Educación financiera

¿Cuánto cuesta cambiar de titular una hipoteca?

Equipo editorial I Publicado: I Actualizado:

Existen unos supuestos por los que se puede cambiar el titular de una hipoteca

¿Cuánto cuesta cambiar de titular una hipoteca?

Si te preguntas cuánto cuesta cambiar de nombre una hipoteca y en qué circunstancias suele ser factible optar por este proceso, en este post encontrarás las claves.

Cambiar la titularidad hipotecaria exige que otra persona asuma la posición de deudor hipotecario, quedando liberado de sus obligaciones el anterior. ¿Permiten las entidades bancarias que otro sujeto asuma el pago de la hipoteca? En realidad, depende de la razón por la cual se produzca este hecho y otras circunstancias que te mostramos a continuación.

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¿Se puede cambiar de nombre una hipoteca?

En principio sí, es posible cambiar de titular una hipoteca. Supone una alteración del contrato, más exactamente el cambio de un elemento personal. En términos jurídicos, se denomina una subrogación y en este caso concreto se trata de una subrogación del deudor hipotecario.

Ahora bien, para que la subrogación del deudor pueda llevarse a cabo, es necesario el consentimiento del acreedor. En otras palabras, puedes cambiar el titular de una hipoteca siempre y cuando el banco prestamista lo permita.

Como norma general, el banco realiza un estudio de la solvencia del nuevo deudor. El banco tiene facultad para rechazar el cambio de titularidad de la hipoteca si no considera viable la subrogación por motivos de riesgo.

¿En qué casos hacerlo?

Existen determinados supuestos en los que es necesario el cambio de titular de una hipoteca, los que suceden con mayor frecuencia son los siguientes.

Venta del inmueble

Uno de los ejemplos más claros es cuando se vende el inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. El vendedor descuenta del precio lo que le resta por pagar de hipoteca y el comprador se subroga a la misma, produciéndose un cambio de titular en el préstamo.

Esta operación suele ser común cuando se compra una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario.

Sin embargo, para que el vendedor de la vivienda quede totalmente desligado del préstamo hipotecario, es necesario que exista un pacto en escritura pública y el acreedor preste su consentimiento (expreso o tácito), tal y como indica el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. 

En caso contrario, la responsabilidad personal del deudor original no se transmite, aunque el bien vendido siga estando afectado al préstamo hipotecario.

Extinción de condominio

Otro de los supuestos en los que cabe la pena plantearse el cambio de titular de una hipoteca es en la extinción de un condominio, con la titularidad de la hipoteca compartida entre los propietarios. 

Suele darse en casos de separación o divorcio; cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda, abonando la parte que le corresponde a la otra persona (o mediante cualquier otro acuerdo). 

La cuestión es que el miembro que adquiere los derechos de propiedad también asume la carga hipotecaria y se convierte en titular único de la hipoteca existente.

Para que el otro cónyuge quede desligado es necesario abordar una negociación con el banco prestamista. El cual tiene que analizar si el titular único tiene capacidad para asumir la carga en solitario. Es posible que se solicite un aval y que el interés aplicado aumente, como consecuencia del mayor riesgo asumido por el banco.

Fallecimiento del titular

Por último, otro de los casos en los que suele producirse un cambio de titular en la hipoteca es por fallecimiento del deudor. Como es lógico, sus herederos se quedarán con la propiedad, pero también con las cargas financieras; suponiendo que acepten la herencia.

Tal y como indica el artículo 661 del Código Civil, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. Es decir, quedan subrogados automáticamente a todas las deudas.

En este supuesto, el préstamo hipotecario pasa formar parte de la masa hereditaria. Una vez aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se produzca la partición definitiva y, posteriormente, la subrogación a la hipoteca. Normalmente, las condiciones del préstamo permanecen inalterables (plazo, intereses, cuotas, gastos, etc.). 

Además, la entidad bancaria no debe exigir garantías adicionales ni la contratación de productos vinculados si todos los herederos asumen la deuda en conjunto. Pero, si se pretende que solo uno o algunos herederos sean los que asuman la titularidad del préstamo, se debe negociar con el banco.

¿Cuánto cuesta cambiar de nombre una hipoteca?

El coste más significativo por cambiar la titularidad de una hipoteca es la comisión de subrogación de posiciones deudoras, impuesta por la entidad bancaria. Sin embargo, este coste está limitado según la normativa en materia hipotecaria.

En función del tipo de hipoteca contratada (a interés fijo o variable) y el momento en el que se firmó, pueden oscilar entre el 0,25% y el 2% del importe pendiente de amortizar.

En todo caso, si quieres tener una idea más exacta sobre cuánto cuesta cambiar de titular una hipoteca, debes tener en consideración otros costes que dependen de cada supuesto concreto.

¿Hay más gastos?

Si, por ejemplo, te encuentras ante una caso de cambio de titular por extinción de condominio, tal y la entidad bancaria impone una modificación de las condiciones del contrato para que sea viable poner la hipoteca a nombre de un titular, se deberá realizar una novación del préstamo y también se deberán asumir las comisiones correspondientes. Incluso es probable que la entidad te exija una tasación de la vivienda.

Por otra parte, cuando el cambio de titularidad se produce por la venta del inmueble, puede pactarse entre el comprador y vendedor quién asume los gastos. Lo habitual es que el comprador se haga cargo de la tasación y el vendedor asuma la comisión por subrogación de posiciones deudoras.

Además, en caso de una compraventa, otra forma de cambiar el titular de una hipoteca es cancelarla y constituir otra a nombre del nuevo deudor.

No obstante, aunque a efectos prácticos estaríamos ante un cambio de titularidad, esta operación no es una subrogación. Cancelar una hipoteca también suele conllevar una comisión por amortización anticipada y no hay que olvidar los gastos de escrituración de la nueva hipoteca.

Si necesitas llevar a cabo un cambio de titularidad y es preciso abordar una negociación bancaria, no dudes en ponerte en contacto con iAhorro. Un experto hipotecario te ayudará durante todo el proceso para que el cambio de titular de la hipoteca se produzca en las mejores condiciones.
 


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