En este artículo vas a descubrir las alternativas que tienes a tu alcance para vender un piso con hipoteca. Algo que puede resultarte de utilidad cuando quieres comprar una nueva vivienda.
¿Se puede vender un piso con hipoteca?
Por supuesto, se puede vender un piso con una hipoteca. Además, es bastante común.
Una hipoteca no es más que una garantía. Es decir, el propietario tiene plenas facultades para vender, alquilar o realizar cualquier otro tipo de negocio legal con el piso.
Ahora bien, a pesar de que vendas tu piso, sobre éste seguirá pesando una carga hipotecaria. Esto significa que el inmueble sigue vinculado al préstamo y el nuevo propietario puede verse envuelto en un proceso de ejecución y pérdida de la vivienda.
¿Y cómo vender entonces el piso con una hipoteca pendiente? Para que el comprador pueda adquirir el inmueble con todas las garantías, es preciso aplicar una serie de fórmulas que mencionamos a continuación.
Entonces te podemos ayudar
Alternativas para vender un piso con hipoteca pendiente
Como es natural, el comprador del piso se asegurará de que no tenga una deuda hipotecaria ni otra serie de cargas que puedan afectarle.
Además, basta con solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para obtener esta información, por consiguiente, de nada sirve ser poco transparentes en este sentido. Lo mejor es aplicar alguna de estas soluciones.
Cancelar la hipoteca pendiente
Es la alternativa más habitual. Se trata de ofrecerle al comprador la seguridad de que la hipoteca será cancelada con el dinero que se obtenga por la compraventa. De esta forma, adquiere la propiedad libre de esa carga.
Los pasos a seguir son los siguientes:
1. Solicita a tu banco un certificado de deuda pendiente, firmado y sellado por la entidad, para que el comprador tenga constancia de cuánto se debe. Debes presentarlo ante notario cuando se produzca la venta.
2. En el momento de la firma de las escrituras de compraventa, el comprador del piso expedirá dos cheques. El primero de ellos es para la entidad bancaria, cuyo importe es precisamente lo que se debe de hipoteca. El otro cheque es para ti y su importe será la diferencia que falta hasta alcanzar el precio acordado.
3. Como el banco recibe el pago, se debe facilitar un certificado de deuda cero y proceder a la cancelación de la obligación de pago ante notario (basta un representante del banco para proceder a la firma de las escrituras de cancelación de hipoteca.).
4. El último paso consiste en proceder a la cancelación registral o levantamiento de hipoteca en el Registro de la Propiedad para que el piso quede libre de la garantía de cumplimiento de pago del préstamo.
Pero ¿y si el precio de compraventa acordado es inferior a lo que se debe de hipoteca?
Siempre puedes negociar con la entidad para refinanciar la deuda. Es decir, entregarle la cantidad de la venta y amortizar el resto que queda pendiente a través de un préstamo personal.
Subrogar la deuda hipotecaria
Otra opción es que el nuevo propietario del piso pase a ser el titular de la hipoteca y se haga cargo de lo que resta por pagar. Es lo que se conoce como la subrogación del deudor hipotecario.
Claro está, para que pueda darse esta operación, el banco debe estar de acuerdo. Si, tras realizar el estudio correspondiente, la entidad determina que el comprador no tiene capacidad de devolución suficiente, puede rechazar la operación.
Por otra parte, deberás deducir del precio de compraventa el importe que queda por pagar de hipoteca. Para ello el comprador también te solicitará un certificado de deuda pendiente.
Asimismo, el comprador pasará a ser titular de la hipoteca en las condiciones que tú la contraste. Si quiere modificar algún término, tendrá que realizar una novación hipotecaria.
Solicitar una hipoteca puente
Finalmente, si tienes intención de comprar otra vivienda, pero el piso actual lo tienes hipotecado, puedes recurrir a la hipoteca puente.
Se trata de una alternativa poco conocida y consiste en contratar una nueva hipoteca que incorpore el importe pendiente de la anterior más entre el 80% y el 100% del valor de la nueva vivienda, la cual también se incorporará como garantía.
El nuevo préstamo es provisional. De hecho, este tipo de hipotecas se caracterizan porque el banco concede un período de carencia de hasta 5 años. Es decir, durante los primeros 5 años de hipoteca, tiempo suficiente para vender el piso anterior, sólo pagas intereses.
En el momento que vendas el piso, puedes cancelar la hipoteca puente y quedarte con la hipoteca correspondiente a la nueva vivienda.
Gastos al vender un piso con hipoteca
Al vender un piso con hipoteca se incurre en una serie de gastos que tienes que tener en consideración, sobre todo los relativos a la cancelación del préstamo y de la garantía, los cuales, según una sentencia del Tribunal Supremo de 2019, corresponden al prestatario (es el interesado en la liberación).
Básicamente, los gastos de cancelación de hipoteca son:
-Comisión por amortización anticipada total.
-Aranceles notariales.
-Gastos del Registro de la Propiedad.
-Coste de la gestoría en caso de ser contratada para realizar los trámites.
Si optas por la subrogación, será el propio comprador el que deba asumir la comisión correspondiente, aunque todo depende del acuerdo alcanzado.
Referencias
Banco de España. (Diciembre de 2024). Cancelación registral de la hipoteca. Obtenido de https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/cancelarhipoteca/Cancelacion_reg_98ec24e53ab1d51.html
Bankinter. (Diciembre de 2024). ¿Qué es una hipoteca puente? Obtenido de https://www.bankinter.com/banca/preguntas-frecuentes/hipotecas/que-es-una-hipoteca-puente
Consejo General del Notariado. (Diciembre de 2024). ¿Qué es una subrogación hipotecaria y por qué suele hacerse? Obtenido de https://www.notariado.org/portal/-/%C2%BFqu%C3%A9-es-una-subrogaci%C3%B3n-hipotecaria-y-por-qu%C3%A9-suele-hacerse-
Iván. (17 de Octubre de 2023). ¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca? Obtenido de Distrito Legal: https://distritolegal.es/blog/reclamaciones-y-demandas/pagar-gastos-de-cancelacion-registral-de-hipoteca/#:~:text=%C2%BFQui%C3%A9n%20debe%20pagar%20los%20gastos,que%20le%20corresponde%20este%20gasto%E2%80%9D.
Lima, J. B. (19 de Febrero de 2021). Quiero comprar una vivienda sobre la que existe una hipoteca y la quiero cancelar… ¿Cómo he de proceder y quién asume los gastos de esa cancelación? Obtenido de https://www.jesusbenavides.es/blog/quiero-comprar-una-vivienda-sobre-la-que-existe-una-hipoteca-y-la-quiero-cancelar-como-he-de-proceder-y-quien-asume-los-gastos-de-esa-cancelacion
