Para que te hagas una idea, la base imponible del ahorro es como el “cajón” del IRPF donde se suman tus rentas financieras (intereses, dividendos, seguros de ahorro, etc.) y lo que ganas o pierdes cuando vendes un activo, como un inmueble.
¿Qué es la base imponible del ahorro?
La base imponible es la cantidad sobre la cual se calculan los impuestos. Cuando hablamos del IRPF, se trata de las rentas o contraprestaciones económicas percibidas y sobre las cuales se valora la cuota tributaria a pagar.
De esta forma, cuando hablamos de la base imponible del ahorro, hacemos referencia a la parte del IRPF donde se agrupan las rentas “financieras” y las ganancias por vender bienes. Incluye, principalmente:
-Rendimientos del capital mobiliario: intereses de cuentas y depósitos, cupones de bonos, dividendos, rendimientos de seguros de vida, etc.
-Ganancias y pérdidas patrimoniales: lo que ganas (o pierdes) al vender un inmueble, acciones, fondos, ETFs u otros activos. Puedes distinguirlas porque siempre implican una transmisión de patrimonio (una venta).
Esta base es diferente a la base imponible general (compuesta por sueldos, actividades económicas, alquileres de vivienda, etc.).
Tampoco la debes confundir con la base liquidable del ahorro: a esta última se llega tras aplicar, si procede, determinadas reducciones sobre la base imponible. Sobre la base liquidable es donde finalmente se aplican los tipos del ahorro del ejercicio que declares.
¿Cómo se calcula?
Para el cálculo de la base imponible del ahorro hay que tener presente la regla de integración y compensación.
Es decir, los ingresos que percibas por rendimientos del capital mobiliario se suman y se restan entre sí, dando un resultado positivo o negativo.
Del mismo modo, las ganancias y pérdidas por transmisiones patrimoniales también se suman y se restan entre sí; y también tendrán un resultado positivo o negativo.
Si los resultados son positivos, el saldo se suma a la base imponible del ahorro.
La cuestión es que, si el resultado de alguno de los componentes es negativo, puedes compensarlo con hasta el 25% del saldo positivo del otro. En caso de seguir siendo negativo, puedes seguir compensando durante los siguientes 4 años.
Ejemplo resumido:
-Si un año tienes pérdidas en bolsa de -2.000 € (rendimientos del capital mobiliario negativos).
-Ese mismo año obtienes 5.000 € de beneficio neto por vender un piso (ganancia patrimonial).
-El resultado de la base imponible del ahorro es de 3.000 (5.000-2.000).
¿Y cómo se aplican los impuestos a pagar?
Una vez calculada la base imponible del ahorro, se aplican las reducciones correspondientes (si existiesen). Como hemos dicho anteriormente, el resultado de restar las reducciones es lo que se conoce como la “base liquidable del ahorro”.
Sobre la base liquidable se aplican los siguientes porcentajes (tipos impositivos) en 2025:
-Desde 0 euros a 6.000 euros: se aplica un 19%.
-A partir de los 6.000 euros hasta los 50.000 euros: se aplica un 21%.
-A partir de los 50.000 euros hostal os 200.000 euros: se aplica un 23%.
-A partir de los 200.000 euros hasta los 300.000 euros: se aplica un 27%.
-Todo lo que supere los 300.000 euros: se aplica un 30%.
Como puedes comprobar, las ganancias que tengas de tus inversiones financieras o las transmisiones patrimoniales (como la venta de inmuebles) no se incluyen en la base imponible general. Al igual que los rendimientos que tengas por tu trabajo no se suman a la base imponible del ahorro y no provocan que los tipos impositivos suban.
¿Y cómo te afecta por la venta o inversión de inmuebles? Es lo que vamos a ver a continuación.
Entonces te podemos ayudar
Base imponible del ahorro por la venta de inmueble: cómo se calcula paso a paso
Vender una vivienda (habitual o no) genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro.
