Guía

¿Me concederán la hipoteca?

Para poder acceder a una hipoteca hay que cumplir con varios requisitos por eso es muy importante conocerlos todos

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Laura Martínez
Laura Martínez
31 / Mayo / 2021 Facebook 10 minutos

Voy a solicitar al banco una hipoteca, pero… ¿Cómo voy a saber si me la van a conceder o no? Si sabes los requisitos que busca una entidad en un futuro cliente lo tendrás más fácil. Desde iAhorro te lo explicamos con detalle.

1. ¿Qué variables debo tener en cuenta para que me concedan una hipoteca?

La probabilidad de que un banco te conceda una hipoteca o no va a depender de una serie de factores:

  • Si cumples los requisitos que un banco busca en un futuro cliente: ingresos, ahorros…
  • Si realizas una buena o mala negociación: en estos casos es importante contar con ayuda de expertos.

Asimismo, es importante elegir un producto que se adapte a la perfección a tus necesidades. Para ello es importante conocer las características que puede tener un producto hipotecario.

No obstante, antes de centrarse en la documentación de la hipoteca, es importante comprobar si una persona cumple con los requisitos que suele solicitar una entidad: ahorros, ingresos suficientes, trabajo estable…

2. ¿Qué requisitos debo cumplir para que me den una hipoteca?

Antes de manifestar a la entidad bancaria que queremos iniciar el proceso para pedir una hipoteca , debemos tener en cuenta ciertos aspectos.

Con los siguientes puntos sobre la mesa podrás saber si estás preparado para todo lo que supone un producto de estas dimensiones.

El cliente debería mirar lo siguiente:

  • Ahorros: Los futuros hipotecados deben tener ahorrado al menos un 30% del valor del inmueble que quiere adquirir. Por una parte, es necesario tener el 20%, porque la entidad bancaria, normalmente, solo suele aportar como máximo el 80% del valor de compra del inmueble o el valor de tasación. Por otra parte, una hipoteca requiere pagar los denominados gastos por comprar una vivienda (gastos de compraventa) y todo lo que supone llevar este procedimiento a cabo (notaría, el impuesto de actos jurídicos documentados…), así como los gastos de formalización del préstamo hipotecario, lo que supone en conjunto un 10% del valor del inmueble. Descubre los mejores trucos sobre cómo ahorrar para comprar una casa.
  • Ingresos para pagar las cuotas: Para evitar problemas de morosidad, el Banco de España recomienda no dedicar más del 35% de tus ingresos mensuales a pagar la cuota de la hipoteca. Así nos estaremos asegurando el poder hacer frente a nuestros gastos.
  • Trabajo estable: El banco quiere tener la seguridad de que una persona va a poder hacer frente al gasto que supone una hipoteca. Por lo tanto, para la entidad primarán aquellas personas con contrato estable e indefinido. Eso no significa que no conceda una hipoteca a los autónomos o a ciudadanos con otro tipo de situaciones laborales.
  • Historial limpio: Las entidades bancarias estudian el historial crediticio de los futuros clientes para ver si están en alguna lista de morosos, tienen muchos préstamos pendientes o han tenido algún impago en el pasado. Todo lo tienen en cuenta.
  • Los avales (no es imprescindible, no suele ser habitual en estas operaciones): Un ciudadano puede aportar un aval para que el banco tenga la garantía de que, pese a lo que le ocurra a su cliente, la cuota mensual de la hipoteca se seguirá pagando. La persona que asuma el papel de avalista tendrá las siguientes responsabilidades:
  • Si el cliente no puede pagar la deuda que tiene con el banco, el aval se hará cargo con todo su patrimonio y bienes.
  • Si el titular de la hipoteca fallece, los herederos asumen el pago, pero el avalista sigue siendo el mismo, con las responsabilidades que esto conlleva.
  • Si el avalista fallece son sus herederos los que asumen ese papel.

3. En que me tengo que fijar en una hipoteca

Existen varios parámetros que se deben tener en cuenta a la hora de elegir la hipoteca que mejor se adapta a las necesidades de una persona.

3.1. Hipoteca fija, variable o mixta

Para empezar, las hipotecas pueden ser fijas, variables o mixtas. Los tres tipos se podrían definir de la siguiente manera:

Hipoteca de tipo fijo:

Con este producto el cliente pagará la misma cuota mensual durante los años establecidos para terminar de pagar la hipoteca.

Hipoteca variable:

El primer año suele mantener una cuota mensual fija y, a partir del segundo año, la cuota se fijará en función del índice de referencia pactado con el banco (normalmente el euríbor).

Por lo tanto, la cuota mensual a pagar varía cuando se realizan las revisiones de las hipotecas.

Hipoteca mixta:

Parte de los años en los que se paga el préstamo el cliente tiene una cuota fija mensual y la otra parte varía en las revisiones de la hipoteca en función del índice de referencia (el euríbor).

3.2 Plazo para pagar la hipoteca

Las entidades bancarias establecen una serie de plazos para que el cliente pague la hipoteca. Suelen ser de 15, 20, 25, 30 y 40 años.

Dependiendo de si la hipoteca es fija, variable o mixta al cliente le puede beneficiar más años o menos.

