En qué consiste un contrato de arras y su importancia

Xelena Niedbala I Publicado: I Actualizado:

El contrato de arras es un “pacto” entre el comprador y el vendedor de un inmueble y puede suponer una penalización si alguna de las partes lo incumple

¿Qué es un contrato de arras?

¿Es lo mismo el contrato de arras que el de compraventa de una vivienda? ¿Tiene validez jurídica? ¿Qué tipos de arras existen? El contrato de arras es un documento que se firma para dejar constancia de un acuerdo entre las dos partes antes de que se produzca la operación de compraventa de una vivienda. Dependiendo de lo que hagamos constar en él, tendremos derecho a reclamar si una de las partes decide echarse atrás en el proceso. ¡Te lo contamos!

¿Qué garantiza un contrato de arras de vivienda?

Un contrato de arras se firma antes de materializar formalmente la compraventa. Se trata de un acuerdo por el cual el comprador adquiere el derecho de compra de la vivienda a cambio de la entrega de una cantidad como señal al vendedor.

Así pues, el contrato de arras ofrece las siguientes garantías:

  • Protección ante desistimiento: Una de las prácticas más habituales por las que se lleva a cabo el contrato de arras es para tener una garantía en caso de desistimiento. Si es el vendedor quien decide no seguir adelante con el proceso tendrá que devolver el doble de la cuantía estipulada en las arras. Por el contrario, si se trata del comprador, perdería la parte entregada en el concepto de arras, a no ser que se establezca lo contrario.
  • Cumplimiento del contrato: aunque no es obligatorio, el contrato de arras firmado ante notario protege y otorga garantía jurídica a ambas partes. En este sentido, si el propietario del inmueble decide no vender la propiedad puede tener que indemnizar al que fuera el futuro comprador.

Estos aspectos son esenciales y básicamente se trata de las razones por las que siempre conviene firmar un contrato de arras.  Establecer este pacto por escrito evitará también,  entre otras cosas, que el vendedor o la inmobiliaria puedan modificar el precio de la vivienda y se encarezca.

¿Cómo hacer un contrato de arras?

Aunque es un contrato que a veces se hace por la propia inmobiliaria donde se va a adquirir la vivienda es aconsejable hacerlo ante notario. De este modo dejaremos constancia de la operación y tendrá mayores garantías jurídicas.

En un contrato de arras debe constar lo siguiente:

  • Datos personales del comprador y vendedor
  • Descripción e identificación del inmueble.
  • Valor aportado en concepto de arras (suele ser entre el 5% y el 15% del valor del inmueble).
  • Coste total de la vivienda.
  • Reparto de gastos.
  • Posibles cargas.
  • Penalizaciones en caso de incumplimiento.
  • Fecha límite de validez del contrato de arras.
  • Compromiso de firmar el contrato de arras ante notario.
  • Firma de ambas partes.

También pueden establecerse otro tipo de acuerdos en un modelo de contrato de arras. Por ejemplo, puede incluirse una cláusula de devolución de las arras por no concesión de la hipoteca.

Del mismo modo, las partes también pueden establecer una prórroga del acuerdo llegado el vencimiento del contrato. Tan solo se trata de redactar un anexo firmado por ambas partes.

¿Qué tipos de arras pueden pactarse?

En función de las consecuencias y penalizaciones que se establecen para las partes, el Tribunal Supremo admite hasta tres tipos de arras que pueden establecerse en el contrato.

Arras penitenciales

Este tipo de arras se caracteriza porque permite a las partes el desistimiento unilateral del contrato. Son las más utilizadas en la compraventa de viviendas y están reguladas en el Código Civil.

No obstante, si el comprador decide desistir, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. 

Si es el vendedor el que desiste del contrato, deberá entregar a la parte compradora el doble de las arras. Es decir, devolverle la señal entregada más una indemnización por la misma cantidad.

Arras penales

Las arras penales suponen la cantidad que se entrega en concepto de indemnización si se produce un incumplimiento del contrato. En otras palabras, la señal entregada actúa como garantía de cumplimiento.

Si el incumplimiento se produce por parte del comprador, el vendedor tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato. Pero, además, puede optar por quedarse con la señal entregada.

Del mismo modo, si es el vendedor el que incumple el contrato, el comprador también puede exigir su cumplimiento o que le entregue el doble de las arras.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras, como indica su nombre, se establecen para confirmar el compromiso de las partes y representan un anticipo del pago (se descuentan del precio total).

Las partes no pueden rescindir el contrato unilateralmente. Como en el caso de las arras penales, si se incumpliesen las obligaciones, la contraparte puede exigir el cumplimiento o bien solicitar una indemnización. Pero, con la salvedad de que las arras no actúan como indemnización, sino que se establecen las reglas generales para estos casos según se expone en el artículo 1.124 del Código Civil (el resarcimiento de los daños causados más los intereses causados).

En definitiva, el contrato de arras es un documento importante y recomendable, a pesar de que en ningún caso es obligatorio. Puede evitar perder una operación ante cualquier imprevisto que se dé antes de la compra de la vivienda: retrasos, problemas al conseguir financiación, etc.


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