¿Quieres saber dónde se encuentran las mejores ofertas de hipoteca para terrenos? Sigue leyendo porque este artículo es para ti.
Comprar un terreno puede ser el primer paso para construir la casa de tus sueños o iniciar un proyecto de inversión; y la financiación de dicha compra es uno de los aspectos más importantes. Por ello, en esta guía te mostramos desde los tipos de suelos hasta los mejores bancos.
Antes de pensar en números, bancos y papeles, lo primero es identificar qué tipo de terreno vas a comprar, ya que esto influirá directamente en la facilidad o dificultad para obtener una hipoteca:
- Terrenos urbanos: son los más fáciles de hipotecar. Están completamente desarrollados, con acceso a servicios como agua, electricidad, saneamiento y vías de acceso. El riesgo para los bancos es prácticamente el mismo que el que podría presentar una hipoteca para comprar una casa.
- Terrenos urbanizables: Aún no están completamente desarrollados, pero tienen potencial para ser urbanizados. Generalmente, están incluidos en planes de ordenación urbanística. Algunas entidades financieras los financian, pero con unas condiciones más estrictas.
- Terrenos rústicos: Aquí es donde las cosas se complican. Son parcelas destinadas a usos agrícolas o forestales y, salvo excepciones, no se pueden utilizar para construir viviendas. Los bancos ven más riesgo en estos casos y son más difíciles de hipotecar.
Por ejemplo, si tu objetivo es comprar un terreno y construir una casa, lo ideal es apostar por terrenos urbanos o al menos urbanizables. Muchos bancos directamente no financian terrenos rústicos, salvo que estén vinculados a un proyecto agrícola.
Entonces te podemos ayudar
Aunque los requisitos pueden variar ligeramente entre entidades, los más comunes son:
- Aportación inicial: a diferencia de las hipotecas para vivienda (donde puedes financiar hasta el 80 %), en terrenos el máximo suele estar entre el 50 % y 70 %. De esta forma, necesitarás tener una buena parte del dinero ahorrado.
- Ingresos estables: como en cualquier hipoteca, tu capacidad de endeudamiento es un factor clave. Cuanto mayor sea tu estabilidad laboral y tus ingresos, así como menor sea tu nivel de deudas, más fácil será conseguir financiación.
- Valoración del terreno: el banco hará una tasación para calcular el valor real del terreno y cuánto está dispuesto a prestarte.
- Ubicación: los bancos tienden a ser más receptivos con terrenos bien ubicados, con fácil acceso y en zonas en desarrollo o con servicios cercanos.
Hay entidades bancarias que pueden ser de utilidad para solicitar la hipoteca de un terreno en 2025, tales como Banco Santander, BBVA y CaixaBank.
Sin embargo, no todos los bancos ofrecen una hipoteca para terrenos propiamente dicha (la oferta es reducida), también entrarían otras opciones de financiación, como la hipoteca autopromotor (la cual financia el terreno + construcción) o el préstamo personal ofrecido por bancos como BBVA.
En esta tabla comparativa puedes ver los mejores bancos que ofrecen hipotecas para terrenos en 2025.
| Financiación | Interés | Condiciones | |
|---|---|---|---|
Santander
| Hasta el 70% con posibilidad de financiar un terreno rústico | Desde 3,79 % TAE (bonificada) | Hasta 15 años. Sin comisión de apertura. Ofrece bonificaciones por vinculación. |
BBVA
| Préstamo personal de hasta 75.000 euros. | Depende de la solvencia del solicitante | Hasta 8 años. Posibilidad de pedir un préstamo rápido online. |
Caixabank
| Hasta el 80% en hipoteca autopromotor. | TAE entre 4,11 % y 4,17 % | Hasta 30 años. Requiere solvencia, proyecto y licencia. |
Sabadell
| Hipoteca autopromotor, hasta el 80%. | Desde un 3,41 % TAE | Hasta 30 años. Sin comisión de apertura. Bonificaciones por vinculación. |
Kutxabank
| Hipoteca autopromotor, hasta el 80%. | Desde un 3,30% TAE | Hasta 30 años. Bonificaciones por vinculación. |
| Financiación |
|---|
Santander
Hasta el 70% con posibilidad de financiar un terreno rústico |
BBVA
Préstamo personal de hasta 75.000 euros. |
Caixabank
Hasta el 80% en hipoteca autopromotor. |
Sabadell
Hipoteca autopromotor, hasta el 80%. |
Kutxabank
Hipoteca autopromotor, hasta el 80%. |
| Interés |
|---|
Santander
Desde 3,79 % TAE (bonificada) |
BBVA
Depende de la solvencia del solicitante |
Caixabank
TAE entre 4,11 % y 4,17 % |
Sabadell
Desde un 3,41 % TAE |
Kutxabank
Desde un 3,30% TAE |
| Condiciones |
|---|
Santander
Hasta 15 años. Sin comisión de apertura. Ofrece bonificaciones por vinculación. |
BBVA
Hasta 8 años. Posibilidad de pedir un préstamo rápido online. |
Caixabank
Hasta 30 años. Requiere solvencia, proyecto y licencia. |
Sabadell
Hasta 30 años. Sin comisión de apertura. Bonificaciones por vinculación. |
Kutxabank
Hasta 30 años. Bonificaciones por vinculación. |
Aquí tienes una fórmula simplificada para saber cuánto puedes conseguir:
Financiación máxima = Valor de tasación del terreno x porcentaje de financiación permitido
Por ejemplo, supón que el terreno vale 100.000 € y el banco te ofrece hasta un 60 % de financiación máxima. Entonces, podrías obtener 60.000 € de hipoteca como máximo. Los 40.000 € restantes los deberías aportar tú.
