Guía

¿Cómo elijo la mejor hipoteca?

Los intereses serán uno de los criterios más importantes a tener en cuenta

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¿Ya lo tienes decidido?, ¿has visto una casa que te gusta? Entonces te podemos ayudar
Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
14 / Mayo / 2021 Facebook 11 minutos

Cuando nos planteamos comprar una casa contamos con adquirir una hipoteca que nos permita afrontar el gasto. No obstante, en el mercado actual existen infinidad de posibilidades, por lo tanto, ¿en qué me tengo que fijar para saber cuál es la mejor hipoteca? Desde iAhorro te lo explicamos.

1.¿Cómo elijo una hipoteca?

Si has estado meditando entre comprar o alquilar y al final te has decantado por la primera opción, es hora de elegir tu vivienda e, igualmente importante, elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

Elegir una hipoteca para comprar una casa es un paso importante, puesto que vamos a estar un largo periodo de nuestra vida pagándola y tenemos que estar seguros de que hemos tomado la decisión correcta. Ante esta situación nos encontramos en un mercado con numerosas opciones, por lo tanto, puede resultar complicado distinguir la hipoteca que mejor se adapta a nuestras condiciones.

Debemos analizar los siguientes puntos:

  • El tipo de hipoteca: mixta, variable, fija…
  • El plazo: dependerá de cuánto estemos dispuestos a pagar.
  •  Vinculación de productos: algunas entidades exigen a los clientes que contraten un seguro de hogar, vivienda, etc… para conseguir unos intereses más bajos.
  • Comisiones: hablamos de la comisión de apertura, amortización, etc.
  • Gastos de hipoteca: a la hora de abrir una hipoteca nos tocará pagar gestoría, notaría, el impuesto de actos jurídicos (en el caso de que adquiramos una vivienda nueva), etc. No obstante, en algunos casos los bancos se hacen cargo de estos costes.
  • Gastos por comprar la vivienda
  • Intereses: debemos mirar el TIN y TAE.
  • Ahorros: para pedir una hipoteca es importante contar con entre el 30 y el 35% del precio del inmueble

Para averiguar cuál es la hipoteca que necesitamos podemos hacer uso de un comparador de hipotecas que encontramos en Internet.

Uno de ellos es iAhorro, que cuenta con un equipo de expertos que nos asesorarán de manera gratuita y nos ayudarán a elegir la hipoteca más adecuada.

1.1.¿Qué tipo de hipoteca elegir? (¿Qué opciones tengo?)

El mercado está lleno de hipotecas de todo tipo, desde las destinadas a jóvenes hasta las denominadas hipotecas verdes. No obstante, las más comunes son la hipoteca de tipo fijo, de tipo variable y de tipo mixto.

La principal diferencia entre estos tres tipos de hipotecas es la siguiente:

  • Hipoteca fija: pagaremos una cuota mensual fija durante todo el periodo en el que esté vigente el préstamo. No obstante, el coste de la apertura de este tipo de hipotecas suele superar el 1%.  
  • Hipoteca variable: la cuota mensual varía tras las revisiones realizadas cada seis o doce meses. Esto se debe a que la hipoteca variable cambia en función del índice de referencia que se haya acordado con la entidad (normalmente el euríbor). El coste de apertura no suele superar el 1% e, incluso, puede no existir.
  • Hipoteca mixta: es una mezcla de la hipoteca fija y variable. Durante un periodo acordado entre el banco y el cliente la cuota es fija, pero a partir de ese periodo la hipoteca empezará a funcionar como una de tipo variable. El coste de apertura es similar al de una hipoteca variable.

