos bancarios han comenzado a ofrecer mayores rentabilidades. Por este motivo y para una mejor planificación de tus finanzas, cabe preguntarse cuál es el rendimiento que podrías conseguir por tus ahorros si contratas un depósito a plazo fijo en La Caixa.
Los depósitos bancarios son un producto de los más comunes en el ámbito de las finanzas personales. Al igual que sucede con las hipotecas, es preciso realizar una búsqueda y comparación y, por ello, desde iAhorro te brindamos la información necesaria. También tienes a tu disposición un comparador de hipotecas.
Así pues, CaixaBank (anteriormente La Caixa) dispone de un depósito bonificado a 12 meses, el cual ofrece un interés garantizado del 1% TAE.
Sin embargo, puedes obtener un rendimiento adicional si contratas algunos productos comercializados por la entidad. No se contemplan los productos de financiación, como un préstamo o la hipoteca fija de CaixaBank. En concreto, son los siguientes:
- Seguro de vida, salud y/o hogar.
- Alarma o Servicio de Protección Senior.
- Domiciliar ingresos regulares por importe mínimo de 600 € al mes.
- MyBox Jubilación (se trata de un plan de ahorro mensual).
También tienes la posibilidad de recuperar el dinero en cualquier momento, aunque no se te aplicará ningún tipo de interés como penalización. Asimismo, si solicitas un reintegro parcial antes del vencimiento del depósito, el interés se calculará sobre el importe residual.
Por lo demás, este depósito a plazo fijo de La Caixa paga los intereses al vencimiento y para contratarlo es preciso realizar una aportación única de al menos 5.000 €.
Puedes contratar un depósito a plazo fijo en el Banco Santander a través de Openbank. Se trata de un banco 100% digital creado por el Grupo Santander en 1995 como una solución innovadora; disponible las 24 horas del día y con capacidad de reducir comisiones.
¿Y cuál es el interés que ofrecen los depósitos de Openbank? Actualmente, su oferta más destacada es el depósito a 6 meses, el cual proporciona un rendimiento para tus ahorros de hasta un 3,07% TAE (TIN anual del 3,05%).
No obstante, para conseguir esta rentabilidad es necesario domiciliar una nómina o ingresos regulares de, como mínimo, 600 € al mes.
Una de las ventajas del depósito de Openbank (Banco Santander) es que no tiene fijado un importe mínimo: puedes llevar a cabo la suscripción desde 1 €.
Además, puedes retirar el dinero de forma anticipada en cualquier momento, pero en tal caso obtendrás un interés por el depósito del 0,20% TAE.
Debido a su seguridad, los depósitos bancarios son una de las fórmulas para rentabilizar el ahorro. Con estos productos es sencillo planificar tus finanzas personales, puesto que proporcionan una rentabilidad fija. Puede compararse con una hipoteca fija, la cual te proporciona estabilidad en las cuotas.
En este sentido, además del depósito a plazo fijo, también tienes disponible la hipoteca fija del Banco Santander.
No obstante, antes de lanzarte a solicitar un préstamo hipotecario es preciso que realices una búsqueda y comparación de las mejores ofertas del mercado. Para esta finalidad, tienes la opción de utilizar el comparador de hipotecas que ponemos a tu disposición desde iAhorro.
¿Qué problema existe si la hipoteca está a nombre de tu pareja y se paga entre ambos?
En primer lugar, hay que distinguir si eres también propietario del inmueble o no. Es decir, si figura tu nombre en las escrituras de compraventa.
Es posible adquirir una vivienda entre dos copropietarios y que solo uno de ellos sea el titular de la hipoteca.
Si este es tu caso, la titularidad de la hipoteca sólo define quién tiene la obligación formal de pagarla ante el banco. Lo único que deberías pactar con tu pareja es el porcentaje de la cuota que asumirá cada miembro.
No obstante, tienes que considerar las consecuencias fiscales de pagar un préstamo del que no eres titular, puesto que Hacienda puede entenderlo como una donación.
Por otra parte, si no figuras como titular del inmueble, deberías establecer un acuerdo con tu pareja para el caso de separación, dado que estás pagando por un bien que no es de tu propiedad.
En este sentido, las parejas de hecho pueden realizar todo tipo de pactos con fines de gestionar o repartir la titularidad de los bienes, más allá de los regímenes económicos matrimoniales.
Mucha gente se pregunta si es posible pagar la hipoteca de su hijo. A priori, no hay nada que impida que una deuda pueda ser asumida por otra persona. Sin embargo, tienes que ser consciente de las consecuencias fiscales de esta decisión.
Si se realizan transferencias periódicas a la cuenta del titular de la hipoteca (es decir, tu hijo) es probable que finalmente la Agencia Tributaria se percate: los bancos deben enviar información a Hacienda en virtud del artículo 37 del Real Decreto 1065/2007.
Así pues, el fisco tiene capacidad para detectar que se está haciendo un pago en nombre de un tercero y se entenderá como una donación, la cual está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Cada comunidad autónoma aplica el porcentaje a pagar en este aspecto.
Por otra parte, existe un mecanismo por el cual puedes pagar la hipoteca de tu hijo sin que Hacienda te reclame impuestos: realizarle un préstamo sin intereses.
Los préstamos entre particulares deben formalizarse por escrito para que Hacienda no considere que se trata de una donación encubierta. Ahora bien, la Agencia Tributaria puede llevar a cabo una investigación para comprobar que la devolución del dinero se hace efectiva.
La hipoteca a tipo de interés fijo o hipoteca fija (fixed-rate mortgage) se caracteriza por mantener el tipo de interés pactado durante toda la vida del contrato. Por consiguiente, a priori, la cuota mensual no sube ni baja: se mantiene inalterable.
No obstante, existe un supuesto en el cual sí puede subir la letra de una hipoteca fija: el incumplimiento de las vinculaciones acordadas con la entidad en el momento de la contratación.
Las vinculaciones son productos paralelos que el banco ofrece a cambio de ofrecer mejores condiciones en la hipoteca. Algunos ejemplos son:
- Seguro de vida, seguro de hogar.
- Aportaciones a un plan de pensiones.
- Utilización mínima de la tarjeta de crédito al cabo del año.
- Domiciliación de nómina.
- Domiciliación de recibos.
De esta manera, puedes conseguir que el banco te aplique menores intereses. Sin embargo, si no mantienes las vinculaciones pactadas, la entidad te puede penalizar estableciendo el tipo de interés no bonificado y la cuota mensual de tu hipoteca fija se vería incrementada.
Otros casos por los cuales puede subir la hipoteca fija son un acuerdo para modificar las condiciones o el retraso de pago en las cuotas. No obstante, como norma general, este tipo de hipotecas mantiene una cuota constante durante todo el préstamo.
Si te preguntas si puedes hipotecar una casa heredada, la respuesta es afirmativa. En el momento que abones el Impuesto de Sucesiones y realices el cambio de titularidad en escritura pública y la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad, pasas a ser el propietario legítimo de la vivienda y puedes realizar con ella todo tipo de negocios jurídicos.
