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El precio de la vivienda tendría que bajar un 5% para compensar una subida de medio punto en el tipo de interés de la hipoteca

Noelia Pérez I Publicado: I Actualizado:

“La clave no está en negociar el precio de la vivienda, sino en negociar el tipo de interés de la hipoteca, que es lo que más influye en la cuota que vas a pagar”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro

El precio de la vivienda tendría que bajar un 5% para compensar una subida de solo medio punto en el tipo de interés de la hipoteca

La compra de vivienda está atravesando un momento complicado: pese a que las firmas de hipotecas no han dejado de aumentar en los últimos meses, el euríbor está muy alto, rozando ya el 3,5%, y el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés oficiales hasta el 3%, lo que hace que los nuevos préstamos se estén encareciendo considerablemente con respecto a los contratados a principios de 2022. Por ello, puede que quien esté pensando en comprarse una vivienda valore esperar un tiempo, al menos hasta que los precios de los inmuebles bajen. Pero ¿es una buena opción? ¿está previsto que baje el precio de la vivienda? 

Son múltiples los informes realizados por portales inmobiliarios o entidades financieras que dan por hecho que el precio de la vivienda bajará a lo largo de este año, aunque parece que no veremos bajadas demasiado significativas. Por ejemplo, las previsiones más optimistas las hacen desde el departamento de análisis de Bankinter, que señalan que este año los precios de la vivienda “entrarán en fase de ajuste, con caídas de un -3% en 2023 y un -2% en 2024”. Los motivos que alegan son “un mayor coste en la financiación, menor tasa de ahorro en los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para alquiler”. 

También el portal inmobiliario pisos.com prevé una leve caída, aunque menor que la estimada por Bankinter, y afirma que los precios de la vivienda “frenarán su ritmo de subida hasta el 3%” este año y, en caso de que la inflación se mantenga elevada “podrían bajar un -1%”. Esto, añaden desde pisos.com, también “dependerá de cada mercado”. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona no esperan grandes cambios en los precios de la vivienda debido al equilibrio que existe entre oferta y demanda. 

Por el contrario, entidades como BBVA, CaixaBank o ING no tienen previstas bajadas en los precios, sino aumentos más pequeños y una ralentización del mercado: prevén que los precios de la vivienda sigan subiendo en 2023, aunque de forma mucho más moderada, un +2,3%, un +2,2% y un +1%, respectivamente. 

“De momento, en iAhorro no estamos viviendo una bajada sustancial en la demanda y, mientras no baje la demanda de compraventas, seguramente los precios tampoco bajarán”, asegura Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario, que matiza que “sí es cierto que se espera una estabilización en los precios y una posible bajada, aunque seguramente sea muy leve y dependa mucho de las zonas donde estén ubicadas las viviendas”.

Por cada subida de medio punto en el TIN, el precio debería bajar un 5% 

Una vez que sabemos las expectativas que hay, la gran duda es: ¿compensa esperar a que bajen los precios para comprar una vivienda? Simone Colombelli lo tiene claro: “La clave no está en esperar a que baje el precio de la vivienda o negociarlo a la baja con el vendedor, sino en negociar el tipo de interés de la hipoteca con el banco, que es lo que más influye en la cuota que vas a pagar”.

Asimismo, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario asegura que, “aunque los precios bajen de aquí a unos meses, los tipos de interés seguramente sigan subiendo, por lo que el mejor momento para comprar una vivienda es ahora; cuanto antes mejor”. Tanto es así que el Banco Central Europeo (BCE) ya anunció tras la última subida aplicada en enero que prevé subir otro 0,5% más los tipos oficiales en marzo, hasta situarlos en el 3,5%, y no sabemos si esta será la última subida del año o habrá más a lo largo de 2023. Todo dependerá de los niveles de inflación que veamos en los próximos meses.

Sabiendo esto, pongamos un ejemplo: si compras ahora una vivienda por 200.000 euros, aportas de entrada un 20% y firmas una hipoteca de 160.000 euros a un tipo fijo del 3% y un plazo de amortización de 25 años, pagarías 758,44 euros cada mes. En caso de que los bancos apliquen la subida de tipos prevista por el BCE y aumenten los precios de sus hipotecas fijas hasta el 3,5% TIN, la cuota de esa misma hipoteca ascendería hasta los 801 euros, lo que implica un encarecimiento de algo más de 40 euros al mes o, lo que es lo mismo, pagarías 12.768 euros más de intereses en toda la vida de la hipoteca.

¿Cómo puedes compensar esta subida de tipos? La forma de pagar la misma cuota cuando suben los tipos es con la bajada de precios: si el precio de compraventa de la vivienda baja un 5%, como prevé entre 2023 y 2024 Bankinter (en este caso hasta los 190.000 euros para pedir una hipoteca de 152.000 euros), te ahorrarías en total 9.247 euros y tu cuota volvería a situarse en los 760,95 euros. 

“Vemos que, si los tipos de interés aumentan medio punto porcentual, la vivienda tendría que bajar al menos un 5% para que la espera compense”, analiza el director de Hipotecas de iAhorro, que añade que “con los cálculos realizados, en iAhorro incluso estamos siendo conservadores, ya que puede que los tipos de interés superen el 4% en unos meses porque el euríbor ya está en el 3,5% y, a nada que le sumes un 0,5% de diferencial el 4% ya lo estamos viendo ahora tanto en las hipotecas variables como en las fijas; las mixtas todavía están por debajo del 3%”.

