Acceder a una vivienda en España sigue siendo una tarea difícil para las familias y ya no solo en las grandes ciudades, donde históricamente la tensión inmobiliaria ha sido más evidente. Pese a que los tipos de interés de las hipotecas siguen en caída, el desequilibrio entre la oferta disponible, los precios de compraventa de las viviendas y los salarios medios ha hecho que encontrar una casa asequible se convierta en un reto cada vez mayor para un número creciente de ciudadanos.
Según el último Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro durante el primer semestre de 2025, hay un pequeño reajuste a la baja de la presión en capitales como Madrid, Barcelona o Málaga, aunque otras ciudades medianas como Jerez de la Frontera, Salamanca o Granada presentan subidas interanuales bastante significativas.
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“Aunque técnicamente hoy es más barato firmar una hipoteca que hace seis meses, el problema es que la vivienda sigue encareciéndose en muchos puntos del país, y eso neutraliza cualquier ventaja derivada del descenso de tipos”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, que matiza: “Pese a que las condiciones del crédito se suavicen, los precios de la vivienda siguen estando completamente fuera del alcance del ciudadano medio”.
Tanto es así que, en las ciudades más tensionadas de España, las familias necesitarían unos ingresos netos medios mensuales superiores a los 4.000 euros o incluso a los 5.000 euros para afrontar la compra de una vivienda estándar, de unos 100 metros cuadrados. Todo ello pese a que, según datos recopilados por el comparador hipotecario, actualmente se están firmando hipotecas en España con un tipo de interés fijo medio del 2,12% TIN, más bajo que el registrado hace seis meses (2,45% TIN) y también que el de hace un año (2,9% TIN en julio de 2024).
San Sebastián, la ciudad más tensionada
Según el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro, San Sebastián sigue siendo la ciudad más tensionada de España, con un índice de tensión de 95,3 sobre 100. Allí, pese a la bajada de las hipotecas, si tenemos en cuenta los datos del comparador respecto a los tipos de interés medios, a la hora de hacer los cálculos del salario medio que deberían ingresar los ciudadanos de la capital guipuzcoana para poder acceder a una vivienda, este supera los 5.500 euros netos al mes para no superar el ratio de endeudamiento recomendado (no se debe destinar más del 35% del salario a la hipoteca).
Esto se debe a que el precio medio de la vivienda en San Sebastián roza los 5.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el coste total de un piso estándar de 100 m² por encima del medio millón de euros. Y, aunque los salarios en San Sebastián están entre los más altos del país, la escasez de suelo disponible y la alta demanda (nacional y extranjera) hacen cada vez más insalvable para los ciudadanos la brecha entre ingresos y precio de la vivienda.
Por detrás de San Sebastián vemos a Madrid y Barcelona. En la capital del país, pese a que el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados cae un 2,8% en seis meses, desde los 458.900 euros registrados en enero de 2025 a los 445.900 euros de este mes de julio, aunque si comparamos estos datos con los registrados en julio de 2024 la subida es de un 1,69%, desde los 438.500 euros de entonces. De esta manera, el salario necesario para poder asumir la hipoteca media de una vivienda de estas características en la capital se sitúa en los 4.371 euros netos mensuales, lo cual sigue dejando fuera de juego a la mayoría de los hogares.
Igualmente, en Barcelona vemos una bajada del 5,49 puntos en su índice de tensión en los últimos seis meses y una subida de 2,32 puntos respecto a hace justo un año. Así, se mantiene en niveles muy elevados (77,5 sobre 100). También el precio medio de la vivienda cae 15.400 euros respecto al dato de enero, por lo que la hipoteca media se reduce más de 120 euros al mes. Sin embargo, el salario necesario para acceder a una vivienda sigue superando los 4.300 euros netos mensuales, una cifra muy por encima de la media nacional, que está en los 2.183 euros.