Otro asunto es que exista más de un heredero y, al tratarse de un bien indivisible (un proindiviso), pueden existir desacuerdos (incluso en la adjudicación de la herencia). En esta situación, todos los herederos tendrían que convenir la solicitud de una hipoteca sobre la casa heredada.
Un préstamo hipotecario puede tener más de un titular, aunque es posible que el titular de la hipoteca solo sea uno de los propietarios y los otros firmen la escritura consintiendo aportar la casa como garantía.
Por otra parte, puede que te preguntes qué sucede cuando se hereda una casa con una carga hipotecaria.
En este caso, si aceptas la herencia, también aceptas la hipoteca y tienes que hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo. Si existe más de un heredero, la deuda se repartiría según corresponda la herencia. Tan solo se trata de solicitar un cambio de titularidad y el banco procederá a una subrogación hipotecaria.
A priori, no hay nada que impida alquilar un piso con ejecución hipotecaria. Sin embargo, es preciso distinguir entre diversos supuestos.
Como primer punto, cabe destacar que el proceso de ejecución hipotecaria es rápido, suele durar unos 8 meses. Por consiguiente, es difícil alquilar un piso antes de que se produzca el embargo.
De cualquier modo, mientras el arrendador siga siendo el propietario del piso, es posible que se lleve a cabo un contrato de arrendamiento aunque el proceso de embargo esté en marcha.
Ante esta situación, se debe atender a lo expuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y depende de la fecha en la cual se firmó el contrato de alquiler, puesto que dicha Ley ha sufrido modificaciones.
Así pues, si el contrato de arrendamiento se celebró entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el contrato de arrendamiento se extinguirá en caso de una ejecución hipotecaria, a no ser que dicho contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca.
Para los contratos celebrados antes o después de este período de tiempo, el inquilino puede estar 5 años de contrato si lo desea.
A priori, los términos de un préstamo hipotecario quedan fijados en el contrato y este se formaliza mediante escritura pública. Sin embargo, ¿puede cambiar el banco las condiciones de la hipoteca?
Cambiar las condiciones de la hipoteca significa realizar una novación del contrato. La novación hipotecaria representa una alteración de los elementos reales, tal como el tipo de interés, plazo de amortización, etc.
En las hipotecas variables se pacta que el tipo de interés se ajusta en función de las fluctuaciones del índice de referencia (el euríbor). Sin embargo, este cambio está previsto en el propio contrato y no supone una novación del mismo. Del mismo modo pasa cuando se dejan de cumplir ciertas vinculaciones y el tipo de interés aplicado se altera.
El banco no puede cambiar de forma unilateral las condiciones hipotecarias, más allá de aquellas modificaciones que están previstas en el contrato. En tal caso se produciría una situación de inseguridad jurídica para el hipotecado.
Las novaciones del contrato deben ser pactadas por ambas partes y realizadas mediante escritura pública, con su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el hipotecado sí puede cambiar el plazo de la hipoteca a través de las amortizaciones anticipadas.
En breve vas a descubrir si se puede cambiar de banco teniendo una hipoteca. Aunque en principio creas que es posible, puesto que eres libre de trasladar tu operativa bancaria, lo cierto es que pueden existir algunos pormenores que dificultan el cambio.
Te lo mostramos todo a continuación.
Si contratas una hipoteca con una determinada entidad bancaria, lo más natural es que tengas que abrir una cuenta corriente en ella que sirva como soporte del préstamo.
De esta forma, es probable que prácticamente la totalidad de tu operativa bancaria se realizará con el banco en el cual tienes firmada la hipoteca.
No obstante, si con el paso del tiempo descubres otra oferta bancaria y decides cambiar de banco, ¿cómo puedes hacerlo?
En este aspecto, tienes que prestar atención a las condiciones que se expresan en el contrato, dado que el banco puede exigir el mantenimiento de una cuenta corriente o no.
Si no estás obligado a mantener la cuenta corriente, simplemente deberás cancelarla y traspasar todas tus domiciliaciones de ingresos y gastos a la cuenta con la nueva entidad. La hipoteca se pagará por cualquier otro medio: transferencia, cheque, ingresos, domiciliaciones, etc.
Tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, el banco no puede obligar a sus clientes a domiciliar una nómina como requisito para conceder una hipoteca. Por lo tanto, resulta más sencillo cambiar de banco.
Si el banco te obligase a mantener una cuenta abierta para que sirva como soporte para atender los pagos de la hipoteca, deberás prestar atención a si firmaste la hipoteca antes del 29 de abril de 2012. Si es así, el banco no puede comprar comisión por mantenimiento de cuenta.
Otra fórmula para cambiar de banco teniendo una hipoteca es trasladar esa hipoteca al nuevo banco. Es decir, proceder a una subrogación hipotecaria. Ahora bien, tienes que tener en consideración que la nueva oferta hipotecaria se ajusta a tus necesidades y las condiciones no te causa un perjuicio. Deberás negociar con la nueva entidad.
Si te preguntas si puedes hipotecar tu parte de la casa, suponiendo que tienes una vivienda en copropiedad, tan solo existe un supuesto en el que es posible y lo descubrirás a continuación.
A priori, no se puede hipotecar tan solo una parte de un inmueble, puesto que se trata de un proindiviso. Es decir, es un estatus jurídico en el cual, cuando pertenece a varios propietarios, ninguno de ellos tiene pleno dominio sobre el bien.
Una de las formas de conseguir hipotecar una casa cuando existe una copropiedad consiste en extinguir el condominio, adquiriendo la parte correspondiente al resto de propietarios.
No obstante, existe una solución. Si el bien es divisible y el resto de los propietarios están de acuerdo en formalizar la división mediante escritura pública, podrás realizar cualquier tipo de negocio jurídico con esa parte independiente.
Para que la parte de la casa esté independizada debe tener su propia partida registral y en este caso puedes hipotecar esta parte. Suele darse el caso cuando se trata de una vivienda que tiene dos pisos.
Sin embargo, si no se cumplen estas condiciones, no se puede hipotecar una parte de la casa. Por ejemplo, si pudieses hipotecar una parte de la vivienda, ¿cómo podría el banco ejecutar tan solo esa parte de la casa en caso necesario? No sería posible, la ejecución se tendría que hacer sobre la vivienda completa.
Si te preguntas qué hipoteca me puedo permitir con mi sueldo, te invitamos a que sigas leyendo.
Aunque el importe máximo que suelen prestar los bancos está relacionado con el valor de tasación del inmueble (un 80% cuando se trata de la primera residencia), también valoran una serie de factores, como la edad del solicitante, la cantidad de ingresos mensuales o las deudas que tengas abiertas. ¿Cómo calcular la hipoteca que me puedo permitir entonces?
Para determinar el importe máximo de hipoteca que puedes atender con tu sueldo sin poner en riesgo la economía personal, se atiende a la capacidad de endeudamiento máxima.
