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¿Qué gastos tengo que pagar al cambiar la hipoteca de banco?

Podemos cambiar la hipoteca de banco a través de la subrogación o la cancelación de la hipoteca. Te explicamos qué gastos conlleva.

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Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
29 / Agosto / 2021 Facebook 5 minutos

La subrogación y la cancelación son las dos formas que existen para cambiar la hipoteca de banco. No obstante, ¿cuánto cuesta cada proceso? ¿Qué opción es mejor? Desde iAhorro te lo explicamos todo con detalle.

¿Ya lo tienes decidido?, ¿has visto una casa que te gusta? Entonces te podemos ayudar

1.¿Qué gastos implica cambiar la hipoteca de banco?

Para poder cambiar la hipoteca de banco existen dos métodos:

  • Subrogación por cambio de acreedor: cambiamos la hipoteca de banco de tal forma que seguimos desde el punto que lo dejamos en la anterior entidad. Dicho de otra manera, si nos faltan 15 años para terminar de pagar y nos cambiamos de entidad nos seguirán faltando 15 años para amortizar el préstamo.
  • Cancelar la hipoteca: un banco nos da dinero para acabar de pagar nuestra hipoteca y abrir una nueva con ellos. Empezamos a pagar desde 0.

Como existen dos métodos tendremos dos tipos de gastos: los de la subrogación y los de la cancelación.

2.¿Son más los gastos o el ahorro al cambiar la hipoteca de banco?

Cuando nos estamos planteando cambiar la hipoteca de banco tenemos que hacer un balance de gasto/ahorro, es decir, si trasladar la hipoteca de banco nos va a suponer más ahorro que los gastos que pueda conllevar en sí.

Para eso podemos utilizar la calculadora de subrogación de iAhorro, donde podremos saber cuánto nos ahorraremos una vez que hagamos el cambio de la hipoteca.

Una casuística habitual es que cuando queremos pedir una hipoteca acudimos al banco donde tenemos nuestras cuentas y aceptamos las condiciones que nos ofrece esa entidad sin consultar a ninguna otra.

Por lo tanto, es muy probable que si ahora nos planteamos cambiar de banco encontremos una alternativa con la que paguemos menos y tengamos mejores condiciones.

3.Gastos por subrogación de hipoteca

La subrogación por cambio de acreedor  consiste en cambiar la hipoteca de banco para terminar de pagarla en otra entidad.

Esto significa que no partimos de cero, es decir, que empezaremos a pagar desde el punto en el que terminamos en el banco anterior.

Este proceso acarrea una serie de gastos que hay que tener en cuenta:

  • Notaría: entre el 0,2% y 0,5% del valor de la hipoteca.
  • Inscripción en el Registro de Propiedad: 100 euros como máximo.
  • Gestoría: su coste oscila entre los 200 y 500 euros.
  • Tasación de la vivienda: entre 200 y 400 euros.
  • Coste de oferta vinculante: pagamos entre 100 y 200 euros por reservar la oferta que nos ha propuesto la nueva entidad. Esta oferta se caduca, lo que significa que si expira el pazo tendremos que volver a pagar.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 la comisión de subrogación (0,15%) se calcula con lo que todavía debemos de la hipoteca y tan solo es aplicable durante los tres primeros años de vida del préstamo.

Por lo tanto, a partir de ese momento no nos cobrarán dicha comisión.

A raíz de esta ley y varias sentencias los gastos de la notaría, gestoría y la inscripción al Registro de Propiedad no los tendrá que asumir el cliente.

Tan solo deberá pagar la tasación (en algunas ocasiones ese gasto lo asumen el banco) y el coste de la oferta vinculante.

Imaginemos que una persona tiene una hipoteca de 300.000 euros y cuando lleva 2 años de hipoteca decide subrogarse para cambiarse a otra entidad.

Como no han pasado más de tres años tendrá que pagar una comisión por subrogación sobre un capital pendiente de 290.000 euros.

Concepto Importe
Coste de oferta vinculante
150€
Tasación
300€
Comisión por subrogación
435€
Total
885€
Concepto
Coste de oferta vinculante
Tasación
Comisión por subrogación
Total
Importe
150€
300€
435€
885€

4.Gastos por cancelación de la hipoteca

Para cancelar la hipoteca un banco nos da el dinero para terminar de pagar el préstamo y, de esta forma, abrir uno nuevo con ellos.

Durante este proceso necesitamos obtener:

  • El certificado de cancelación: se solicita en el banco y es gratuito.
  • Certificado del levantamiento de la hipoteca: cuesta entre 80 y 240 euros.
  • La inscripción de las nuevas condiciones en el Registro de la Propiedad: 30 euros aproximadamente.

No obstante, tendremos que añadir la mitad de la notaría (unos 50 euros aproximadamente) y la comisión de apertura, si la hubiese, (entre el 0,5% y el 1,5%), puesto que en la nueva entidad abriremos una hipoteca desde cero y tendremos que pagar los gastos propios de su formalización.

Asimismo, la entidad también nos podrá cobrar una comisión de amortización anticipada por terminar de pagar el préstamo antes de tiempo.

  • Si la hipoteca es fija: 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
  • Si es una hipoteca variable: 0,25% si elegimos amortizar a 3 años y 0,15% si decidimos hacerlo a 5.

Pongamos un ejemplo: una persona decide cancelar su hipoteca fija para abrirse una nueva en otra entidad cuando lleva 9 años pagándola y le quedan 200.000 euros pendientes.

Le tocará pagar una comisión de amortización anticipada del 2% al no llevar más de diez años pagando el préstamo y también tendrá una comisión de apertura. El coste de la operación sería:

Certificado Coste
Certificado de cancelación de la deuda
0€
Levantamiento de la hipoteca
160€
Inscripción en el Registro de la Propiedad
30€
Comisión de apertura (1%)
2.000€
Mitad de los gastos de notaría
50€
Amortización anticipada (2%)
4.000€
Total
6.190€
Certificado
Certificado de cancelación de la deuda
Levantamiento de la hipoteca
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Comisión de apertura (1%)
Mitad de los gastos de notaría
Amortización anticipada (2%)
Total
Coste
0€
160€
30€
2.000€
50€
4.000€
6.190€

Para poder realizar esta operación el cliente va a tener que pagar 6.190 euros.

5.¿Entonces es mejor cancelar la hipoteca o la subrogación?

Cancelando la hipoteca pagamos más gastos que si realizamos una subrogación, puesto que tenemos que hacer frente a los trámites para formalizar una nueva hipoteca (la mitad de la notaría y, a veces, una comisión de apertura), además empezamos de cero con el nuevo préstamo hipotecario.

En la subrogación, en cambio, partimos desde donde nos quedamos con el banco anterior y, por ese motivo, no tenemos que volver a pagar los intereses de abrir una nueva hipoteca.

No obstante, para saber si nos saldrá mejor subrogar o cancelar la hipoteca tendremos que hacer números, es decir, ver cuál de los dos procesos saldría más barato en nuestro caso.

Si tenemos dudas podemos consultar a los expertos de iAhorro, el comparador de hipoteca online, que nos facilitarán toda la información que necesitemos para tomar la decisión más adecuada.

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