¿Cuánto vale mi casa?

A muchos propietarios les puede suceder que, cuando quieren poner en venta la vivienda, desean "recuperar" lo invertido años atrás, cuando la compraron. Por ejemplo, en los casos de hipotecas firmadas en los años finales de la burbuja inmobiliaria, esas personas se encontraron con que no podían conseguir precios de venta iguales o superiores a aquel precio de compra. En este artículo te mostramos cómo puedes determinar un valor objetivo para, posteriormente, negociar el precio de compraventa.

¿Cómo funciona el mercado inmobiliario?

La crisis financiera e inmobiliaria de 2008 nos enseñó a que ya no es seguro decir aquello de "los pisos siempre se revalorizan". Es decir, aunque no suele ser habitual, el mercado inmobiliario puede hacer que las viviendas bajen de precio.

Y es que, como todo mercado, los inmuebles también funcionan por oferta y demanda. 

Algunos de los principales motores de la demanda pueden ser:

  -Tipos de interés: conseguir hipotecas más baratas elevan la compra de viviendas.
  -Empleo y renta disponible: la situación de ingresos de los hogares son un catalizador de la demanda.
  -Demografía: nuevos hogares o migraciones.
  -Expectativas: por ejemplo, el sentimiento de confianza en la economía.

Por otra parte, algunos impulsores de la oferta serían:

  -Vivienda nueva que sale al mercado.
  -Stock de inmuebles de segunda mano.
  -Herencias.
  -Necesidad de liquidez (volvemos a lo mismo en cuanto a la situación de empleo y rentas de las familias).
  -Oferta retenida (vendedores que prefieren esperar a un mejor escenario que les permita vender a mejor precio).

Así pues, el precio no es una verdad absoluta, sino el punto de encuentro entre compradores y vendedores.

Por otra parte, en función del precio de compraventa también suelen calcularse los gastos e impuestos. Puedes hacer estimaciones con la calculadora de gastos que hemos puesto a tu disposición desde iAhorro.

¿Por qué es útil saber cuánto vale mi casa?

Cuando una persona quiere vender su casa, lo más probable es que la primera opción de precio sea muy por encima de su valor objetivo. Suele ser común sobrevalorar la vivienda debido a que hablamos de un hogar que, en la inmensa mayoría de los casos, ha costado años de esfuerzo conseguir. 

Además, las pequeñas reformas interiores que se han ido haciendo tienen un valor muy superior al valor material y de mano de obra.

En otras palabras, suele haber un fuerte componente emocional. Por ello, lo más probable es que la tasación de nuestra vivienda quede muy por debajo de las expectativas que, como vendedores, podemos tener. Y, sin embargo, la tasación de la vivienda es muy importante, vital diría, para conseguir la venta.

Pensemos en que la tasación objetiva es imprescindible para el comprador, para el vendedor y para el banco. 

En el caso del banco es así porque no van a conceder un préstamo por más del 80% del valor de tasación; en el caso del comprador, porque así sabrá el precio real base de la vivienda; en el caso del vendedor, aunque parezca mentira, la tasación es importante porque es la base sobre la que construir el precio de venta (porque la base no es el coste de la hipoteca que suscribimos, claro).

¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

Como te podrás imaginar, el precio de mercado no tiene ni debe coincidir con el valor objetivo del inmueble. Para determinar lo que vale una vivienda se lleva a cabo una tasación.

Por eso, saber cómo tasar nuestra propia vivienda y conocer el precio que tiene hoy es interesante para cualquier propietario. Incluso te puede servir, como posible comprador, para estimar si una vivienda está en precio, por encima o si es una ganga.

Una de tasación implica tener en cuenta serie de elementos determinantes para, por ejemplo:

  -Ubicación y servicios en la zona cercana a la vivienda (transporte, colegios, zonas verdes, comercio), algo totalmente determinante.
  -Situación del inmueble dentro del edificio (principalmente la planta y la orientación), así como luminosidad, ruido y vistas.
  -Tipología de la vivienda, es decir, si es unifamiliar o plurifamiliar.
  -Superficie del inmueble y su distribución interior (metros útiles, pasillos, estancias cuadradas, armarios).
  -Calidad de los materiales de construcción y terminaciones, además de las posibles mejoras y reformas.
  -Antigüedad y estado de conservación general, ITE, patologías, zonas comunes y gastos de comunidad.

Como puedes observar, la tasación de una vivienda tiene un fuerte componente objetivo. Se enumeran las características de la vivienda, se analizan y estudian los planos, se tiene en cuenta el entorno y toda una serie de otros detalles que poco tienen que ver con el componente emocional. 

¿Quién puede realizar una tasación?

Existen diferentes formas de tasar una vivienda. Depende de para qué necesitas la valoración. En España, estos son los perfiles habituales:

  -Tasación hipotecaria (oficial): la realiza una Sociedad de Tasación (ST) homologada y supervisada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO/805/2003. El informe lo firma un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación). Es la que acepta el banco para conceder una hipoteca. Es recomendable porque se realiza siguiendo unas normas homologadas y su valoración es fiable. El precio de esta tasación puede ser variable.
  -Valoración de mercado (no oficial, orientativa): la hace un agente inmobiliario (API), un consultor/empresa inmobiliaria o un perito independiente para fijar un precio de salida realista. Sirve para responder con datos a la pregunta sobre “cuánto vale mi casa”, pero no sustituye a la tasación hipotecaria.
  -Tasación vivienda online: este tipo de tasación la “hace” un modelo automatizado con datos catastrales y comparables de portales. Útil como primera referencia para valorar casa gratis o estimar valor vivienda sin tasador.

También puedes encontrar una valoración fiscal/administrativa, realizadas por un perito judicial o tasaciones para fincas rústicas hechas por ingenieros agrónomos, pero los 3 tipos de tasación que te hemos mostrado son las principales.

Problemas de la tasación online

Existen muchas herramientas online que prometen realizar tasaciones "gratis" de tu casa. 

Este tipo de aplicaciones se basan en los datos del catastro (la referencia catastral) y valoran la casa en función de las características declaradas, mediante la comparación con viviendas testigo o similares que ya existen en el mercado inmobiliario, en las agencias o portales y demás servicios con el objetivo de calcular un precio aproximado. 

Pero el punto flaco de estas herramientas es justo ese, que es un precio aproximado, lejos de la realidad.

La razón es que este tipo de servicios es automático, infiere un precio a partir de un conjunto de datos públicos y no tiene en cuenta nada más, ni las posibles mejoras, ni las características que puedan diferenciar a la vivienda frente a otras. 

Es decir, que aunque no tengan coste, no te suelen dar un resultado fiable. 

Referencias

https://www.bbva.es/personas/experiencias/tasacion-vivienda.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/la-tasacion-no-solo-es-un-mero-tramite.html
https://sedeelectronica.bde.es/sede/es/tramites/homologacion-sociedades-tasacion-servicios-p22.html