El Banco de España indica que las cargas financieras de una persona, es decir, la cantidad de cuotas de préstamos que puede atender al mes, no debe superar el 30% o 35% de sus ingresos mensuales.
Así pues, para calcular qué hipoteca te puedes permitir, suponiendo que tienes una edad que te permite obtener la máxima financiación (el 80% del valor de la vivienda) y no tienes otras deudas abiertas, el banco tiene en consideración que la cuota mensual resultante no exceda de entre un 30% o un 35% de tu sueldo.
¿Te gustaría calcular cuánto pagarías al mes por tu hipoteca?
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A continuación te desvelamos si es legal que los bancos accedan a tus movimientos bancarios al pedir una hipoteca.
Es común que los bancos soliciten esta información para llevar a cabo el estudio, pero ¿pueden hacerlo en realidad?
Es común que el banco solicite tus movimientos bancarios para determinar la solvencia. Suele ser una información necesaria para llevar a cabo el estudio de la viabilidad.
Generalmente, suelen pedir las operaciones que has realizado en la cuenta en la cual obtienes ingresos y gestionas tus finanzas durante los últimos meses inmediatamente anteriores.
No obstante, con esta información, el banco puede conocer los hábitos de consumo, aficiones, orientación política o cualquier otra información de carácter privado.
En principio, la Agencia de Protección de Datos indica que es legal que la entidad bancaria pida los movimientos de la cuenta corriente, por motivo del cumplimiento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
No obstante, la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD) impone restricciones a su uso.
Suele ser común solicitar una hipoteca para llevar a cabo la extinción de un condominio. A fin de cuentas es conseguir financiación para comprar la parte que le corresponde a otros copropietarios y quedar con la totalidad de la propiedad.
A continuación, te lo exponemos todo de un modo más detallado.
Un condominio es la posesión de algo, especialmente un inmueble, por dos o más personas.
De esta forma, cuando hablamos de la extinción de un condominio, hacemos referencia a la operación en la que las partes ceden la propiedad a otra para que deje de ser un dominio compartido y pase a ser de una sola persona.
La extinción del condominio es una forma de extinguir una comunidad de bienes o copropiedad y está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil.
Para extinguir un condominio, una de las partes puede comprar a la otra la cuota de propiedad que le corresponde. Para ello, es posible pedir una hipoteca.
Es decir, si el adquirente de la propiedad no tiene liquidez suficiente para compensar económicamente a la otra parte, puede pedir un préstamo con la garantía hipotecaria del bien inmueble que pretende conseguir (quedando como único titular del mismo).
El supuesto más común de una extinción de condominio es cuando se compra una casa en pareja. En este caso, a cada uno de los cónyuges le corresponde un 50% de la propiedad de la vivienda, por lo tanto, se trata de un condominio.
Sin embargo, si se produce una separación o divorcio, ¿qué sucede con la vivienda?
Lo más natural - y recomendable - es que se llegue a un acuerdo para que una de las partes le ceda la propiedad a la otra, a cambio de una compensación económica.
En caso de que no haya acuerdo, también es posible llevar a cabo la extinción de condominio, pero es necesario plantear una demanda y dejar el caso en manos de un juez.
De cualquier modo, supongamos que hay acuerdo y se decide que uno de los componentes de la pareja adquiere la propiedad y se disuelve el condominio.
Es más, sería conveniente recurrir a esta fórmula jurídica que proceder a una compraventa, puesto que la carga fiscal es menor (no es necesario liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Así pues, se procede a la tasación de la vivienda y se determina que tiene un valor de 120.000 €. Para poder llevar a cabo la operación, el cónyuge que se queda con la propiedad debe liquidar a la otra parte un total de 60.000 € (el valor actual de mercado).
Suponiendo que no existe una hipoteca anterior, si el cónyuge que quiere quedarse con la propiedad no tiene los 60.000 € en efectivo para pagar a la otra parte y adquirir el 100% de la propiedad, tiene la opción de solicitar una hipoteca sobre la propia vivienda.
En definitiva, tras un divorcio, uno de los cónyuges puede pedir una hipoteca sobre la vivienda para comprarle a la otra su 50% de propiedad y, de esta forma, extinguir el condominio.
Se utiliza el término ciclo inmobiliario para describir el estado general del mercado. Así pues, un cambio de ciclo inmobiliario es una variación en las condiciones de oferta y demanda.
A continuación, exponemos cuáles son las fases del ciclo y qué se entiende por cambio de ciclo.
Debido a que la economía en general se mueve por ciclos y cada una de las fases que lo componen afecta de una determinada manera al mercado inmobiliario, podemos afirmar que paralelamente existe un ciclo inmobiliario.
Las etapas del ciclo inmobiliario son las siguientes:
-Fase de expansión: después de una recuperación y estabilización de los precios de los inmuebles, comienzan a repuntar los precios. Se debe a que los inversores tienen mayor confianza en el mercado y presionan al alza la demanda.
-Fase de estancamiento: comienza a producirse un pico en la demanda. Los inmuebles muestran un alto precio y existen muchos inversores que tienen miedo a perder la oportunidad de compra. Además, las nuevas construcciones se elevan debido a que hay una fuerte demanda.
-Fase de recesión: se caracteriza por una contracción en el mercado. Los altos precios y la oferta que ha ido apareciendo durante las fases previas provocan un enfriamiento en el mercado. Además, comienzan las ventas por miedo a que el precio baje aún más. Hay una gran oferta en el mercado.
-Fase de recuperación: finalmente, cuando los precios de los inmuebles han caído y alcanzado un determinado nivel, aparecen inversores que consideran que es momento de comprar. Los precios se estabilizan, dado que comienza a resurgir de nuevo la demanda.
Se indica que ha habido un cambio de ciclo inmobiliario cuando el mercado ha pasado de una de las fases anteriormente descritas a la siguiente.
Suele ir acompañada por un cambio de fase en el ciclo económico, aunque los cambios de ciclo inmobiliarios generalmente se producen de un modo más tardío.
A continuación, te vamos a desvelar si es posible firmar una hipoteca sin la cédula de habitabilidad.
Lo normal es que el banco te solicite una cierta documentación del inmueble para analizarlo, puesto que actúa como garantía de la hipoteca. Pero ¿crees que tiene relevancia la cédula de habitabilidad para la concesión del préstamo?
La cédula de habitabilidad es un documento expedido por el Ayuntamiento y sirve para certificar que un determinado inmueble de la localidad cumple con las exigencias básicas higiénico-sanitarias para ser habitado.
En cuanto a las condiciones exigidas para obtenerla, varían en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble y el año de construcción del mismo.
Existen tres tipos de cédulas de habitabilidad:
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación: concedida a las viviendas de obra nueva.
- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación: se solicita cuando la cédula de habitabilidad de primera ocupación ha expirado (Dependiendo de la Comunidad, puede ser entre 5 y 15 años).
