Como seguramente sabrás, es posible firmar una hipoteca conjunta. Es decir, con dos o más titulares. Además, el banco estará encantado de ello porque, al existir dos obligados, tiene menor riesgo de impago. Pero ¿cómo salir del préstamo en caso de divorcio, separación, herencia, etc.? Es lo que vas a descubrir si sigues leyendo.
Cómo puedo salir de una hipoteca compartida
Aunque algunos de los procedimientos para salir de una hipoteca en la que existen varios titulares requieren la aprobación del banco y/o de los demás titulares, siempre puedes negociar, barajar todas las alternativas y optar por la que sea más viable.
Básicamente, estas serían 3 posibles soluciones para dejar de ser titular de una hipoteca compartida.
Vender la propiedad y cancelar la hipoteca
La primera solución es simple, por lo menos en teoría: vender la casa y cancelar la hipoteca con el dinero conseguido.
Decimos que es simple en teoría porque en la práctica pueden presentarse algunos inconvenientes:
-Tienen que estar de acuerdo todos los propietarios en la venta y sus condiciones (sobre todo lo relativo al precio).
-Es posible que la vivienda no se venda tan rápidamente como piensas y deberás seguir pagando la hipoteca.
Negociar una dación en pago
La dación en pago supone una alternativa que consiste en ofrecer la vivienda al banco a cambio de la cancelación de la hipoteca.
El resultado es prácticamente el mismo que la venta de la vivienda, porque supone la pérdida de la propiedad y la extinción del préstamo.
Sin embargo, esta fórmula para abandonar la hipoteca compartida suele ser menos viable. Además de que es necesario que todos los propietarios del inmueble estén de acuerdo, también hay que contar con la aprobación del banco.
En su día, las entidades bancarias aceptaban la dación en pago porque la vivienda se revalorizaba de forma rápida y podían venderlos con facilidad. Pero tras la crisis de 2008 los bancos no tienen tanta capacidad para gestionar su stock inmobiliario.
Aunque la dación en pago suele ser una medida que se toma como último recurso para personas en situación de insolvencia, es una opción que tienes disponible y puedes negociar.
Novación hipotecaria a uno de los miembros
La novación implica un cambio en las condiciones del contrato. En este caso la modificación consistiría en dejar el préstamo con un sólo titular.
Esta fórmula puede darse si uno de los propietarios quiere comprar la vivienda, pagándole al resto su parte correspondiente y realizando una extinción de condominio.
Es decir, en el caso de una pareja, uno de los miembros le compra su parte de la vivienda al otro y se realiza una novación para que la hipoteca quede con un solo titular.
El problema reside en que, pasar de dos hipotecados a uno sólo aumenta el riesgo de impago y el banco puede no estar de acuerdo. También es necesario negociar con la entidad.
Gastos de salir de una hipoteca
Cualquiera de las tres alternativas para dejar una hipoteca compartida implica incurrir en una serie de costes.
En principio, si decides vender la vivienda tienes que incluir la ganancia patrimonial en la Declaración de la Renta (a no ser que se venda por un precio inferior al de adquisición y puedas compensar las pérdidas).
Además, también tienes que hacer frente a los gastos de cancelación de hipoteca (comisión de amortización anticipada, gastos notariales, gestoría y Registro de la Propiedad) y hacer frente a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Por otra parte, si consigues que el banco se quede con la casa como dación en pago, la Agencia Tributaria estableció en 2014 que la operación está exenta de la ganancia patrimonial que pueda generar. Sin embargo, tendrás que asumir los costes de cancelación de hipoteca.
Finalmente, si optas por la novación, el contrato de préstamo hipotecario puede incluir una comisión de novación de hipoteca, más la nueva tasación del inmueble y los posibles costes de la extinción de condominio.
Referencias
Banco de España. (Diciembre de 2024). Dación en pago de la vivienda habitual. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/deudores-hipotecarios-sin-recursos/guia-textual/Medidas-Codigo-Buenas-Practicas/dacion-en-pago-de-la-vivienda-habitual.html
Pibank. (26 de Junio de 2019). ¿Cómo salir de una hipoteca compartida y no morir en el intento? Obtenido de https://www.pibank.es/como-salir-hipoteca-compartida/#:~:text=En%20cualquier%20caso%20tienes%202,y%20tu%20banco%20lo%20autoriza
Sánchez, Á. (31 de Diciembre de 2022). Divorcio con hipoteca conjunta. Obtenido de https://expertabogados.com/divorcio-hipoteca-conjunta/
Winkels Abogados. (Diciembre de 2024). ¿Qué es la extinción de condominio? Obtenido de https://winkelsabogados.com/abogados-extincion-condominio/
