¿Sabes qué es la plusvalía de una vivienda? Entre los múltiples aspectos legales y fiscales que entran en juego en la compraventa de un inmueble, se trata de uno de los más relevantes.
¿Qué es la plusvalía de una vivienda?
Se denomina “plusvalía” el incremento del valor que experimenta un bien con el paso del tiempo.
En el caso de los inmuebles, puede referirse al aumento de valor que tiene el terreno urbano desde el momento en que fue adquirido hasta que se vende, se dona o se hereda.
En España, este incremento puede generar dos tipos de obligaciones fiscales:
-La plusvalía municipal: así se llama coloquialmente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto local que, como se ha comentado, grava el aumento del valor del terreno urbano.
-La ganancia patrimonial: que se declara en el IRPF estatal y depende de la ganancia neta que se haya obtenido por la venta de la vivienda.
¿Cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
En términos generales, este impuesto se basa en el valor catastral del suelo y en los años que han transcurrido desde la última transmisión del inmueble. No se tiene en cuenta el valor de construcción de la vivienda, solo el del terreno.
Sin embargo, desde la reforma del 2021 (establecida por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre), se puede calcular de dos maneras:
-Método objetivo: aplicando unos coeficientes fijados por el Ayuntamiento según los años de tenencia.
-Método real: basado en la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
De esta manera, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.
Factores que influyen en el cálculo de la plusvalía
El importe que se debe pagar en concepto de plusvalía municipal de un inmueble dependerá de varios factores, los cuales pueden variar notablemente de un caso a otro:
-Valor catastral del terreno: Este valor es asignado por el catastro y suele estar por debajo del valor de mercado.
-Tiempo de posesión: a mayor número de años entre la compra y la venta, mayor puede ser la plusvalía. Los Ayuntamientos aplican coeficientes en función de este concepto.
-Método de cálculo elegido: como se ha mencionado anteriormente, desde la reforma legal de 2021 puedes elegir entre el método real o el objetivo; el que resulte más conveniente.
-Ubicación del inmueble: los coeficientes y porcentajes también varían de un municipio a otro, ya que, al tratarse de un impuesto local, los Ayuntamientos tienen potestad para fijar los tipos impositivos.
-Evolución del mercado inmobiliario: tanto los porcentajes aplicados por cada Ayuntamiento en el método objetivo, como el incremento que pueda tener el valor del suelo en términos reales, están sujetos a cómo se comporte la oferta y demanda.
-Posibles exenciones o bonificaciones: dependiendo del tipo de operación, la política llevada a cabo por el Ayuntamiento y los intervinientes, pueden existir exenciones o deducciones del impuesto (un poco más abajo te mostramos algunos ejemplos).
Diferencias entre plusvalía municipal y plusvalía por ganancia patrimonial
Aunque la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial (que se declara en el IRPF) se basan en el concepto de revalorización del bien, existen varias diferencias sustanciales entre ambos impuestos.
¿Quién cobra el impuesto?
-Plusvalía Municipal: El Ayuntamiento.
-Ganancia Patrimonial: Hacienda (Agencia Tributaria).
¿Cómo se calcula?
-Plusvalía Municipal: Sobre el valor catastral del suelo.
-Ganancia Patrimonial: Sobre el precio real de compra y de venta (quitando los gastos relativos a la compraventa. Entre otras cosas, se resta el pago de la plusvalía municipal para calcular la ganancia neta en el IRPF).
¿Cómo se liquida?
-Plusvalía Municipal: A través del Ayuntamiento correspondiente.
-Ganancia Patrimonial: En la declaración de la renta (IRPF).
¿Es obligatorio siempre?
-Plusvalía Municipal: No, hay excepciones (y exenciones).
-Ganancia Patrimonial: Sí, cuando existe una ganancia económica en términos globales, pero puede compensarse con otras pérdidas en la declaración de la renta.
¿Aplica en herencias?