- Cédula de habitabilidad de rehabilitación: se expide cuando el inmueble ha sufrido una rehabilitación.
En algunas comunidades se ha sustituido la cédula de habitabilidad por la licencia de primera ocupación.
Existen comunidades autónomas donde no es necesario presentar la cédula de habitabilidad para comprar o alquilar una vivienda.
Sin embargo, de cara a formalizar una hipoteca, los bancos suelen exigir su presentación como parte de la documentación que acompaña la solicitud. Por lo tanto, podríamos afirmar que no se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad.
Un crédito puente hipotecario es una operación financiera que facilita la compra de una nueva vivienda mientras no has vendido la actual.
A continuación, te exponemos con mayor detalle cómo funciona una hipoteca puente.
Un crédito puente hipotecario es un tipo de préstamo que tiene un carácter temporal. Es decir, sus condiciones se aplican tan solo hasta formalizar una hipoteca definitiva.
Imagina que quieres cambiar de casa, pero estás pagando una hipoteca. Lo más común es encontrar un comprador y esperar a cerrar la operación de venta, amortizar la hipoteca pendiente y solicitar otra para adquirir la nueva vivienda.
Sin embargo, imagina que has encontrado una buena oferta y no quieres dejar pasar la oportunidad de comprar esa casa, pero no encuentras comprador para la actual.
La solución puede venir de la mano de un crédito puente hipotecario, el cual te permite liquidar el préstamo que tienes abierto para financiar entre el 80% y el 100% de la nueva vivienda.
Se trata de hipotecar las dos casas bajo un mismo contrato, pero tendrás que amortizar la parte equivalente del anterior en un plazo de tiempo determinado (normalmente un máximo de 5 años). Por tanto, tienes este tiempo para encontrar comprador.
Además, el banco suele ofrecerte facilidades de pago mientras no encuentres el comprador. Las cuotas hipotecarias suelen ser más bajas.
¿Sabes cuántas veces se puede amortizar anticipadamente la hipoteca? Planificar los reembolsos anticipados tiene una gran importancia porque, al igual que genera beneficios, también puede conllevar comisiones.
A continuación, te mostramos las claves de la amortización parcial de una hipoteca.
Una amortización anticipada de la hipoteca es todo pago que se realiza antes del vencimiento. Aminorar la deuda pendiente implica:
- Reducir el tiempo que te queda para pagar la hipoteca.
- O bien, reducir las cuotas mensuales restantes.
De esta forma, puedes amortizar anticipadamente la totalidad del préstamo, pagando todo el dinero del préstamo pendiente. Pero también tienes la opción de realizar amortizaciones parciales anticipadas.
Una de las consecuencias de devolver el préstamo anticipadamente es que se reducen los intereses totales a pagar.
Sin embargo, debido a que supone un cambio en las condiciones del contrato y los bancos dejan de percibir los intereses del capital amortizado de forma anticipada, pueden exigir una comisión.
La Nueva Ley Hipotecaria fija unas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado:
- Hipoteca fija: el máximo es del 2% durante los 10 primeros años de vida del préstamo, pasado este plazo, la comisión máxima permitida es del 1,5%.
- Hipoteca variable: las amortizaciones anticipadas durante los 3 primeros años pueden ser, como máximo del 0,25%, entre los 3 y los 5 primeros años, pasará a ser del 0,15% y pasado este tiempo no se pueden aplicar comisiones.
Normalmente, los bancos no ponen restricción al número de amortizaciones parciales, siempre y cuando abones la comisión correspondiente. Por consiguiente, puedes amortizar anticipadamente la hipoteca tantas veces como desees hasta pagar la totalidad del préstamo.
Sin embargo, estas cuestiones están sujetas a lo expresado en el contrato. Además, tienes que tener presente que el mejor momento para amortizar anticipadamente la hipoteca es al inicio de la misma, puesto que es cuando más intereses se abona. Y siempre es mejor amortizar plazo que cuota para lograr un ahorro mucho mayor.
Si te preguntas cuándo bajan los intereses de las hipotecas, es preciso que atiendas a las variables que te indicamos a continuación.
Aunque los tipos de interés de las hipotecas se ven afectados por una gran cantidad de factores, los más significativos son tres:
- La situación económica: las condiciones económicas generales, como el crecimiento del PIB o la inflación, están directamente relacionadas con los tipos de interés de las hipotecas.
- La política monetaria: el Banco Central Europeo (BCE) aumenta las tasas de interés de referencia con el fin de intervenir la economía, principalmente para controlar la inflación. Al subir el precio oficial del dinero, encarece el crédito y enfría la economía. Es una medida para poner freno a los repuntes inflacionarios.
- El mercado interbancario: el euríbor es el principal índice de referencia de las hipotecas variables y se calcula en función del tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro a corto plazo. Sus valores suelen ser ligeramente superiores al tipo oficial que establece el Banco Central Europeo, pero también depende de la confianza que reine en el mercado.
Es difícil determinar cuándo bajarán los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, pero el euríbor bajará cuando el Banco Central Europeo comience a bajar sus tipos.
El motivo principal que ha llevado al BCE a subir los tipos de interés es la subida de la inflación, provocada por el precio de la energía, que a su vez tiene como causa la invasión de Ucrania por parte de Rusia.
En otras palabras, en el momento que se relaje la inflación, es posible que el Banco Central Europeo comience a aplicar un recorte de tipos de interés oficiales, lo cual llevará a una reducción del euríbor y se producirá a una bajada de los tipos de las hipotecas.
¿Cuáles son los gastos de cancelación de hipoteca y quién debe asumirlos? A continuación, te mostramos las respuestas.
En síntesis, la cancelación de la hipoteca supone que el inmueble quede libre de esta carga y así figure en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, para que este proceso se materialice, es necesario asumir unos costes, sin contar con las posibles comisiones acordadas con el banco (en el caso de que se produzca una cancelación anticipada).
Los gastos por la cancelación registral de la hipoteca son los que te mostramos a continuación, pero su precio puede variar dependiendo de varios factores.
No obstante, en términos generales, podríamos tener que pagar:
- Notaría: los aranceles notariales se suelen calcular como porcentaje del importe original de la hipoteca. El coste mínimo es de 90 euros por ley, aunque puede llegar a costar unos 500 euros de media.
- Gestoría: la gestoría se encarga de realizar el trámite y sus honorarios pueden ser muy variables, desde 100 euros hasta unos 500 euros (lo que puede costarte la propia gestoría del banco).
- Registro de la Propiedad: los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad también dependen del importe original de la hipoteca. Eso sí, como mínimo, por ley te cobrarán 24 euros.
- IAJD: pese a que deberás solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de la comunidad autónoma en la que esté ubicada la vivienda, es un paso exento de pago.
Es el titular de la hipoteca el responsable de pagar todos los gastos de cancelación. Es decir, si quieres vender la vivienda hipotecada, pero tienes que cancelar la hipoteca con el dinero recibido, el comprador no se hará cargo de estos trámites.
