Como vas a descubrir a continuación, la escritura de declaración de obra nueva es un documento necesario para solicitar la correspondiente hipoteca, puesto que da fe que existe un nuevo inmueble sobre un terreno o bien que se pretende construir (en el caso de una hipoteca de obra nueva. Es decir, cuando se pretende comprar sobre plano).
¿Qué es la declaración de obra nueva y cuándo es obligatoria?
La declaración de obra nueva es un documento notarial que indica si en una finca se ha producido la construcción de un inmueble, así como si se ha llevado a cabo una transformación sustancial de uno ya construido. También puede realizarse cuando un inmueble se encuentra en construcción.
En otras palabras, se trata de una escritura pública que indica si se ha edificado sobre un terreno (incluso por debajo del mismo). Este documento puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surta efectos ante terceros.
En cuanto a su obligatoriedad, se debe formalizar la escritura de obra nueva cuando una promotora inmobiliaria que tiene prevista la comercialización de los inmuebles construidos. También es obligatoria cuando se trata de un particular que destina el inmueble construido para su venta o alquiler y tiene que solicitar un préstamo hipotecario.
Sin embargo, no es obligatoria la escritura de obra nueva cuando se le va a dar un uso personal al inmueble, aunque es recomendable realizarla para contratar servicios básicos del hogar.
Declaración de obra nueva en construcción vs terminada. Diferencias clave
Básicamente, existen 3 tipos de declaración de obra nueva, dependiendo del estado de la propia obra:
-Declaración de obra nueva en construcción: se trata de la escritura de un proyecto de obra que está construyéndose para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Es necesaria para solicitar la hipoteca en un banco antes de que el inmueble esté completamente construido.
-Declaración de obra nueva terminada: en este caso, se da fe pública de la existencia de una nueva edificación a través de una escritura notarial. Es la declaración obligatoria para contratar servicios como luz, agua o para llevar a cabo la venta o alquiler del inmueble.
-Declaración de obra nueva antigua: se trata de otro tipo de escritura que tiene como objetivo inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación que no había sido declarada o que estaba inscrita con errores. Se produce cuando existe una obra anterior a la normativa vigente o cuando se trata de “obras fuera de ordenación”.
Como puedes comprobar, la diferencia entre una declaración de obra nueva en construcción y una obra terminada reside en que en el primer caso la edificación no está terminada, pero es preciso formalizarla para realizar ciertos trámites, como pedir una hipoteca de obra nueva (comprar un inmueble antes de que sea construido).
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Escritura de obra nueva: Documentación clave en el proceso hipotecario
Dependiendo del tipo de escritura de declaración de obra nueva, la documentación necesaria puede variar.
Declaración de obra nueva en construcción
Es necesario tener los siguientes documentos para obtenerla:
-Licencia municipal de obra: la cual permite llevar a cabo la construcción a efectos administrativos.
-Certificación de obra: documento elaborado por un técnico competente que demuestra que la obra se ha realizado conforme al proyecto sobre el cual se solicitó la licencia.
Declaración de obra nueva terminada
Como en este caso ya existe un inmueble, los documentos necesarios para tramitarla son:
-Escritura de propiedad.
-Licencia de primera ocupación.
-Cédula de habitabilidad.
-Certificado final de obra nueva.
-Certificado de eficiencia energética.
-Seguro decenal.
-Libro de edificio.
-Coordenadas UTM del inmueble (Universal Transversal Mercator).
Declaración de obra nueva antigua
Para poder registrar una declaración de obra nueva antigua es necesario presentar pruebas de que las infracciones urbanísticas han prescrito.
Una de las formas más comunes de probar la prescripción de la ilegalidad es presentar un certificado de antigüedad elaborado y firmado por un técnico competente.
Además, se debe presentar un documento descriptivo del inmueble, bien sea un acta notarial o la certificación catastral.
¿Quién puede formalizar la escritura de obra nueva?
La persona que puede realizar este trámite es el propio responsable de la obra y básicamente existen dos actores:
-Promotora inmobiliaria o constructora: cuando una persona o empresa especializada lleva a cabo un proyecto de promoción con el objetivo de comercializar el inmueble (venta o alquiler). Suele ser el caso más común.
-Autopromotor: se trata de un particular que decide construir una vivienda para su uso propio. La autopromoción inmobiliaria no tiene como fin conseguir dinero comercializando el inmueble.
Precio de la declaración de obra nueva
No podemos dar un precio exacto de la escritura de declaración de obra nueva, puesto que depende de varios factores, como la comunidad autónoma en la cual se construya el inmueble.
El coste principalmente depende de los aranceles notariales (el notario puede aplicar hasta un 10% de descuento) y los impuestos (los cuales trataremos con más detalle a continuación y que incluyen la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad).
No obstante, en términos muy generales y simplemente como orientación, se considera que el precio de la declaración de obra nueva puede ser de alrededor de un 3% del valor de tasación del inmueble.
Impuestos asociados a la declaración de obra nueva: ¿Cuánto debes pagar?
Además de los honorarios de la notaría, el precio de la escritura de obra nueva incluye los siguientes impuestos:
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto suele aplicarse en los documentos notariales y depende de la comunidad autónoma en la que se encuentra el terreno (y, por lo tanto, la construcción). Oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio de ejecución de la obra.
-Tasa del Registro de la Propiedad por inscribir la escritura de obra nueva.
Referencias
Arquitasa. (Diciembre de 2024). Obra nueva. Obtenido de https://arquitasa.com/obra-nueva/
BBVA. (Diciembre de 2024). ¿Qué es la declaración de obra nueva y en qué casos se solicita? Obtenido de https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/declaracion-de-obra-nueva.html
Habitat Inmobiliaria. (Diciembre de 2024). La declaración de obra nueva: lo que necesitas saber. Obtenido de https://www.habitatinmobiliaria.com/blog/consejos-practicos/declaracion-de-obra-nueva/
Via Célere. (20 de Junio de 2023). Escritura de obra nueva: Todo lo que debes saber. Obtenido de https://www.viacelere.com/blog/escritura-de-obra-nueva/