La clave está en definir bien el valor de transmisión y el valor de adquisición. Voy por partes para que lo entiendas bien.
Valor de transmisión
Empiezas calculando el precio real de venta y le restas los gastos e impuestos inherentes a la operación que tienes que pagar tú como vendedor.
Ejemplos típicos que se restan del valor de transmisión si los asumes tú serían:
-Comisión de la agencia inmobiliaria.
-Notaría y gestoría por cancelación de hipoteca.
-Certificados (energético, de deuda cero con la comunidad, etc.).
-Plusvalía municipal (IIVTNU) si la pagas tú como transmitente.
Por este motivo es importante que guardes todas las facturas y justificantes. Sin documentación, no podrás minorar el precio de venta.
Valor de adquisición
Ahora, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial que tendrías por vender el piso, debes definir el valor neto de adquisición. Para ello, comienzas con el precio de compra y sumas:
-Gastos e impuestos de la compra: notaría, registro, ITP o IVA, AJD, gestoría, etc.
-Mejoras que aumentan el valor: reforma integral de cocina/baño, cambio de ventanas por otras de mayor eficiencia, ampliaciones, etc.
¡Ojo! No se suman las reparaciones o mantenimiento (pintura, arreglos cotidianos), porque no incrementan el valor del inmueble a largo plazo.
Si el inmueble estuvo alquilado: efecto de la amortización
Si el piso estuvo alquilado y en tus declaraciones de IRPF dedujiste amortización (lo habitual es aplicar un 3% anual sobre el coste de construcción o su valor catastral de construcción, el mayor de los dos y excluyendo el importe del suelo), la amortización acumulada reduce el valor de adquisición.
El resultado es que la ganancia patrimonial por la venta sube.
Fórmula para calcular la ganancia patrimonial
La fórmula es la siguiente:
Ganancia o pérdida = (Precio de venta − gastos/impuestos del vendedor) − [(Precio de compra + gastos/impuestos de compra + mejoras) − amortización acumulada (si la hubo)].
Ejemplo completo con números
Supongamos el siguiente ejemplo:
-Compra (2016): 200.000 €
-Gastos/tributos de compra (notaría, registro, ITP/AJD, gestoría): 12.000 €
-Mejoras (2019) documentadas: reforma cocina + ventanas eficientes: 15.000 €
Valor de adquisición (provisional): 200.000 + 12.000 + 15.000 = 227.000 €
-Alquiler: 2020–2022: dedujiste amortización total 9.000 € (suponiendo que sea un 3% anual sobre 150.000 euros de valor catastral).
Valor de adquisición ajustado: 227.000 − 9.000 = 218.000 €
-Venta (2025): 280.000 €
-Gastos/impuestos del vendedor: agencia 8.000 €, notaría/gestoría cancelación 1.200 €, plusvalía municipal 2.300 €
Valor de transmisión: 280.000 − (8.000 + 1.200 + 2.300) = 268.500 €
Ganancia: 268.500 − 218.000 = 50.500 €
Esa ganancia se integra en tu bloque de ganancias o pérdidas por transmisiones patrimoniales dentro de la base imponible del ahorro.
A partir de ahí, juega la regla de integración/compensación con el resto de rentas del ahorro que tengas ese año. Después se aplican las correspondientes reducciones y tipos impositivos vistos anteriormente.
No obstante, si se trata de vivienda habitual puede haber exenciones (por ejemplo, reinversión en otra vivienda habitual en plazo, o mayores de 65 años). Son supuestos especiales que pueden reducir o anular la ganancia, pero requieren cumplir requisitos concretos y no cambian el método de cálculo mostrado.
Referencias
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-ayuda-presentacion/irpf-2023/8-cumplimentacion-irpf/8_1-base-imponible-general-base-ahorro/8_1_3-base-imponible-ahorro.html
https://www.caixabank.com/es/esfera/content/base-imponible-ahorro-2024