Puedes contratar una gestoría y realizar una provisión de fondos para que se encargue de realizar todos los trámites, pero también haría aumentar los gastos de cancelación de hipoteca.
Una hipoteca y un préstamo personal son dos productos financieros diferentes y, por ello, puede darse la contratación de ambos al mismo tiempo.
Los dos tipos de financiación está disponible para aquellos usuarios que se lo permita su situación financiera, pero es necesario tener presentes algunas cuestiones que te comentamos a continuación.
Como norma general, las entidades bancarias financian, como máximo, el 80% del valor del inmueble que se pretende comprar. Esta es la cantidad máxima que puedes solicitar de hipoteca, si tienes la solvencia adecuada y cumples con los requisitos oportunos para acceder al préstamo.
Al 20% restante debes sumarle los gastos propios de la compraventa de un inmueble, los cuales pueden rondar el 10% del precio de la vivienda. Por consiguiente, para comprar una casa necesitarás contar con unos ahorros aproximados del 30% sobre el precio de compra.
Sin embargo, si no tienes ese 30% y quieres pedir un préstamo personal para afrontarlo, debes saber que el banco no te dará ese préstamo; aunque tienes la opción de contratarlo con otra entidad que no exija justificación acerca del destino de los fondos.
Normalmente, suele recurrirse a un préstamo personal a la vez de una hipoteca para amueblar la vivienda y llevar a cabo alguna reforma (pintar o dejar algún elemento de la casa a gusto de su nuevo propietario).
El principal problema que puedes encontrarte si quieres solicitar un préstamo y una hipoteca al mismo tiempo es que consumirá gran parte de tu solvencia y tu capacidad de crédito.
Las entidades bancarias comprueban en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) qué operaciones tienen abiertas y, normalmente, no suelen prestar más dinero cuando tus cargas financieras representan, aproximadamente, el 30 o 35% de tus ingresos mensuales, con el fin de mantener bajo control el riesgo de impago.
No existe un plazo legalmente establecido para vender un piso heredado. No obstante, primero es preciso realizar una serie de trámites que pueden retrasar la operación.
En este post te mostramos cuáles son estos trámites para que te hagas una mejor idea de cuánto tiempo se puede demorar la venta de una vivienda heredada.
Como primer punto, deberás solventar todos los aspectos relativos al fallecimiento y adjudicación de la herencia, incluyendo la satisfacción del Impuesto de Sucesiones.
Posteriormente, se debe realizar el cambio de titularidad del inmueble ante notario. Para que pueda realizarse, es preciso presentar la documentación relativa al inmueble (con lo cual deberás tenerla en regla).
Además, también es preciso liquidar la plusvalía municipal y registrar la nueva situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, los herederos pueden disponer libremente de este bien y, por supuesto, pueden venderlo libremente sin que exista un plazo determinado (aunque es conveniente que lo hagan durante el primer año para evitar de nuevo el pago de la plusvalía municipal).
Anteriormente, la única limitación legal en cuanto al tiempo para vender una vivienda heredada se produce cuando el comprador necesita una hipoteca y el bien no corresponde a los herederos legítimos (es decir, hijos, nietos, cónyuge, etc.). Pero dejó de tener efectos el 3 de septiembre de 2021.
No existe un plazo legal, sin embargo, los trámites anteriormente descritos pueden tardar meses. Simplemente, el pago del Impuesto de Sucesiones puede demorarse unos 6 meses (prorrogables).
Por otra parte, también es preciso contar con que, si el comprador necesita solicitar una hipoteca, el proceso de formalización de préstamo puede ralentizar la operación.
En este artículo te mostramos cómo puedes comprobar el número de tu hipoteca. Se trata de un código que identifica el préstamo de forma inequívoca.
Pero ¿para qué es útil conocer este dato? Entre otras cosas porque Hacienda quiere saber el porcentaje del préstamo que ha sido destinado para el pago de la vivienda.
El número de hipoteca es un código único que asigna cada entidad bancaria al contrato de préstamo hipotecario, con el fin de mantener su contabilidad.
Debido a que el código está compuesto según las políticas internas del banco, puede variar de una entidad a otra. Sin embargo, suelen seguir una estructura similar (muy parecida a un número de cuenta bancaria):
Los 4 primeros dígitos hacen referencia a la entidad bancaria.
Los 4 siguientes pertenecen al código de la oficina en cuestión donde se contrató la hipoteca.
Después, observamos dos dígitos que corresponden al código de control.
Y, para finalizar, los 10 últimos dígitos son el número de préstamo en cuestión.
Este código es importante para comprobar que las cuotas que pagas en la cuenta asociada se corresponden exactamente con el préstamo solicitado. Del mismo modo, sirve como identificador para los casos en los que tengas que realizar una reclamación.
Además, Hacienda te puede solicitar el número de hipoteca para comprobar los gastos de la vivienda.
El número de la hipoteca te lo proporciona la propia entidad bancaria si se lo solicitas. También puedes verlo en cualquiera de los recibos de las cuotas hipotecarias.
Debido a que este número puede ser solicitado por la Agencia Tributaria, el banco también incluye el número de la hipoteca en el resumen de los datos fiscales que te envía cada año.
Se supone que cuando el banco te entrega la FEIN de la hipoteca es porque ha estudiado la viabilidad de la operación y te encuentras en la última fase de solicitud del préstamo hipotecario.
En este punto, el banco te ofrece la FEIN, la cual hace las veces de oferta vinculante. Pero ¿cuánto tiempo tienes para firmar la hipoteca antes de que las condiciones de la FEIN expiren?
FEIN son las siglas de “Ficha Europea de Información Normalizada” y se trata de un documento de información precontractual que el banco debe ofrecer de forma obligatoria a los clientes que están interesados en contratar una hipoteca.
En este documento se plasma toda la información necesaria referente al préstamo hipotecario, con el fin de que el solicitante pueda comparar y tomar una decisión informada antes de la contratación efectiva.
La FEIN representa una oferta vinculante por parte de la entidad bancaria, puesto que las condiciones que en ella se recogen deben mantenerse durante, como mínimo, 10 días naturales, según el artículo 10 de la Nueva Ley Hipotecaria.
Durante este período de tiempo, el solicitante puede estudiar la oferta con calma y buscar asesoramiento para comprender cada una de las cláusulas del contrato.
De esta forma, el tiempo que transcurre entre que el banco te entrega el FEIN y la firma de la hipoteca suele ser de unos pocos días, como máximo 10 (en Catalunya este plazo se alarga hasta 14).
Nuestro servicio es totalmente gratuito, desde que dejas tus datos en nuestra página hasta que firmas tu hipoteca con el banco que has escogido.
Además, puedes abandonar el proceso cuando lo desees sin ningún compromiso. Nosotros te asesoramos, pero la decisión final es siempre tuya.
