Educación financiera

Factores que afectan al análisis de riesgo hipotecario

Equipo editorial I Publicado:

Descubre los factores de riesgo hipotecario.

Factores que afectan al análisis de riesgo hipotecario

Es importante que conozcas los principales factores de análisis de riesgo hipotecario, dado que de esta manera puedes optimizarlos y negociar una hipoteca en mejores condiciones.

Tu perfil de riesgo hipotecario depende en gran medida de tu calificación crediticia. Pero una hipoteca tiene sus características propias (es a largo plazo, por importes elevados, existe una garantía real, etc.) y requiere un mayor compromiso por parte del banco. Por este motivo, las entidades establecen unos criterios para analizar el riesgo propios para estas operaciones.


¿Qué es el riesgo hipotecario?

Podríamos definir el riesgo hipotecario como las probabilidades de que se materialice un impago de las cuotas de un préstamo hipotecario. Se trata de un tipo de riesgo de crédito, sin embargo, se caracteriza porque en el contrato media una garantía de hipoteca.

En otras palabras, en un préstamo hipotecario el riesgo de pérdida por impago se reduce. Pero no se elimina completamente y conlleva problemas para la entidad prestamista. 

Pongamos un ejemplo, si en un préstamo hipotecario se produce un impago, el acreedor puede proceder a efectuar la ejecución hipotecaria. 

El inmueble sale a subasta y no existe ningún postor.  En este caso, según la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 671) caben dos posibilidades:

- Si no se trata de una vivienda habitual, el acreedor puede reclamar la adjudicación por importe del 50% del valor por el que el bien ha salido a subasta.
- Si se trata de una vivienda habitual, el banco puede reclamar la adjudicación por importe igual al 70%. Si la cantidad que se debe es inferior a este porcentaje, será el 60%.

En este punto, el banco tiene el inmueble y debe ponerlo a la venta. Por otra parte, el prestatario sigue debiendo las cantidades restantes. 

¿Y si el banco no logra darle salida al inmueble? ¿Puede recobrar la deuda pendiente tomando las acciones personales (es decir, sin la garantía hipotecaria) contra el deudor? ¿Cuánto tiempo le llevaría? ¿Qué costes de gestión supondría para la entidad bancaria?

Como puedes comprobar, sigue existiendo el riesgo de pérdida por impago de una hipoteca. A esto se le conoce como el riesgo hipotecario y te afecta directamente, puesto que determina si una hipoteca te será concedida y en qué condiciones. Cada cliente de la entidad tiene un perfil de riesgo hipotecario.

Criterios para determinar el riesgo hipotecario por los bancos

Según lo visto en el apartado anterior, además de contar con la garantía hipotecaria, el banco debe llevar a cabo un estudio de riesgo de impago de las cuotas. Se trata de un análisis de operaciones de crédito propio para las hipotecas. 

Los principales factores que intervienen en el análisis de riesgo hipotecario suelen ser iguales para todas las entidades. A fin de cuentas, son elementos objetivos (ingresos, deudas, situación personal del solicitante, etc.). 

Sin embargo, la dureza con la que se aplican y la importancia que le otorgan a cada uno de ellos depende de la política de riesgos hipotecarios de cada entidad de crédito. 

La política de riesgo hipotecario de un banco puede ser más o menos flexible 
dependiendo del tamaño del banco, su organización, sus recursos, la capacitación de sus gestores, los objetivos de crecimiento, la competencia, la demanda, etc.

No obstante, para decidir si conceden o no una hipoteca y cuáles son las condiciones de la misma, siguen los siguientes criterios.

 

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Historial de crédito y posición en la entidad

En primer lugar, si eres cliente de la entidad bancaria, esta ya tiene una serie de información interna. Por este motivo, si no eres cliente de una entidad bancaria, no cuentas con un historial y es más difícil conseguir una hipoteca.

Del mismo modo, si eres cliente, pero tu historial de crédito es negativo, también es más complicado su concesión e incluso, en caso de ser concedida, se hará en unas condiciones más desventajosas (para ti, no para la entidad).

En este aspecto, son importantes los factores tales como el cumplimiento de las obligaciones de pago anteriores, domiciliación de nómina, productos que mantienes con la entidad, saldo medio de la cuenta, etc. 

Si te valora como cliente, la entidad bancaria será más flexible con el resto de elementos de análisis de riesgo hipotecario.

Tu edad

Una hipoteca es una operación financiera de largo plazo. Por consiguiente, los bancos no conceden una hipoteca a usuarios que tengan una cierta edad. 

Las políticas comunes que aplican apuntan a que el préstamo hipotecario debe ser amortizado antes de cumplir los 75 años. Incluso hay entidades que rebajan esta edad.

Lógicamente, a mayor edad, menor será el plazo de amortización máximo que pueden conceder. A menor plazo, la cuantía de las cuotas aumenta y pueden entrar en conflicto con tu capacidad máxima de endeudamiento.

Solvencia y estabilidad económica

Es uno de los factores de análisis de riesgo hipotecario más importantes. Básicamente, el banco quiere saber tu nivel de ingresos netos y si permanecerán estables. Además de tu capacidad de devolución, también juega a tu favor contar con otros bienes que acrediten una sólida solvencia.

Por ello, lo más común es que te solicite documentación laboral y financiera, como el contrato, vida laboral, justificantes de otros ingresos adicionales, escrituras de otras propiedades, etc.

Con respecto a estas cuestiones, cabe la pena mencionar que, generalmente, la cuota hipotecaria no debe superar el 30% de los ingresos netos (descontando los gastos fijos mensuales).

Es buena idea que tengas un dossier preparado con toda la documentación actualizada o contactes con un asesor hipotecario para que te ayude con esta tarea y las negociaciones posteriores.

Préstamos con otras entidades

Del mismo modo que los bancos analizan tus ingresos, tus gastos, estabilidad laboral y los activos que tienes en propiedad, también te solicitarán los recibos de otros préstamos para comprobar cuál es tu capacidad de endeudamiento.

Según el Banco de España, no es recomendable que tus deudas superen el 40% de tus ingresos mensuales. Algunas entidades suelen reducir este porcentaje al 35%.

Recuerda que los bancos pueden comprobar la información. Sencillamente contactando con la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), pueden saber los préstamos que tienes abiertos con otras entidades.

De igual modo, debes tener al día tus otras cargas financieras. Si te encuentras registrado en un fichero de morosidad, lo más probable es que la hipoteca sea denegada automáticamente. El riesgo hipotecario aumenta sustancialmente.


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