Ya fuera de los cinco primeros puestos, el caso de Málaga llama especialmente la atención. Su índice de tensión ha caído de 76,1 a 57,2 puntos, una bajada de casi 19 puntos en apenas seis meses, aunque sigue siendo la sexta ciudad de España más tensionada. Esta reducción se debe principalmente a una bajada significativa del precio medio de la vivienda, que ha pasado de los 3.249 euros/m2 a los 2.959 euros, y también a una caída en la cuota hipotecaria media mensual de más de 340 euros. “En Málaga parece que hay una cierta transferencia de vivienda que antes se destinaba a alquiler turístico (muy saturado) al mercado de la venta”, señala el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Ciudad Real, la ciudad menos tensionada
Por el contrario, algunas capitales del interior de la Península registran los niveles de tensión más bajos del país, así como precios de vivienda considerablemente más asequibles. Ciudad Real, con un índice de tensión de apenas 27,1 puntos sobre 100, lidera la clasificación de las menos tensionadas. Allí, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados ronda los 128.700 euros, y el salario necesario para hacer frente a una hipoteca tipo no llega a los 1.400 euros netos mensuales.
Le siguen otras ciudades como Ourense y Zamora, ambas con una puntuación de 25,5 sobre 100 en el nivel de tensión inmobiliaria; además de Cáceres (25,9 puntos) o Palencia (26,6 puntos sobre 100). Igualmente, en todas ellas con salarios necesarios para poder acceder a una hipoteca están por debajo de los 1.500 euros.
Con estos datos, explica Simone Colombelli, “se evidencia una enorme brecha inmobiliaria entre las grandes urbes y los núcleos urbanos medianos o pequeños, que puede condicionar la movilidad geográfica y el acceso a la vivienda de amplias capas de la población. Mientras en San Sebastián o Madrid se necesita más del doble del salario medio nacional para comprar una vivienda estándar, en varias provincias del interior bastaría con poco más del sueldo medio local. Eso sí, cada vez se está trasladando más la tensión a otras ciudades menos pobladas”.
La tensión se dispara en ciudades medianas
El Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por iAhorro ofrece una radiografía clara del desajuste entre oferta, precios, hipotecas y salarios de un total de 65 ciudades españolas, entre las que no solo están las 50 capitales de provincia, si no que se incluyen otras por su relevancia poblacional y dinamismo económico.
Por ejemplo, en el estudio entran algunas ciudades como Jerez de la Frontera, que destaca este primer semestre de 2025 por su aumento en el índice de tensión, que sube un 15,31% en apenas seis meses: de registrar 39 puntos en enero para a los 44,97 puntos actuales. Este auge se debe, sobre todo, al aumento del precio medio de las viviendas allí disponibles, que se dispara desde los 143.890 euros hasta los 213.332 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados.
Así, pese a la bajada de los tipos de interés de las hipotecas (del 2,45% TIN de media registrado hace seis meses hasta el 2,12% TIN actual), la cuota mensual media que pagarían los hipotecados jerezanos sube más de 200 euros, y el salario necesario para comprar una casa supera ya los 2.090 euros netos al mes.
Además, si hacemos la comparativa con los datos anotados hace justo un año, en julio de 2024, vemos que la subida es aún mayor, de hasta un 24,71% ya que entonces la tensión se situaba en los 36,06 puntos y también el precio medio de la vivienda era mucho más bajo: no llegaba a los 140.000 euros de media (138.600).
¿Qué ha pasado en Jerez para que haya este cambio tan drástico? “Lo que parece es que es una ciudad que venía de precios muy reducidos, y que ha entrado oferta nueva a precios más elevados. A veces una determinada oferta nueva que entra en el mercado puede condicionar los datos extraídos”, señala Simone Colombelli, que agrega que “habrá que ver qué pasa en el Barómetro del segundo semestre de este año para analizar más sacar conclusiones más certeras”.
Además de Jerez, si vemos sobre todo la comparativa anual, destacan los casos de Salamanca y Granada. Concretamente en la ciudad castellanoleonesa ha pasado de los 27,14 puntos de julio de 2024 hasta los 34,55 actuales (+23,3%) y en Granada el aumento ha sido similar, al pasar de los 30,6 puntos de tensión que registraba hace un año hasta los 36,99 de este mes de julio de 2025 (+23,05%).