Una vez que tu experto disponga de todos tus datos y documentos, contactará con las entidades más afines a tu perfil para conseguirte las mejores ofertas. A partir de ese momento, todo dependerá de la rapidez con la que los bancos nos trasladen las ofertas.
No hay un tiempo establecido, depende de las entidades y del volumen de solicitudes que reciben, que suele variar en función de la época del año. Si coincide con periodos festivos o fines de semana, es posible que la oferta del banco tarde un poco más en llegar de lo esperado.
Cuando el experto reciba las ofertas te las enviará por correo electrónico y, si lo necesitas, se pondrá en contacto contigo para explicarte las condiciones de cada una de ellas para que puedas tomar la decisión más acertada.
Si por alguna razón consideras que ha pasado demasiado tiempo y todavía no has recibido ninguna oferta, puedes ponerte en contacto con tu experto o escribir un mail a [email protected]. También puedes contactarnos llamando al 910 20 71 10.
En la mayoría de los casos sí. Los acuerdos que tenemos con las entidades y la cantidad de hipotecas que firmamos con ellas, nos permiten negociar condiciones mucho más ventajosas que las que podrías negociar por tu cuenta acudiendo a una sucursal.
Nuestro objetivo principal es conseguirte la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades y para ello es imprescindible estudiar tu situación en profundidad, escoger las entidades más apropiadas para tu perfil y comparar entre diferentes ofertas hipotecarias para que puedas tomar la mejor decisión.
Nuestro negocio se basa en los acuerdos económicos que establecemos con los distintos bancos y cajas con los que trabajamos, cifra que a día de hoy supera las 30 entidades.
Por cada hipoteca que tramitamos y firmamos, recibimos la comisión correspondiente y esto es lo que nos permite ofrecer el servicio a nuestros clientes de forma totalmente gratuita
Somos imparciales, no tenemos interés en mandar a nuestros usuarios a una entidad o a otra, simplemente tratamos de buscar la hipoteca que mejor se adapte a cada perfil y situación.
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Los datos diarios que está marcando el euríbor este mes vaticinan otra subida de este indicador. Por lo tanto, esto va a afectar directamente a unas personas del sector hipotecario: aquellos usuarios con hipotecas variables.
Recordemos que las personas con una hipoteca variable tienen una cuota que varía en función del euríbor. Su mensualidad suele tener una revisión semestral (6 meses) o anual en función de este índice de referencia. Por lo tanto, teniendo en cuenta que el año pasado el euríbor se encontraba en valores negativos estos usuarios verán cómo el dinero que van a tener que aportar para la hipoteca será mayor.
De hecho, teniendo en cuenta el cierre del euríbor en septiembre (2,233%), una persona con una hipoteca de 150.000 euros pasó de pagar 448,65 euros al mes a 643,37 euros. Asimismo, a un usuario con un préstamo de 300.000 euros la cuota le subió de 897,31 euros a 1.286,74 euros.
Son subidas sumamente cuantiosas y, teniendo en cuenta que el euríbor mantiene este ritmo, las personas que revisen la cuota este mes sufrirán un aumento mayor. Ante esta situación… ¿Es posible evitar este aumento de gasto en familias con hipotecas variables?
Cuando una compañía telefónica nos anuncia una subida de la cuota del servicio de internet lo primero que pensamos es en cambiarnos de empresa de telecomunicaciones. Con la hipoteca se puede hacer exactamente lo mismo.
Cuando firmamos un préstamo para comprar una vivienda no significa que nos tengamos que quedar con las mismas condiciones durante 30 años. Si nos percatamos de que existen préstamos con mejores condiciones que el que tenemos vigente siempre nos podemos cambiar.
Existen varios métodos para hacerlo. Uno de ellos es la novación, que consiste modificar las condiciones de la hipoteca dentro de la entidad. No obstante, en caso de que la oferta que nos interese se encuentre en otro banco podemos trasladar nuestro préstamo a través de dos métodos: la subrogación o la cancelación de la hipoteca.
El primero, la subrogación por cambio de acreedor, consiste en mover la hipoteca a otra entidad, pero sin empezar de cero. Esto significa que si nos faltan 20 años para terminar de pagar la hipoteca nos encontraremos en el mismo punto, por lo tanto, no tendremos que pagar los intereses desde cero.
En el caso de la cancelación, en cambio, cerramos la hipoteca en el banco actual y abrimos un préstamo desde cero en otra entidad. Por lo tanto, tendremos que pagar una comisión de apertura (si la hubiere) y los intereses desde el principio.
Es por ese motivo que, en caso de cambiar de banco, la subrogación suele ser la opción recomendada. Al fin y al cabo el usuario no vuelve al punto de partida, sino que continua donde lo dejó.
Subrogarse siempre es una buena opción cuando vemos que podemos mejorar nuestra hipoteca, más aún en estos momentos si lo que tenemos es una de tipo variable.
Hay que tener en cuenta que con el euríbor al alza los bancos apuestas por las hipotecas variables, por lo tanto, éstas cuentan con condiciones sumamente atractivas. De esta manera, si firmamos nuestro préstamo hace algunos años podremos observar que, si lo hubiéramos formalizado ahora, conseguiríamos una hipoteca mejor.
“Una variable con un diferencial por encima del 0,99% es totalmente mejorable”, asegura Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro. Esto significa que, si nos encontramos en esta situación, deberíamos plantearnos subrogar la hipoteca, debido a que conseguiremos mejores condiciones.
En definitiva, la subrogación es una forma de conseguir una hipoteca que se adapte mejor a nuestras necesidades, una operación que, si tenemos una hipoteca variable, deberíamos sopesar con detenimiento.
Si tienes alguna duda sobre el tema no dudes en contactar con nosotros en [email protected]. ¡Sigue leyéndonos!
A la hora de financiar la compra de vivienda los bancos piden una serie de requisitos en cuanto al perfil se refiere. Suelen preferir una persona con contrato indefinido, ingresos estables y un historial crediticio limpio.
No obstante, no es fácil tener un perfil que case con la entidad. Tras la crisis del 2008 los bancos buscan personas que, a largo plazo, tengan la capacidad económica para afrontar una hipoteca. Esto puede provocar problemas a muchas personas que buscan adquirir una casa y que, para ello, necesiten un préstamo de esta índole.
¿Existe alguna solución para esos casos? Como estábamos comentando, lo que busca el banco es una persona que vaya a tener los recursos suficientes como para pagar la hipoteca cada mes durante el periodo de amortización establecido (10, 20, 25 o 30 años). No obstante, siempre se le puede presentar un plan b o, dicho de otra manera, un aval.
Quizás la palabra más relacionada con aval en este caso es garantía, puesto que se trata de una persona o elemento que aportamos al banco para asegurarle de que, de una forma u otra, vamos a acabar devolviéndole el dinero que nos ha prestado.
Si se trata de un usuario que tendrá que cumplir una serie de requisitos:
-Ser mayor de 18 años.
-Tener una situación económica estable, es decir, ingresos regulares, preferentemente un contrato indefinido.
