Conceptos técnicos de la hipoteca (III): la escritura pública

De la vivienda a transmitir y de su situación registral

escrituras públicas


Éste es un extracto de nuestra Guía de hipotecas, que puedes descargar de forma gratuita.
Cuando nos referimos a una escritura pública estamos hablando de un documento público en el que se hace constar ante notario (lo que para muchos es un fedatario público, porque “da fe” de lo que se firma) un determinado hecho o derecho, el cual es autorizado por dicho fedatario público, que pone su firma en garantía del mismo.
Además deberán de aparecer las firmas de los otorgantes, dando fe el notario público de la capacidad jurídica de las partes intervinientes. Lo firmado en esta escritura comienza a tener validez a partir de la fecha de la firma.
Estamos por lo tanto ante un instrumento notarial en el cual aparecerán necesariamente una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.
Es, por lo tanto, un instrumento ejecutivo que posee fuerza probatoria de las fechas, de los hechos y de las declaraciones que contiene.
La definición anterior es muy fácil de comprender con un ejemplo. Veamos la compraventa entre dos particulares de una vivienda. En la escritura pública ante notario deberán de aparecer dos intenciones claras: por un lado la intención del vendedor de transmitir la propiedad de un determinado bien y la del comprador de adquirirlo.
Ambas partes firman en la escritura, y aparecerá la firma del notario dando fe que ambas pueden firmar legalmente (porque realmente el que vende es el propietario real del inmueble tras haberlo comprobado en el registro de la propiedad) y que lo hacen de forma voluntaria, sin que haya coacciones de ningún tipo.
En la escritura deberá de haber una descripción detallada en este caso de la vivienda a transmitir y de su situación registral que nos indique si el inmueble está o no libre de cargas. Esto suele solicitarse en una nota simple que el notario pide al registro de la propiedad y que se adjunta a la escritura pública que se está firmando.
Una vez comprobado la posibilidad de que la vivienda se pueda vender (libre de cargas) y de la capacidad de firma de las dos partes, el notario da fe que desde el momento de la firma se ha producido la transmisión de la propiedad, pese a que posteriormente el nuevo propietario lleve esta compra ante notario para registrarla en el registro de la propiedad y pongan su nombre sustituyendo al
propietario anterior. Es decir, el notario, en esta escritura pública, garantiza que desde el momento de la firma, la titularidad del piso ha cambiado, aunque el registro de la propiedad tarde más tiempo en realizar el cambio del titular.
Vemos por lo tanto que la funcionalidad principal de una Escritura Pública ante notario es la de dar garantía de que los derechos o propiedades han sido legítimamente transmitidos con lo cual, en caso de posibles litigios judiciales, lo firmado en escritura pública ante notario tendrá prevalencia sobre lo acordado verbalmente entre las partes al no existir un fedatario público que de fe de lo
acordado.
Es decir, la escritura pública es un documento público otorgado ante notario que ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro Derecho de tal forma que los particulares que firman en una escritura pública tienen la seguridad de que nadie podrá poner en duda la veracidad de lo acordado y firmado en ella.
Es en esencia un documento íntegro que no precisa ningún tipo comprobación ya que por sí mismo y su naturaleza es un documento que ya la garantiza, poseyendo plena eficacia que le da la ley desde el mismo momento en que el notario lo autoriza.
En caso de posibles litigios legales, lo registrado en una escritura pública ante notario “es ley” ya que en sí es la esencia del funcionamiento de esta escritura, es el darle, con la firma del notario, esa propiedad sobre lo que en ella aparezca.
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