Para saber cuánto bajará tu hipoteca variable en 2025, debes identificar el mes de revisión y realizar una simulación con 2 ó 3 escenarios de Euríbor plausibles sumados a tu diferencial.
Ten presente que en una hipoteca media (entre 150.000 a 250.000 € a 25 años), cada punto porcentual de intereses menos puede suponer un ahorro importante en tu cuota mensual. Para realizar los cálculos, puedes usar el simulador de cuota para la revisión de hipoteca que ponemos a tu disposición desde iAhorro.
¿Cuánto bajará mi hipoteca en 2025?
La bajada (o subida) de tu cuota tras la revisión de hipoteca depende de 4 componentes (en breve los veremos con más detalle):
-El euríbor del mes que use tu banco para la revisión.
-El diferencial que se suma al euríbor y que viene especificado en el contrato (p. ej., euríbor + 1,00%), y 3).
-El plazo pendiente.
-El capital que te queda por pagar.
Como no todos revisamos el mismo mes, lo práctico es trabajar con escenarios. Supongamos una hipoteca variable de 150.000 €, a 25 años pendientes, con un diferencial del 1%.
Para realizar tus estimaciones, en este enlace puedes seguir el estado del euríbor a 12 meses.
Ahora comparamos tres posibles escenarios de euríbor a 12 meses que podrían aplicarte en 2025:
-Escenario A (subida de euríbor al 3,5%): Tipo de Interés Nominal 4,5%. Cuota estimada: unos 834 €/mes.
-Escenario B (el euríbor se mantiene al 2,17%): Tipo de Interés Nominal 3,17%. Cuota estimada: 725 €/mes.
-Escenario C (reducción del euríbor al 1,5%): Tipo de Interés Nominal 2,5%. Cuota estimada: 673 €/mes.
Según analistas de Caixabank Research, se espera que el euríbor a 12 meses cierre 2025 en un 2,09%. Así pues, con estos cálculos puedes hacerte una idea de cómo afectará a la cuota mensual de tu hipoteca variable.
¿Qué mes se tiene en cuenta para la revisión de la hipoteca?
En las hipotecas variables, el contrato (tu escritura) fija la periodicidad y el mes de referencia. Normalmente se utiliza una revisión anual o semestral.
Lo habitual es que el banco tome el euríbor a 12 meses del mes anterior (o incluso con 1 ó 2 meses de desfase por plazos de publicación y cierre), y lo aplique desde la fecha de revisión.
Ejemplos prácticos:
-Revisión anual en marzo: tu banco puede usar el euríbor de febrero (o el último índice oficial disponible) y te aplica la nueva cuota tras la revisión desde tu recibo de marzo o abril.
-Revisión semestral en junio y diciembre: se usan el euríbor de mayo y noviembre, respectivamente, o el último índice oficial disponible cuando cierran el cálculo.
De esta forma, para saber el mes exacto de la revisión y cómo se aplica el euríbor (el mes y año):
-Mira la escritura: sección de tipo de interés o revisión.
-Revisa el último correo o carta del banco con el cambio de tipo.
Por supuesto, si tienes alguna duda, siempre puedes ponerte en contacto con tu banco.
¿Cómo calcular la nueva cuota de mi hipoteca?
La fórmula estándar para calcular la cuota de una hipoteca es la siguiente (sistema de amortización francés):
Cuota = P × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
Donde:
-P es capital pendiente (lo que te queda por pagar).
-i es el tipo de interés mensual (Tipo de Interés Nominal/12).
-n son meses restantes que te quedan por pagar.
Si no utilizas un simulador de cuotas hipotecarias, puedes seguir estos pasos:
-Identifica el índice: toma el euríbor 12m del mes que te aplica tu banco.
-Suma tu diferencial: si tienes +1,00%, y el euríbor es 2,50%, tu TIN (Tipo de Interés Nominal) será 3,50%.
-Convierte a interés mensual: i = 3,50% / 12 = 0,2917% (0,002917).
-Determina el plazo pendiente: si te quedan 25 años, entonces n = 300 (300 meses o cuotas por pagar).
-Calcula (o deja que lo haga el simulador) y compara con tu cuota actual.
Ejemplo práctico:
-Capital pendiente (P): 150.000 €
-Plazo restante: 25 años = 300 meses
-Tipo anual (TIN): Euríbor 2,50% + diferencial 1,00% = 3,50%
-Tipo mensual (i): 3,50% / 12 = 0,2917% = 0,002917
Según la fórmula del sistema de amortización francés, tu cuota sería de 750,93 €.
Entonces te podemos ayudar
Consejos rápidos para afinar el cálculo
-Las comisiones y seguros no entran en la fórmula de la cuota, pero sí pueden afectar a tu coste total.
-Si tu hipoteca es mixta, hasta que acabe el tramo fijo no se comienza a tener en cuenta el euríbor y, por tanto, no hay revisión.
-Amortizar anticipadamente tu hipoteca antes de la revisión puede bajar notablemente tu nueva cuota.
-Guarda un histórico: anota euríbor usado, TIN nuevo y cuota resultante. Te servirá para futuras simulaciones de fluctuaciones del euríbor.
Referencias
https://www.caixabankresearch.com/es/indicadores-y-previsiones/mercados-financieros
