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¿Cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble?

¿Para qué necesito saber el valor de adquisición de un inmueble?

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En España hay cultura de compra de inmuebles. Eso es un hecho innegable, tanto que según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2016 más del 77% del parque de viviendas en España es en régimen de propiedad. Quizás ese sentimiento de posesión y pertenencia favorece este hecho, así como ver en el sector inmobiliario oportunidades de inversión y generación de rentabilidad y ganancias.

Compras un inmueble, una vivienda y pasado un tiempo decides venderlo. Este hecho por lo general genera unas ganancias patrimoniales, que se llaman concretamente Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble, lo que constituye una renta que está sometida a un gravamen, es decir, hay que pagar impuestos al producirse esta ganancia patrimonial.

¿Para qué necesito saber el valor de adquisición de un inmueble?


Precisamente para conocer cuál es la ganancia que se ha producido y por tanto conocer cuánto hay que tributar por ella es necesario conocer el valor de adquisición ya que la ganancia patrimonial viene determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El resultado será la ganancia que se someterá a tributación.

En este punto hay que diferenciar dos casos a la hora de establecer el valor de adquisición tal y como apunta la Agencia Tributaria: cuando las ganancias devengadas son desde el 1 de enero de 2015 y cuando las ganancias devengadas han sido hasta el 31 de diciembre de 2014.

En el primer caso, para ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015 el valor de adquisición se determina de la siguiente manera: Hay que tomar el  importe real que se pagó para la transmisión del bien y sumar los costes de las mejoras y las inversiones que se hayan realizado en el inmueble, así como también hay que sumar los gastos y tributos que son inherentes a la compra de un inmueble como notarios, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, IVA, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Sucesiones o Donaciones (salvo los intereses que no se incluyen). A toda esta suma cabe restar las amortizaciones correspondientes que se hayan producido si el inmueble que se transmite hubiera sido arrendado.

En el caso de las ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014, el valor de adquisición se calcula igual, pero aquí hay que aplicar un coeficiente de actualización (que se marcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado) en función del año de adquisición del inmueble.

¿Y el valor de transmisión? ¿Cómo se calcula?


Si necesario es el valor de adquisición, también lo es el valor de transmisión. En ambos casos, tanto en ganancias antes de 2015 como después, el valor transmisión corresponde al importe real por el que se haya llevado a cabo la enajenación, la venta, importe al que hay que restar todos aquellos gastos y tributos que hayan ido por cuenta del vendedor del inmueble.

Si el resultado de la resta entre el valor de transmisión y el valor de adquisición es negativo, es decir que el valor de venta es menor al de adquisición, se produce lo que se conoce como pérdida patrimonial, es decir, se produce una minusvalía en vez de una plusvalía. En este caso las minusvalías no tienen que tributar e incluso una minusvalía puede compensarse con ganancias que se hayan obtenido en los 4 ejercicios fiscales siguientes.

Lo mejor es, como decimos siempre en iAhorro, rodearse de expertos en materia fiscal e inmobiliaria con el objetivo de no llevarse sustos a la hora de presentar cuentas a la Agencia Tributaria.

 

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