-Plusvalía Municipal: Sí.
-Ganancia Patrimonial: No tributa en términos generales (se aplica el Impuesto de Sucesiones), pero sí se deben declarar los posibles beneficios que se hayan obtenido por ellos (venta, arrendamiento, etc).
Entonces te podemos ayudar
¿Cuándo debes pagar la plusvalía de una vivienda?
El pago se realiza después de la transmisión de la vivienda y el obligado a pagarlo depende del tipo de operación:
-En una venta: el vendedor es el sujeto obligado tras la transmisión.
-En una herencia: los herederos son los encargados de pagar este impuesto.
-En una donación: el donatario (quien recibe el bien) es el que asume la obligación de pago.
Normalmente, se debe presentar la autoliquidación o declaración del impuesto dentro de los 30 días hábiles siguientes a la transmisión en el Ayuntamiento correspondiente. En caso de herencia, el plazo es de 6 meses, prorrogable hasta 12.
En todo caso, el notario que hace la escritura correspondiente a la transmisión del bien (ya sea en una venta, herencia o donación) puede informarte sobre ello.
¿Cómo afecta la plusvalía al precio de venta de una vivienda?
La plusvalía impacta directamente en el beneficio neto que el propietario obtiene tras vender su vivienda.
Reduce lo que efectivamente ingresas, ya que representa una obligación fiscal. Por ello, te recomendamos que, a la hora de fijar el precio de venta de una vivienda, realices una simulación de los impuestos que vas a tener que pagar para ajustar tu margen de beneficio.
¿Qué ocurre si la plusvalía es negativa o no hay ganancia?
Uno de los puntos más polémicos está relacionado con el pago de la plusvalía de una vivienda cuando no existe una ganancia real.
En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo del 28 de febrero de 2024 (Sentencia 339/2024) indicó que no se puede exigir el pago de este impuesto si ha existido incremento de valor.
Es decir, si vendiste por igual o menor precio del que compraste, estás exento de pagar; e incluso tienes derecho a solicitar la devolución del impuesto (en breve trataremos este asunto).
Eso sí, tendrás que justificarlo documentalmente: escritura de compra, de venta, impuestos, etc.
Excepciones y exenciones en el pago de la plusvalía
También hemos mencionado anteriormente que existen determinados supuestos en los que no es obligatorio pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
A decir verdad, cada Ayuntamiento puede tener sus propias bonificaciones o exenciones, por lo que siempre es recomendable consultar las ordenanzas locales en materia de fiscalidad.
No obstante, algunos ejemplos de exenciones podrían ser:
-La primera de ella, como acabamos de mencionar, cuando se ha vendido la casa con pérdidas o no existe incremento de valor del terreno.
-Transmisiones entre cónyuges en cumplimiento de un fallo judicial.
-Cuando se trata de bienes en venta declarados como de interés cultural.
-Daciones en pago por insolvencia económica (por dación en pago).
¿Cómo impugnar el pago de la plusvalía municipal?
Si consideras que la plusvalía se te ha cobrado indebidamente, puedes iniciar un proceso de reclamación.
Los pasos generales son los siguientes:
-Comprobaciones de la liquidación: comprueba si el cálculo es correcto y tienes derecho a reclamar.
-Reclamación administrativa: presenta alegaciones en el propio Ayuntamiento presentando una solicitud de revisión de oficio de la liquidación.
-Recurso de reposición: si no te dan la razón, puedes recurrir.
-Vía judicial: como última instancia, puedes acudir a los tribunales.
En este aspecto, contar con el respaldo de un abogado especializado o un gestor puede ayudarte a presentar los argumentos y documentos adecuados.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-18276
https://www.bankinter.com/blog/finanzas-personales/plusvalia-municipal
https://elconsultor.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAiNjU0tDA7Wy1KLizPw8WyMDIxMDYwNTkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqAHQp7xg1AAAAWKE