En esta tabla podemos resumir las principales diferencias:

Hipoteca Fija Hipoteca Variable Hipoteca Mixta
Todos los meses pagamos lo mismo.
En cada revisión la cuota varía en función del índice de referencia establecido.
Durante un tiempo la cuota es fija y, después, la hipoteca pasa a funcionar como una de tipo variable.
Gastos de tramitación más elevados. 
Gastos de tramitación menos elevados. 
Gastos de tramitación similares a los de una hipoteca variable.
Hipoteca Fija
Todos los meses pagamos lo mismo.
Gastos de tramitación más elevados. 
Hipoteca Variable
En cada revisión la cuota varía en función del índice de referencia establecido.
Gastos de tramitación menos elevados. 
Hipoteca Mixta
Durante un tiempo la cuota es fija y, después, la hipoteca pasa a funcionar como una de tipo variable.
Gastos de tramitación similares a los de una hipoteca variable.

Para saber cuál es la que se adapta a nuestro perfil debemos centrarnos en nuestra situación personal y lo que estemos buscando. Como hemos podido observar en el análisis previo, la hipoteca fija nos proporciona seguridad, puesto que pagamos siempre la misma cuota. No obstante, podremos estar perdiéndonos otras opciones más interesantes que pueda estar ofreciéndonos el mercado en esos momentos.

Por su parte, con una hipoteca variable habrá momentos en los que paguemos menos por nuestra hipoteca. Esto se debe a que si los años en los que está vigente la hipoteca el índice de referencia baja, la cuota que pagaremos será menor. Sin embargo, también puede ocurrir el caso contrario, por lo tanto, si queremos optar por una hipoteca variable debemos estar dispuestos a asumir riesgos.

La hipoteca mixta, en cambio, nos ofrece una situación alternativa, puesto que durante un periodo de tiempo la cuota funcionará como una de tipo fijo y el resto del periodo como una de tipo variable. Asimismo, los gastos de apertura son similares a los de una hipoteca variable: menos del 1%. Esto implica que si preferimos una hipoteca fija, pero no nos lo podemos permitir, esta podría ser una opción.

En resumen, para elegir entre una y otra debemos tener en cuenta:

  • La hipoteca fija es adecuada para alguien que busque estabilidad.
  • Para optar por una hipoteca variable tenemos que estar dispuestos a asumir riesgos, porque puede que acabemos pagando más.
  • La hipoteca mixta es una solución para aquellos que querían una de tipo fijo, pero no pueden asumir tantos gastos de tramitación.

Una vez que hemos elegido el tipo de hipoteca que queremos tenemos que valorar otros aspectos como el plazo, productos vinculados, comisiones o intereses.

1.2.El plazo

Al pedir una hipoteca contamos con distintos plazos de amortización, que se sitúan en los 15, 20, 25, 30 y 40 años. Para saber qué plazo nos conviene más debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • El tipo de hipoteca: los plazos de las hipotecas fijas suelen llegar a los 40 años, mientras que en las variables no es tan habitual.
  • Cuánto estamos dispuestos a pagar: cuanto más largo sea el plazo para pagar la hipoteca más intereses pagaremos. 
  • El índice de referencia: si optamos por una hipoteca variable a 40 años, por ejemplo, tenemos más probabilidades de que la cuota nos acabe subiendo y, en definitiva, acabemos pagando más.  

¿Entonces qué me conviene? Todo dependerá del tipo de hipoteca que elijamos y de lo que estemos dispuestos a pagar en intereses. En la siguiente tabla dejamos un resumen:

Periodo de amortización (años) ¿Es probable que consiga una Hipoteca Variable? ¿Es probable que consiga una Hipoteca Fija? ¿Es probable que consiga una Hipoteca Mixta?
15
Sí, aunque apenas existen ofertas en el mercado.
20
Una parte fija y otra variable.
25
Una parte fija y otra variable.
30
Sí (Recuerda que el índice de referencia, normalmente el euríbor, variará en numerosas ocasiones durante 30 años).
Una parte fija y otra variable.
40
Sí, aunque apenas existen ofertas en el mercado.
Una parte fija y otra variable.
Periodo de amortización (años)
15
20
25
30
40
¿Es probable que consiga una Hipoteca Variable?
Sí (Recuerda que el índice de referencia, normalmente el euríbor, variará en numerosas ocasiones durante 30 años).
Sí, aunque apenas existen ofertas en el mercado.
¿Es probable que consiga una Hipoteca Fija?
¿Es probable que consiga una Hipoteca Mixta?
Sí, aunque apenas existen ofertas en el mercado.
Una parte fija y otra variable.
Una parte fija y otra variable.
Una parte fija y otra variable.
Una parte fija y otra variable.