En las hipotecas variables, por ejemplo, hay que tener en cuenta que si el índice de referencia que tiene esa hipoteca (normalmente el euríbor) sube, cuando toque la revisión de ese préstamo la cuota mensual puede subir y viceversa.

Por lo tanto, cuanto más años este vigente la hipoteca más probabilidades que el cliente acabe pagando más por la subida del euríbor.

Asimismo, un banco puede conceder una hipoteca de tipo fijo durante 30 o 40 años a un cliente que tenga buen perfil. Normalmente este tipo de préstamos suelen ser para 15, 20 o 25 años. Todo dependerá de la negociación que se lleve a cabo con el banco.

Por lo tanto, los plazos de una hipoteca podrían resumirse en la siguiente tabla:

3.3. TIN y TAE

Son dos conceptos importantes en una hipoteca. significan lo siguiente:

Tin (tipo de interés nominal)

Es el porcentaje que el banco le cobra al cliente por el dinero prestado para que este adquiera el inmueble.

Tae (tasa anual equivalente)

Es el porcentaje que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La tae incluye el tin, las comisiones y gastos bancarios, así como el plazo de amortización.

3.4 Comisiones

El banco puede pedirle al cliente que pague una comisión en el caso de realizar las siguientes operaciones:

Apertura

Se cobra al principio del préstamo hipotecario. Hace referencia a las gestiones administrativas que tiene que realizar la entidad para poner en marcha un préstamo hipotecario.

Suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.

Amortización anticipada

Es un interés que se cobra por adelantar parte o el total del capital prestado. Tras la reforma de la ley hipotecaria de junio de 2019 las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después) han bajado a la mitad.

En el caso de las hipotecas variables, depende de cuando se haga la amortización será del 0,25% en los tres primeros años de vida del préstamo o del 0,15% después hasta los cinco primeros años como máximo.

Estas cantidades se pueden negociar con la entidad financiera.

Subrogación

Comisión que se paga al cambiar la hipoteca de banco. La entidad de la que la persona se vaya podrá aplicar una comisión. Tras la nueva ley hipotecaria los ciudadanos no deben pagar ninguna comisión por subrogar la hipoteca si no lo indica su contrato.

Solo se paga una comisión del 0.15% si se realiza en los 3 primeros años de vida del préstamo:

  • Subrogación por cambio de acreedor: Operación que se realiza cuando se pasa la hipoteca a otra entidad bancaria.
  • Subrogación por cambio de deudor: Consiste en cambiar el titular de la hipoteca por otra persona que asuma ese papel.

Novación

La novación supone una operación que se realiza en el caso de que se quieran mejorar la hipoteca sin cambiar de banco.

Si el préstamo del cliente incluye esta cláusula, la entidad podrá pedir el importe estipulado en el contrato.

Riesgo del tipo de interés

Esta penalización sólo la incluyen las hipotecas fijas y es acumulable a cualquier otra penalización.

Si con la operación del cliente el banco tiene una pérdida financiera podrá penalizarse con esta comisión. No está limitada por la ley, pero nunca puede superar la pérdida provocada.

Tras la reforma de la ley hipotecaria de junio de 2019 a la que se ha hecho referencia, algunas comisiones han desaparecido como puede ser la comisión de estudio.

Un banco podrá conceder una hipoteca sin comisiones a una persona en función de si cumple o no los requisitos mencionados en el punto anterior: ahorros, situación laboral estables, historial limpio…

3.5 Bonificaciones

Algunas entidades bancarias ofrecen bonificaciones en las comisiones y en el TIN y el TAE.

A cambio suele pedir al cliente que cumpla algunas condiciones, tales como la domiciliación de la nómina o recibos; la contratación de un seguro de hogar, de vida o de coche; el uso de tarjetas; aportaciones a un plan de pensiones

Antes estos requisitos para obtener bonificaciones no estaban regulados por ley, pero tras la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario (la denominada Ley Hipotecaria) se han establecido algunas normas.

Si el banco le obliga al cliente contratar algún tipo de seguro, por ejemplo, no puede obligarle a la persona adquirir ese producto en su entidad.

Asimismo, el banco solo puede obligar a una persona vincular su hipoteca a productos que no se demuestre que le van a beneficiar.

Ley de Crédito Inmobiliario
Si tienes interés, puedes consultar con más detalle la ley de crédito inmobiliario para conocer las normas relativas a las bonificaciones y cómo afectan a tu acuerdo con la entidad.

4. ¿Cómo negociar con un banco para que nos concedan una hipoteca?

Pese a que en un principio el banco te ofrezca unas condiciones, estas pueden cambiarse hablando con la entidad.

En función del perfil del futuro cliente la entidad puede tener más flexibilidad o menos.

Para ayudarte, existen herramientas online como las que proporciona iAhorro, un comparador de hipotecas en el que sus expertos hipotecarios comparan de forma gratuita las hipotecas de diferentes entidades para encontrar aquella que encaje mejor con las necesidades del cliente y, a continuación, negocian en su nombre para conseguir las mejores condiciones.

Acompañan a la persona solicitante durante todo el proceso hipotecario hasta que firma ante notario.

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