Hipoteca de autopromoción

Antes de hablar de una hipoteca de autopromoción, lo primero que hay que saber es exactamente qué es una hipoteca de autopromoción

Una hipoteca de autopromoción o hipoteca autopromotor es aquella que se pide para construir una vivienda sobre un terreno.  Se denomina “autopromotor” porque este tipo de préstamos se concedían solo antes a las promotoras para que pudieran construir la vivienda y, cuando las vendían, devolvían el dinero al banco. Así estas hipotecas también podrían denominarse hipotecas autoconstrucción. 

No obstante, cualquier persona que tenga un terreno urbanizable en propiedad puede levantar en él la vivienda de sus sueños. 

Características de una hipoteca autopromotor

Una de las diferencias más destacadas de la hipoteca para la autoconstrucción de una vivienda es que la entidad concede el préstamo por fases, concretamente en tres:

  1. El banco concedería un 50% del préstamo hipotecario una vez esté aprobada la obra y se pueda empezar con la construcción.
  2. A medida que avanza el proyecto, la entidad irá aportando más financiación. Para ello habrá que aportar certificaciones del arquitecto que prueben el avance de la obra.
  3. El 10 o 20% de lo que restaría del porcentaje de financiación se concedería en la fase final, una vez que la vivienda esté construida y el arquitecto haya certificado la finalización de la obra para que esta pueda ser habitable.

La mayoría de las hipotecas autopromotor llevan asociado un periodo de carencia que suele durar unos dos años. Esto significa que durante ese tiempo el propietario pagará solo los intereses de la hipoteca y comenzará a amortizar capital a partir de ese periodo.   

Asimismo, la entidad financiera suele conceder entre el 80% y el 85% del presupuesto en caso de que la vivienda que se vaya a construir fuera la primera vivienda. Igual que pasa con cualquier otro tipo de hipoteca, si se utilizara para levantar sobre un terreno urbanizable una segunda vivienda, la financiación caería al 60%. 

Requisitos para optar a una hipoteca autopromotor

Cada hipoteca autopromotor es diferente a la anterior, es decir, cada una tiene sus propias características, aunque hay unos requisitos generales que todas deben cumplir, además de la documentación exigida por parte de las entidades bancarias.

  1. El cliente debe contar con un terreno urbanizable en propiedad y debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. 
  2. Que el ayuntamiento del municipio en el que vaya a estar ubicada la vivienda conceda la licencia para su construcción.
  3. Debe haber un diseño del proyecto de la vivienda validado por el Colegio de Arquitectos.
  4. La empresa encargada de la obra deberá hacer un presupuesto de la misma.
  5. El propietario deberá aportar un certificado de eficiencia energética que será clave para que la entidad financiera conceda o no el préstamo. 
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Hipoteca autopromotor con o sin terreno

Habitualmente, cuando una persona va a pedir una hipoteca autopromotor es porque ya tiene en propiedad el terreno donde levantar la vivienda. Es más, a la hora de pedir la hipoteca, el cliente deberá certificar en este caso ante la entidad financiera que es propietario de dicho terreno y que está inscrito en el Registro de la Propiedad.  

En caso de que no disponga de ninguna parcela construible y también esté en proceso de comprar una, el proceso para conseguir la hipoteca de autopromoción será mucho más complicado porque es un requisito que suelen pedir todas las entidades financieras.  

No obstante, existen algunas opciones como que el préstamo hipotecario financie tanto la compra del terreno como la edificación, contratar una hipoteca solamente para la compra del solar o comparar el terreno con un préstamo personal y después pedir lo que sería la hipoteca para la construcción. La opción de financiar tanto terreno como edificación es la menos común, al correr los bancos más riesgos de impago por parte del usuario.  

Hipoteca autopromotor para reformas

También se puede pedir una hipoteca de autopromoción para reformar una vivienda. En este caso, las entidades bancarias ofrecerían este tipo de hipoteca al cliente, aunque el fin no fuera concretamente la construcción total del inmueble, sino la rehabilitación total de la misma. Para acceder a este préstamo, el coste de la reforma tendría que ser bastante elevado.

Mejor hipoteca autopromotor

Entre los bancos que conceden hipotecas de autopromoción están: 

  1. Bankinter: La hipoteca autopromotor de Bankinter se llama Creditchalet y con ella financian hasta el 80% de una primera vivienda y el 60% si es segunda vivienda, con un plazo de amortización de hasta 30 años y a elegir entre tipo fijo o variable. Una de las condiciones más destacadas de este producto es que el usuario debe tener unos ingresos mínimos de 2.000 euros al mes para que se la concedan. 
  2. Hipotecas.com: La Hipoteca Crea de Hipotecas.com también ofrece un plazo de amortización de 30 años, la financiación se entrega mediante disposiciones por tramos y puede llegar a alcanzar el 100% más gastos, en función del valor total del inmueble.  
  3. Unicaja-Liberbank: La hipoteca Autopromoción de Unicaja ofrece dos modalidades de financiación. En caso de que el usuario ya disponga de un terreno en propiedad y necesite el dinero únicamente para empezar a construir, podrían facilitarle entre el 80% y el 100% del valor total. Pero si necesita el dinero para comprar el terreno, primero le facilitarían un préstamo suelo financiando el 50-60% de lo que necesite para la compra y en 2 años hacen una novación a préstamo hipotecario. 
  4. Targobank: La hipoteca promotora/autopromoción de Targobank financia hasta el 80% del proyecto terminado y sus clientes pueden no tener el suelo comprado. 
  5. Banco Santander: La hipoteca autopromotor del Santander ofrece hasta el 100% del presupuesto de ejecución de obra, siempre limitado al 70% máximo del valor de reposición en el supuesto de una construcción terminada. Su periodo de carencia inicial es de dos años.

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