Donación del usufructo de una vivienda: una alternativa para el acceso a la vivienda de los jóvenes

Toño García I

Hay que tener en cuenta que la donación del usufructo de la vivienda acarrea una serie de costes

Estas son las ventajas fiscales al donar únicamente el usufructo

El pleno dominio o plena propiedad de un bien es aquella situación en la que una persona posee tanto el derecho de titularidad como el derecho a utilizar dicho bien. Por tanto, el pleno dominio se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo.

  • Nuda propiedad: es el derecho de titularidad que una persona posee sobre un bien con la limitación de que no puede disfrutar de él ni hacer uso de este.
  • Usufructo: es el derecho de uso y disfrute que una persona posee sobre un bien con la limitación de que no es el titular.

La nuda propiedad y el usufructo son derechos, aunque diferentes, complementarios que recaen sobre un mismo bien.

Un bien se puede dejar en herencia o se puede donar en vida. Tomar una u otra decisión depende de múltiples factores que rozan, en muchos casos lo estrictamente personal, pero, en la mayoría de los casos, tomar una opción u otra depende del ahorro económico que conlleve, sobre todo lo gravosos que sean los impuestos.

La adquisición de una vivienda siempre ha sido algo complicado por el gran desembolso que hay que hacer. Hoy los jóvenes que se quieran emancipar tampoco lo tienen muy fácil, pero tienen a su favor que las personas mayores, sus ascendientes, son los principales propietarios de inmuebles. Y estos pueden hacerles una donación del pleno dominio o únicamente del usufructo, siendo esta última la más económica y una de las más populares.

Ser usufructuario implica poder hacer uso de la vivienda y alquilarla, sin ser el dueño, pero con la obligación de conservarla asumiendo el coste de las reparaciones ordinarias, el pago de impuestos como el IBI, la Tasa de Basuras y los gastos de consumos de agua, luz, gas, etc. Por el contrario, recaerá en el nudo propietario el pago de las reparaciones extraordinarias y los gastos de la Comunidad de Propietarios. Dicho usufructo puede ser temporal o vitalicio, pudiendo recaer en una o varias personas.

Según nuestro Código Civil, una donación es “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”.

La donación trae implícitos muchos beneficios, especialmente para quien la recibe, pero también implica hacer frente al pago de impuestos. Tanto el donante (dueño del bien) como el donatario (quien recibe la donación) están obligados a abonar los correspondientes impuestos. Sin embargo, la entrega únicamente del usufructo puede hacer que ambas partes, fiscalmente hablando, salgan beneficiadas.

La donación sobre una vivienda, por ejemplo, está gravada por los siguientes tres impuestos: Impuesto sobre el Incremento Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF). Dichos impuestos serán abonados por el donante y por el donatario según corresponda: al donatario le corresponde abonar el ISD en la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble y la Plusvalía Municipal (se calculará aplicando los nuevos coeficientes aprobados por el Real Decreto-Ley 26/2021 que gravan también los derechos reales en un periodo inferior a un año) y el donante deberá hacerse cargo del IRPF por la ganancia patrimonial que la transmisión del derecho de usufructo genere. Si el donante tenía alquilado el inmueble, se ahorrará pagar menos IRPF al declarar menos ingresos por el arrendamiento.

Es habitual que la donación del usufructo se realicé con carácter vitalicio, en este caso la forma de calcularlo es mediante las normas del cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La fórmula prevista en la normativa es la conocida como “la regla del 89”. Esta regla tiene en cuenta la edad del usufructuario y el valor de la propiedad para determinar cuánto vale el usufructo. Con un ejemplo se ve más claro:

Supongamos que una vivienda tiene un precio de 250.000 euros y el usufructuario tiene 40 años.

Porcentaje del usufructo: 89 – 40 = 49%
Valor de usufructo: 49% x 250.000 = 122.500 euros

El valor del usufructo vitalicio no puede superar nunca el 70% ni ser inferior al 10%.

La existencia de un usufructuario implica que para administrar y disponer de un bien es necesario contar también con la opinión del nudo propietario, que, en algunos casos, puede complicar la situación.

¿Cómo se realiza una donación del usufructo?

Son tres pasos muy sencillos:

  • Acudir a un notario para que eleve a escritura pública la donación.
  • Pagar los impuestos correspondientes.
  • Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad que corresponda.

Los costes de la donación van a depender, y mucho, de la Comunidad Autónoma donde se resida o en la que se encuentre ubicado el bien donado.

Lo que he detallado anteriormente también puede ser de aplicación y para tener en cuenta entre cónyuges a la hora de hacer testamento.


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