Además, no olvides sumar los gastos de tasación, notaría, gestoría, impuestos y registro, que pueden suponer entre un 8 % y un 12 % del valor del terreno.
Una vez vistos los mejores bancos para conseguir una hipoteca que te permita financiar un terreno, pasamos a explicarte el proceso para solicitarla. Básicamente, tienes que tener en consideración estos 3 pasos clave.
Asegúrate de construir un dossier con la siguiente documentación actualizada:
- DNI o NIE
- Contrato laboral y últimas nóminas (3-6 meses)
- Declaración de la renta
- Vida laboral
- Plano catastral y nota simple del terreno
- Escritura de propiedad o promesa de compra
- Informe urbanístico (si es aplicable)
Uno de los errores más comunes al buscar una hipoteca para terrenos es cerrar trato con el primer banco que te aprueba la operación. Y es comprensible: a veces el proceso parece complicado, o no queremos perder tiempo.
Pero en un producto financiero tan importante, tomarse el tiempo para comparar tiene una gran importancia. Las condiciones hipotecarias cambian constantemente y varían entre entidades. Las diferencias pueden ser significativas en:
- Tipo de interés (fijo o variable).
- TAE real (que incluye todos los gastos).
- Financiación máxima (% sobre el terreno).
- Plazo de amortización.
- Bonificaciones por vinculación.
- Comisiones de apertura, amortización parcial o cancelación anticipada.
Una variación de medio punto porcentual en la TAE puede suponer miles de euros de diferencia al final del préstamo. Por eso, comparar te da una ventaja real y cuantificable.
Para este propósito, iAhorro es especialmente útil porque trabaja directamente con los bancos, lo que les permite obtener ofertas personalizadas para cada perfil de cliente. En muchos casos, pueden negociar condiciones mejores de las que tú obtendrás por tu cuenta.
Una vez elijas el banco:
Revisa toda la información contractual que te proporciona.
Asegúrate de entender cada cláusula del contrato.
Si tienes dudas, busca asesoramiento independiente. En este aspecto, iAhorro también puede serte de gran utilizada para explicarte las implicaciones de cada cláusula y negociar con la entidad para mejorar las condiciones de la hipoteca.
Estos son algunos elementos que pueden ser negociados:
- Importe del préstamo: se trata de aumentar el dinero que te puede prestar como máximo.
- Tipo de interés: ya sea fijo, variable o mixto, la cuestión es reducirlo.
- Plazo de amortización: El tiempo que tendrás para devolver el préstamo.
- Comisiones: de apertura, estudio, amortización parcial o total, etc. Es uno de los primeros puntos de toda negociación bancaria.
- Productos vinculados: si el banco te exige contratar seguros (de vida, hogar), domiciliar nóminas, contratar tarjetas, etc., para obtener mejores condiciones en la hipoteca.
Para finalizar, se debe firmar el contrato ante notario y listo. El dinero de la hipoteca se ingresa en tu cuenta y puedes comprar el terreno.
Sí, pero necesitarás los permisos adecuados y un proyecto técnico aprobado. En muchos casos, puedes renegociar la hipoteca inicial para incluir la financiación de la construcción.
Tendrás que consultar el Plan General de Ordenación Urbana del municipio. La mayoría de terrenos rústicos no permiten construcciones de viviendas, salvo excepciones muy concretas (como casas de aperos, viviendas agrícolas, etc.).
Sí. Los bancos consideran más riesgo financiar un terreno porque es un bien menos líquido y con menos garantía de uso inmediato. Por eso las condiciones suelen ser más exigentes: menor financiación, mayor interés y plazos más cortos. También, como has visto, hay menos ofertas.
Depende. Si la vivienda está legalizada y registrada, podría considerarse como una hipoteca tradicional (sólo que únicamente pagas por el terreno). Si la vivienda es ilegal o no tiene cédula de habitabilidad, el banco podría limitar la financiación o rechazarla.
