¿Sabes cómo te afectan el TIN y la TAE en tu hipoteca fija? En este artículo te vamos a mostrar, sin entrar en detalles técnicos ni fórmulas complejas, qué son estos dos indicadores de tipos de interés, cuáles son sus diferencias y, lo más importante, cómo puedes reducirlos para ahorrar gastos en la misma.
¿Qué es el TIN en una hipoteca fija?
TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal y simplemente es el porcentaje de intereses que aplicará el banco sobre el préstamo pendiente de pagar. Es decir, lo que cobra el banco por concederte la hipoteca (además de las posibles comisiones).
El TIN hace referencia al tanto por ciento de intereses que el banco cobrará por tu hipoteca durante un período de tiempo determinado (anual, mensual, trimestral, etc.).
Como puedes imaginar, cuando se trata de una hipoteca fija, el TIN permanece inalterable. Siempre se aplica el mismo porcentaje, cada cierto período de tiempo y sobre el capital que te falta por devolver al banco.
Este porcentaje se pacta con la entidad bancaria y debes conocer el que te ofrecen antes de firmar el contrato de hipoteca para que puedas tomar una decisión informada.
¿Qué es la TAE y cómo se calcula?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una fórmula matemática algo compleja que incluye el TIN, la frecuencia con la que pagas intereses y otros gastos asociados al préstamo (como la comisión de apertura, por ejemplo). Todo ello se traspasa a un plano anual y también se expresa en forma de porcentaje.
La TAE es un indicador relevante en cualquier producto bancario. Ofrece visión más o menos realista de los costes y permite la comparación con otros productos. Por ello, el banco está obligado por normativa a que esta información figure en la documentación precontractual e incluso en la publicidad de los productos y servicios que ofrece.
En las hipotecas fijas, como el TIN no cambia durante toda la vida del préstamo, es fácil determinar cuál es la TAE.
Entonces te podemos ayudar
¿Cómo afectan el TIN y la TAE a una hipoteca fija?
Como es natural, cuanto menor sea el Tipo de Interés Nominal (TIN), menos intereses pagarás en tu hipoteca fija y te supondrá un ahorro en las cuotas.
Asimismo, como el TIN es un componente en la fórmula para calcular la TAE, si se reduce el TIN, la TAE también será menor.
Ten presente que:
-Si el TIN cambia, afecta a la TAE debido a que lo tiene en cuenta para su cálculo.
-La TAE puede subir o bajar sin necesidad de que el TIN se altere, puesto que también influyen en ella otros gastos.
En definitiva, un aumento del TIN o la TAE afecta negativamente a una hipoteca fija y, en general, a cualquier producto de financiación (al contrario sucede cuando se trata de un producto de inversión, en el que el banco nos paga intereses a nosotros).
Y ahora es cuando surgen las preguntas estrella:
-¿Debo mirar el TIN o la TAE?
-¿Cuál de los dos indicadores es más importante en una hipoteca fija?
La respuesta es simple: los dos son importantes. Es más, son complementarios el uno del otro. Tienes que prestar atención a ambos.
El TIN se utiliza en todo lo relativo a la negociación de intereses con el banco. Es el elemento que tienes que fijarte para calcular las cuotas o letras mensuales en un simulador de hipotecas y hacer previsiones.
Por otra parte, la TAE te sirve para comparar entre diferentes hipotecas y determinar cuál es más económica en términos reales (no solo intereses). Esta fórmula lo que hace es homogeneizar los gastos del préstamo.
Ejemplo: diferencia entre el TIN anual y la TAE
Para que te hagas una idea, como la TAE son los costes aplicados en un período anual, si la comparas con el TIN anual de la hipoteca y observas una gran diferencia entre ambos indicadores, significa que el préstamo podría tener unas comisiones elevadas.
Es decir, simplemente observando la diferencia entre el TIN anual y la TAE puedes obtener tus primeras conclusiones: la diferencia que observas principalmente se debe a los gastos de la hipoteca.
Ojo, a pesar de que no existan comisiones, el TIN anual y la TAE de una hipoteca fija no tienen que coincidir necesariamente; pero la diferencia es muy pequeña y se debe a la frecuencia mensual con la que se realizan los pagos de intereses (en las cuotas de la hipoteca).
¿Puedo hacer algo para reducirlos y ahorrar en mi hipoteca?
Sí, puedes reducir el TIN y la TAE de una hipoteca fija, incluso después de firmar el contrato.
Reducir los intereses antes de firmar el contrato
Si quieres conseguir el mejor tipo de interés, en principio tienes que preocuparte por varios aspectos antes de comenzar a negociar con el banco:
-Busca y compara entre las mejores ofertas del mercado. Fíjate tanto en el TIN como en la TAE para generar competencia.
-Determina si tienes ingresos suficientes, solvencia y, en definitiva, capacidad para devolver el préstamo. Te dará más fuerza en la negociación y, al existir menos riesgo, el banco podrá ofrecerte un TIN de la hipoteca fija más reducido.
-Por los mismos motivos, es preciso forjar un buen historial de crédito; procura tener poco nivel de deuda, mantén todos tus pagos al día, saldo positivo en las cuentas. En definitiva, demuestra al banco que eres capaz de gestionar bien tu dinero y no generas incidentes de pago.
Además, uno de tus primeros objetivos antes de firmar el contrato podría ser reducir e incluso suprimir la comisión de apertura. Si llegas a un acuerdo con el banco en este sentido, el TIN no se reduce, pero sí lo hace la TAE.
Reducir los intereses una vez firmado el contrato
Por otra parte, el momento que firmes el contrato de hipoteca se te aplicará el tipo de interés pactado y este permanece fijo durante todo el plazo de amortización. Pero, puedes realizar cambios en el contrato a través de la novación hipotecaria.
Ahora bien, para que se lleve a cabo la novación y logres reducir el TIN de la hipoteca fija, es necesario que el banco esté de acuerdo y para ello lo más probable es que también te tengas que enfrentar a un proceso de negociación bancaria.
Otra alternativa para reducir la TAE de tu hipoteca es llevarla a otro banco. A esta operación se la conoce como subrogación hipotecaria o subrogación del acreedor.
La parte positiva de la subrogación de hipoteca es que no necesitas el consentimiento del banco. Simplemente, negocia con la nueva entidad las condiciones (recuerda, fíjate en la TAE para comparar) y, si ves que te satisfacen, ellos se encargarán de todo.
Es probable que tu banco actual, con el que tienes firmada la hipoteca, te haga una nueva oferta para cambiar las condiciones a través de una novación. Pero ahora eres tú el que decide si te interesa o no.
También puedes buscar ayuda profesional para gestionar la reducción del TIN y la TAE de tu hipoteca fija. En iAhorro somos especialistas en hipotecas y negociación con entidades bancarias. Podemos ofrecerte una solución personalizada.
Referencias
Banco de España. (Diciembre de 2024). Tipos de interés. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/
España, B. d. (Diciembre de 2024). Cálculo de la TAE de un préstamo. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/calculo_tae_prestamo_personal.html
Santander. (Diciembre de 2024). ¿Qué es el TIN y en qué se diferencia de la TAE? Obtenido de https://www.bancosantander.es/glosario/tin#:~:text=En%20un%20pr%C3%A9stamo%20o%20hipoteca,de%20amortizaci%C3%B3n%20de%20la%20hipoteca