“Cada vez hay menos refugios asequibles para quien quiere comprar vivienda, y eso se traduce en mayor tensión de las ciudades grandes, pero también de las medianas. O se actúa sobre la oferta y el acceso a financiación, o se consolidará un sistema donde solo podrá comprar quien ya tiene patrimonio o ingresos muy por encima de la media”, lamenta el portavoz de iAhorro.
La oferta de vivienda disponible crece solo un 3,37% de media
Si solo miramos los datos de oferta de vivienda disponible, vemos que en el primer semestre del año ha aumentado un poco a nivel general. Actualmente en España hay 15,33 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes, un 3,37% más que en enero de este año (14,83), pero un 1,22% menos que en julio de 2024 (15,52%). “No podemos tomarnos los datos de este semestre como un cambio de tendencia, sino como un ajuste y habría que ver si se consolida. Por ahora, este cambio se debe a la bajada de los tipos de interés que ha aliviado el esfuerzo hipotecario, pero también parece que hay una cierta temporalidad en la oferta de vivienda, posiblemente porque los pisos de estudiantes se han vaciado y puesto a la venta”, dice el portavoz de iAhorro.
En este sentido vemos que San Sebastián, Madrid y Barcelona, que son las ciudades más tensionadas, no están entre las que menos oferta de vivienda tienen. En la capital donostiarra hay 9,6 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, un dato que baja hasta las 8,7 de Madrid y sube hasta las 13,7 viviendas en la Ciudad Condal. Eso sí, matiza el director de Hipotecas del comparador, esta "es una oferta en números absolutos que puede parecer alta, pero que tiene matices importantes, sobre todo porque buena parte de esta oferta es muy cara y hace que crezca el desplazamiento de muchos ciudadanos a segundos y terceros cinturones".
Entonces ¿dónde hay menos oferta? Pamplona es actualmente la capital de provincia con menos oferta de vivienda disponible, con apenas 5,2 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, según los últimos datos recogidos en el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro. Esta escasez de stock disponible sitúa a la capital navarra en una situación especialmente delicada: a pesar de no figurar entre las ciudades más tensionadas por precio, la falta de oferta puede tensionar rápidamente el mercado si la demanda se mantiene o aumenta.
Le siguen en escasez de oferta ciudades como Toledo (6,2 viviendas por cada 1.000 habitantes), Huelva (6,7) y Jaén (6,9). Esta falta de vivienda limita la capacidad de elección de los compradores y, en muchos casos, provoca un incremento de precios en las pocas propiedades que están a la venta. No obstante, si ampliamos el abanico a las ciudades que no son capitales, Leganés es la que registra el menor número de viviendas disponibles de España, con tan solo 3,83 por cada 1.000 habitantes, aunque este dato ha subido un poco respecto al 2,62 registrado en enero. Eso sí, el precio de las viviendas disponibles en esta ciudad madrileña sigue en ascenso: de los 235.500 euros que costaba de media una vivienda de 100 metros cuadrados en enero de 2025, hasta los 238.900 euros actuales.
También destaca el caso de Móstoles, ciudad madrileña que ocupa la cuarta posición de esta misma lista, con 4,42 viviendas disponibles, y allí el precio medio también aumenta casi 5.000 euros, desde los 213.000 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados registrados en enero hasta los 217.900 euros de este nuevo análisis. Ambas situaciones, afirma Simone Colombelli, “son claras consecuencias de la tensión que hay en Madrid capital y a la ‘huida’ de los ciudadanos hacia la periferia para acceder a una vivienda más asequible”.
En el lado opuesto, las ciudades con más oferta de viviendas de España son Orense, con 38,01 viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes con un precio medio de 1.469 euros por metro cuadrado y Granada (33,1 y 2.148 euros). Precisamente es Orense la que también ocupa el último lugar del ranking de tensión realizado por iAhorro, con una puntuación de 25,5 puntos de tensión sobre 100. Eso sí, otras capitales de provincia como Ciudad Real (29,8 viviendas por cada 1.000 habitantes y 1.229 euros de media por metro cuadrado) o Cáceres (29,1 viviendas y 1.228 euros/m2), cuentan con precios medios por metro cuadrado más bajos, aunque tienen un poco menos de oferta de vivienda disponible.
Si quiere consultar los datos detallados de cada ciudad analizada en este informe, puede consultar este enlace.