Si consigues reducir un punto el TIN te ahorrarás más de 24.000 euros

¿Y si en vez de esperar a que bajen los precios consigues negociar la bajada de un punto en el tipo de interés? Con el mismo ejemplo anterior y una hipoteca fija de un 3% TIN, si consigues, gracias a la ayuda de un comparador o asesor hipotecario como iAhorro, que el banco te baje el tipo de interés de tu hipoteca al menos un punto porcentual, hasta el 2%, podrías ahorrarte más de 24.000 euros a lo largo de la vida del préstamo, ya que en vez de pagar 758,44 euros de hipoteca pagarás 678,17, es decir, te ahorrarás todos los meses 80,27 euros que se traducirán, 25 años después, en un ahorro de 24.081 euros.

¿Cómo puedes conseguir que te bajen el tipo de interés? “Contratar productos vinculados al préstamo es una de las formas más utilizadas para reducir los intereses de la hipoteca: coger con el banco que te da la hipoteca un seguro de hogar, de vida, domiciliar tu nómina, invertir en sus fondos de inversión e incluso contratar con una compañía con la que tenga convenio la entidad la alarma de tu casa puede bajarte un punto o más el TIN de tu hipoteca”, asegura Colombelli.

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Si nos fijamos en la oferta comercial, normalmente las entidades, como es el caso de BBVA o Ibercaja, permiten una bonificación máxima de un punto porcentual del tipo de interés al contratar productos adicionales. No obstante, en otras como Banco Santander puedes alcanzar una reducción de 1,10 puntos sobre el TIN de su hipoteca bonificada si domicilias tus ingresos (-0,5), usas 6 veces una tarjeta de crédito del banco (-0,5) y contratas cualquiera de sus seguros (-0,1). 

Por el contrario, en Openbank la bonificación máxima es de 0,8 puntos, aunque las opciones para lograrlo son muy amplias: domiciliación de ingresos, contratación de seguros, contratar los servicios de energía con Repsol, contratación de tarjetas de crédito o realizar aportaciones a fondos de inversión o planes de pensiones.

¿Cuánto tendría que bajar el precio para pagar lo mismo que en 2022?

Los tipos de interés al contratar hipotecas fijas se sitúan actualmente en torno al 3% y hace apenas un año estaban al 1%, por lo que han experimentado una subida de dos puntos porcentuales. Para saber cuánto tendría que bajar la vivienda si queremos pagar lo mismo de hipoteca que habríamos pagado hace apenas un año, desde iAhorro realizamos unos cálculos que llevan a un escenario sorprendente.

Si cogemos una vivienda con un precio de compraventa de 200.000 euros y, por tanto, una hipoteca de 160.000 euros (tras haberle restado el 20% de entrada), si el préstamo tiene un plazo de amortización de 25 años y un interés fijo del 1% vemos que la cuota mensual a pagar por el titular sería de 603 euros. No obstante, por la misma vivienda con una hipoteca también de 160.000 euros, pero firmada en enero de 2023 con un TIN del 3%, el propietario tendría que pagar una cuota de 758,44 euros, es decir, más 150 euros más cada mes.

Eso sí, si la persona que está a la espera de comprar una vivienda, en vez de firmar su hipoteca en enero de este año decide esperar a que bajen los precios, ¿cuánto tendrían que bajar para que pudiera pagar lo mismo que quien contrató su hipoteca en enero de 2022? Según los cálculos del comparador hipotecario, para que quien firmó una hipoteca en enero de 2023 pudiera pagar casi lo mismo que quien la firmó en el mismo mes de 2022, es decir, 606,99 euros cada mes, necesitaría que el precio de la vivienda bajara un 20%, hasta los 160.000 euros para pedir una hipoteca de 128.000 euros, algo muy difícil actualmente. 

Que el precio de la vivienda baje un 20% es una utopía. Esperamos que no pase porque tampoco sería una buena noticia para la economía española, ya que significaría que estaríamos en una crisis económica grave. Por eso, si quieres que la cuota de tu hipoteca no sea demasiado elevada, lo más aconsejable es negociar con el banco para que te baje el tipo de interés. Sabemos que es un trabajo complicado, sobre todo viendo cómo está el mercado, pero en iAhorro lo hacemos por ti”, comenta el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario. 

Simone Colombelli también analiza las ofertas actuales del mercado: “Ya estamos viendo que la mayoría de las hipotecas fijas están rondando el 3% TIN y las variables, por muy bajo que sea el diferencial, con el euríbor por encima de ese umbral, también están también bastante altas. Por eso, la hipoteca mixta es una muy buena opción para pagar un poco menos durante los primeros 5, 10 o 15 años del préstamo, ya que están por debajo de ese 3% TIN. A partir de ahí siempre hay tiempo de subrogar o de esperar a que el euríbor baje”.

Descárgate en este enlace todos los vídeos con el análisis realizado por la portavoz del comparador hipotecario iAhorro Laura Martínez.


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