-Historial crediticio limpio, es decir, que no se encuentre en una lista de morosos como puede ser ASNEF.
-Poseer la capacidad suficiente como para poder afrontar la deuda de la persona a la que avala.
Esto significa que, si el titular de la vivienda se ve en apuros para seguir pagando la hipoteca, el avalista responderá con todo lo que tenga, ya sea dinero o patrimonio (una vivienda, por ejemplo).
Si optamos por poner una vivienda como aval significa que, si tenemos problemas para afrontar el préstamo, responderemos a la deuda con la propiedad. Dicho inmueble debe cumplir unas condiciones:
-Debe estar libre de cargas, es decir, no debe tener una hipoteca o deuda similar. Si tuviera una carga la entidad puede aceptarlo siempre que quede poco para solventarla.
-Los solicitantes de la hipoteca deben ser los propietarios de la vivienda que les avala.
-El valor del inmueble debe ser el suficiente como para cubrir la financiación de la nueva casa. Esto se debe a que, en caso contrario, el banco no podría recuperar su inversión quedándose con esta propiedad.
Cumpliendo las condiciones mencionadas la entidad podrá tener en cuenta este inmueble para concedernos la hipoteca, aunque puede existir algún inconveniente si ésta se encuentra fuera del territorio español.
Dicho de otra manera, puede darse el caso de que una persona tenga una casa en otro país, pero que se haya ido a vivir a España y quiera adquirir una vivienda allí. Para ello puede que haya pensado en poner la vivienda que tiene en el otro lugar de aval, puesto que, de esta manera, tiene una propiedad que ofrecerle al banco en el caso de que no pudiera afrontar el pago del préstamo.
¿Un banco aceptaría esta clase de aval? Depende de la entidad y de la situación de la vivienda que ofrezcamos. Es muy probable que la compañía tenga que realizar un estudio para saber si realmente esa propiedad puede considerarse un aval o garantía de la hipoteca.
Es por ese motivo que, si necesitamos que nuestra vivienda en el extranjero sea considerada como aval sí o sí, comparemos entre diferentes entidades. De esta manera encontraremos la que más se adecua a nuestras necesidades.
Cuando vamos a comprar una vivienda es importante tener en cuenta su ubicación, el estado de esta, el aislante…e, incluso, si tiene todos los papeles en regla. Uno de los documentos con los que debe contar la vivienda de nuestros sueños, la casa donde queremos empezar a construir nuestro proyecto de vida, es la cédula de habitabilidad.
¿Para qué sirve? La cédula de habitabilidad certifica que una vivienda puede ser considerada como tal, es decir, que es habitable. Para que el inmueble pueda tenerla debe cumplir unos requisitos, que varían en función de la Comunidad Autónoma. En términos generales son los siguientes:
Superficie útil mínima. Altura mínima: dependiendo del espacio (cocina, baño, etc.) será una u otra.Debe estar equipada con lo imprescindible: cocina, baño, puertas, ventanas, instalación de la caldera para el agua caliente, etc.Debe contar con todas las garantías de seguridad.
Un arquitecto o aparejador que está colegiado es el que certifica que una vivienda cumple con dichas características y que, por lo tanto, es habitable. Dicho documento suele costar menos de 200 euros y tiene una vigencia de 15 años. Si una vez pasado el plazo quisiéramos vender o alquilar la propiedad necesitaríamos solicitarlo de nuevo.
No es obligatorio que la vivienda lo posea, pero sí recomendable. Si un inmueble no cuenta con dicho certificado no será considerado como tal, por lo tanto, no podremos empadronarnos en él, dar de alta suministros básicos (luz, gas y agua), contratar un seguro de hogar, etc.
¿Podríamos pedir una hipoteca? Se trata de un préstamo que se concede exclusivamente a las viviendas, por lo tanto, si la nuestra no es considerada como tal, no nos la podrían conceder. Tendríamos que pedir una hipoteca para local comercial o similar, préstamos que ofrecen menos financiación y periodos de amortización más cortos.
Otro elemento que debemos tener en cuenta es que si una casa no cuenta con la cédula de habitabilidad puede ser señal de que no cumple con los estándares de seguridad. Esto significa que establecer allí nuestra residencia podría ser peligroso.
En definitiva, cuando vamos a comprar una vivienda es fundamental que nuestro futuro hogar cuente con todos los papeles, incluida la cédula de habitabilidad. En caso de que la propiedad no la tenga o se le haya caducado es recomendable tramitarla para asegurarnos de que vamos a adquirir un inmueble en condiciones.
En función del motivo de la solicitud existen tres tipos de cédula:
-Cédula de habitabilidad de primera ocupación:es la que le otorga el ayuntamiento al promotor. Está destinado a viviendas recién construidas.
-Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación: si la reforma del inmueble ha sido considerable será necesario volver a realizar la inspección para asegurar que la vivienda puede seguir considerándose como tal
-Cédula de habitabilidad de segunda ocupación: para viviendas de segunda mano.
Sí, se puede hipotecar una casa para comprar otra, pero es imprescindible que, para ello, la vivienda en propiedad esté completamente libre de cargas, es decir, que esté completamente pagada. Este trámite también puede ser una solución para aquellas personas que necesiten liquidez en un momento dado.
En el caso de que el fin de hipotecar una vivienda libre de cargas sea comprar otra, la primera servirá como aval para el banco. Por ello, en caso de impago de las cuotas de la hipoteca, dicha vivienda podría ser embargada.
No obstante, tener ya un bien inmueble en propiedad ayudará a que el banco ponga menos pegas a la hora de conceder la hipoteca para la segunda vivienda. La entidad también puede ofrecer condiciones de financiación más atractivas, con intereses más bajos o menos vinculaciones si pones una vivienda como garantía de crédito.
Sí, los bancos conceden hipotecas para no residentes. Este tipo de hipotecas están destinadas a aquellas personas que se quieren comprar una vivienda en España pero que viven y trabajan en otro país, ya sea de la Unión Europea o extracomunitario.
¿Qué requisitos hay que cumplir? Los bancos son más exigentes con clientes extranjeros que solicitan una hipoteca en España. Esos futuros hipotecados tener:
-NIE (Número de Identificación de Extranjeros) que acredite que se encuentra de forma legal en territorio español.
-Todos los documentos traducidos al español.
-Contrato de trabajo, últimas nóminas y vida laboral.
-Informe de riesgo crediticio.
-Declaración de impuestos.
Será más fácil pedir una hipoteca para aquellos extranjeros que residan en países europeos o en Estados Unidos y, sobre todo, si pese a vivir fuera tienen nacionalidad española. Hay que tener en cuenta que, normalmente, el banco concede alrededor del 60% de financiación de la vivienda si el comprador es extranjero, un porcentaje mucho menor que el que se concede a quienes residen en España.
No se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad porque, cuando se solicita un préstamo bancario, la entidad financiera te exige la presentación de dicho certificado.