1.3.Vinculación de productos

Tras la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario en 2019, cuando el banco nos ofrece adquirir un seguro de vida u hogar a cambio de una rebaja en los intereses, no tenemos por qué contratar dichos seguros en el propio banco, pueden ser de otra empresa.

Asimismo, una vez que nos trasladen la propuesta formal de la hipoteca también nos tienen que facilitar las condiciones de las pólizas contratadas.

Lo recomendable es que estudiemos los productos que nos ofrece el banco a cambio de bajar los intereses para no acabar pagando más de lo que haríamos al contratar la hipoteca en otro banco que, a priori, tiene unos intereses más elevados.

1.4.Comisiones

Las entidades bancarias nos cobran por realizar determinadas operaciones. Las más comunes son las siguientes:

  • Comisión de apertura: se cobra al principio del préstamo. Se trata del coste de los trámites para abrir una hipoteca. Supone entre el 0,5% y el 1,5% del total de la hipoteca.
  • Amortización anticipada: es un interés que se cobra por adelantar parte o el total del capital prestado. Tras la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de junio de 2019 las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después) han bajado a la mitad. En el caso de las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
  • Subrogación: comisión que se paga al cambiar de banco. Por ley es del 0,15% del capital pendiente si se realiza la subrogación en los 3 primeros años de la hipoteca.

También existen las hipotecas sin comisiones, aunque para acceder a ellas las condiciones que nos suelen poner los bancos son más estrictas: ingresos mensuales más altos, tener una situación laboral estable o no tener deudas pendientes.

No obstante, si tenemos que optar por una hipoteca con comisiones lo que tenemos que ver es que no sean muy altas con respecto a otras opciones que nos hayan propuesto, debido a que si no podemos acabar pagando más de lo que deberíamos.

1.5.Intereses

Los intereses de una hipoteca se dividen en dos:

  • TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje que el banco le cobra al cliente por el dinero prestado para que este adquiera el inmueble.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente): Es el porcentaje que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE incluye el TIN, las comisiones y gastos bancarios, así como el plazo de amortización.

Para saber qué hipoteca nos conviene en función de los intereses lo que debemos hacer es mirar el TIN de las opciones disponibles y elegir el más bajo.

A continuación ya miraríamos la TAE, puesto que nos indica el porcentaje total que vamos a tener que pagar a cambio de que nos concedan la hipoteca. Siempre elegiremos la opción que tenga la TAE más baja.

2.Entonces... ¿Qué tengo que mirar para elegir una hipoteca?

A la hora de comparar hipotecas nos tenemos que fijar en lo siguiente:

  • Tipo de hipoteca: dependiendo de nuestras necesidades nos convendrá una u otra. 
  • El plazo: cuanto más largo sea el periodo de amortización más intereses pagaremos.
  • Vinculación de productos: tenemos que sopesar si nos compensa el gasto extra que nos van a suponer los productos a cambio de pagar menos intereses.
  • Intereses: entre las opciones disponibles elijamos las que tengan el TIN más bajo y, después, elegimos la que tenga menos TAE.

Si aún tenemos dudas podemos buscar asesoramiento. En internet existen múltiples opciones, entre las que se encuentra iAhorro.

Su equipo de expertos nos asesorará desde el momento en el que establezcamos el contacto para que encontremos la hipoteca que mejor se adapte a nosotros.

Nos acompañarán hasta que firmemos la hipoteca de forma gratuita.

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