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada, unos requisitos que establece cada comunidad autónoma y que dependen del año de construcción de dicha vivienda.
Hay comunidades en las que la cédula de habitabilidad no es obligatoria en la compra de una vivienda, lo que significa que puedes adquirir una casa sin tener ese documento pero, si necesitas una hipoteca, lo normal es que el banco te exija este certificado porque, de lo contrario, no sería legal ni seguro.
La solvencia es lo primero que miran los bancos para conceder una hipoteca, es decir, si el cliente tiene capacidad para hacer frente a los pagos de las cuotas del préstamo. Para analizarlo, solicitan información sobre sus ingresos, su situación laboral, los bienes que tenga en propiedad, la situación familiar, las deudas, la edad del cliente, etc.
Para conocer esta información, los bancos tienen acceso a listas de morosidad pero también solicitarán documentos como el DNI, vida laboral actualizada, extractos bancarios de los últimos meses, declaración del IRPF, nóminas, escrituras de sus propiedades o últimos recibos pagados de otros préstamos, entre otras cosas.
Si te preguntas si se puede tener 2 hipotecas abiertas, a continuación descubrirás la respuesta y algunas claves que pueden resultar de tu interés.
Sí, se puede tener dos hipotecas a la vez. Incluso más de dos. Puedes tener tantas hipotecas como te permita tu capacidad de endeudamiento.
La capacidad de endeudamiento máxima no está legalmente establecida. Las entidades bancarias se basan en las recomendaciones del Banco de España, el cual indica que las cuotas de tus préstamos no deberían superar el 40% de tus ingresos mensuales. Normalmente, los bancos rebajan esta cifra a un 30% o 35%.
Existen varios motivos por los que es útil solicitar una segunda hipoteca. El primero de ellos es para comprar una segunda residencia o un inmueble como inversión (por ejemplo, para obtener beneficios a través del arrendamiento).
Sin embargo, uno de los motivos más comunes por los cuales se solicita otra hipoteca es reformar la vivienda.
Como es natural, la entidad prestamista valorará el nivel y la estabilidad de tus ingresos. Al tener un préstamo hipotecario abierto, tu capacidad de devolución disminuye. Por consiguiente, el estudio de riesgos será más estricto y es probable que las condiciones del préstamo sean más desventajosas.
Además, también es posible que te soliciten un aval. Todo ello sin contar con que el banco te presta, como máximo, un 80% del valor del inmueble y los gastos de constitución de la hipoteca pueden ascender a un 10% del importe solicitado.
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice hipotecario que publica mensualmente el Banco de España y que sirve como referencia para algunas hipotecas. Con él -que es diferente del Euríbor- se puede calcular cuánto se pagará en la cuota mensual de determinadas hipotecas.
Sin embargo, el Tribunal Supremo determinó en 2019 que había una falta de transparencia con la cláusula del interés variable IRPH, aunque no se apreció abusividad en los casos enjuiciados.
No existe un registro oficial sobre cuántos créditos siguen referenciados al IRPH, pero se estima que son entre unos 300.000 y un millón. Aunque no son datos oficiales, alrededor del 10% de las hipotecas firmadas en España estarían afectadas.
Antes del 16 de junio de 2019, las entidades bancarias tenían que hacer frente al pago de varios gastos a la hora de formalizar una hipoteca. Sin embargo, esto se les estaba cobrando a los clientes.
Quienes firmaron una hipoteca antes de esa fecha tienen ahora el derecho a que se les devuelvan todos los gastos de registro, gestoría y tasación, y la mitad de los gastos de notaría, tal y como establece una sentencia del Tribunal Supremo.
Muchos consumidores han reclamado estas devoluciones pero cada vez más bancos están devolviendo por su cuenta los gastos hipotecarios. Es el caso de entidades como CaixaBank o Liberbank, entre otros.
Si te estás haciendo esta pregunta, debes saber que en realidad no existe un euríbor fijo, porque este es siempre variable. El dato del euríbor es diario, por lo que no existe la posibilidad de que sea fijo en ningún caso.
Todos los días se actualiza el euríbor, excepto cuando se trata de un día festivo. Cuando finaliza el mes se hace la media, y ese es el dato que se tiene en cuenta a la hora de hacer todos los cálculos.
En el caso de las hipotecas variables, el tipo de interés depende del euríbor. Entonces, cuando baja el euríbor, si en ese momento toca revisar la hipoteca, también baja la cuota hipotecaria. Por el contrario, si por ejemplo la revisión de la hipoteca tiene lugar en el mes de junio y la bajada del euríbor fue en mayo, no bajará la cuota de la hipoteca.
Cuando la revisión se haga cada 12 meses, habrá que ver si el euríbor ha bajado o subido en comparación con hace un año.
A la hora de revisar una hipoteca variable, se van haciendo diferentes revisiones del euríbor para saber cuál es el interés a aplicar. Estas revisiones pueden ser trimestrales, semestrales y anuales. No obstante, lo más habitual es aplicar la revisión anual o por 12 meses.
Durante el primer año de la hipoteca variable el interés es siempre fijo, porque en ese tiempo no se hace ninguna revisión. Pero a partir de ese momento, dependerá de cómo esté el euríbor cuando se haga la revisión, pudiendo subir o bajar la cuota de la hipoteca.
Sí, cuando el Euribor es negativo, en vez de sumar, se resta del diferencial. En caso de que el Euribor sea más bajo que el diferencial, durante ese periodo se pagaría un interés del 0% por la hipoteca. El banco nunca devolverá dinero al hipotecado porque sino perdería dinero con la operación.
Las entidades bancarias aplican el diferencial precisamente para compensar en aquellos casos en los que el Euribor es negativo, si bien es bastante complicado que este se llegue a situar por debajo del 0%.
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice a nivel nacional que publica el Banco de España mensualmente. Respecto a si es mejor el IRPH o el euríbor, sin duda es mejor el euríbor. Tanto es así que el índice IRPH ha provocado muchos problemas judiciales.
Es mejor el euríbor porque es más estable y bajo que el IRPH. De hecho, muchos ciudadanos con estas hipotecas están subrogando su préstamo a fijo o variable con euríbor. Hoy en día ya no se puede contratar una hipoteca con IRPH.
Sí, se puede cambiar una hipoteca de variable a fijo. De este modo, tendrás la tranquilidad de saber lo que vas a pagar en todo momento, ya que la cuota será siempre la misma y no bajará ni subirá en función de los valores que registre el euríbor.
Hay tres formas de cambiar una hipoteca fija a variable:
-Subrogación. En este caso lo que se hace es cambiar la hipoteca a otro banco, modificando así algunas de sus condiciones.
-Cancelación. Primero se cancela el préstamo existente para abrir otro nuevo en otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones.
-Novación. Consiste en variar ciertos aspectos de la hipoteca, principalmente el tipo de interés, el periodo de amortización o la cuantía del préstamo (que normalmente se amplía).
