Cómo cambiar la hipoteca de banco: subrogación y cancelación

Nerea Gastesi I

Podemos cambiar la hipoteca de banco a través de la subrogación o cancelación de la hipoteca

Cómo cambiar la hipoteca de banco: subrogación y cancelación

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco años después de firmarla? En iAhorro te explicamos todo lo relacionado con cambiar tu hipoteca de banco a través de una subrogación o con una cancelación y apertura de un nuevo préstamo.

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco?

Sí. El cambio de hipoteca consiste en que para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiemos el acreedor, es decir, que cambiemos de banco. Este caso suele darse en familias que quieren mejorar su hipoteca (normalmente tener una cuota mensual más barata) acuden a otros bancos con el objetivo de encontrar una propuesta más atractiva.

Existen dos formas de cambiar una hipoteca de banco:

  1. Subrogación: llevar nuestra hipoteca de una entidad a otra y seguir pagando en la nueva lo que nos queda.
  2. Cancelación: cancelar la hipoteca en un banco y empezar una nueva en otra entidad para terminar de pagar lo que nos queda.

Para poder realizar las dos operaciones hay que seguir dos procesos diferentes.

¿Cómo puedo cambiar una hipoteca de banco?

Si queremos cambiar la hipoteca de banco podemos utilizar dos vías: la subrogación por cambio de acreedor o la cancelación de la hipoteca. Vamos a hablar de ellas con detalle.

Cambiar la hipoteca de banco con una subrogación

Si no estamos contentos con nuestro préstamo y creemos que podemos mejorar las condiciones del mismo, podemos acudir a otras entidades bancarias para subrogar la hipoteca, si nos ofrecen mejores condiciones.

Si alguna de las entidades consultadas nos traslada una oferta que nos interesa se le comunica a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.

Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará la deuda que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo acreedor.

Las modificaciones que se podrán contemplar cambiando la hipoteca de banco son las siguientes:

  • Mejorar el interés para reducir las cuotas.
  • Cambia de hipoteca variable a fija o viceversa.
  • La ampliación o reducción de capital.
  • La alteración del plazo.
  • El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
  • La prestación o modificación de las garantías personales.

Normalmente se suele subrogar la hipoteca para modificar el interés o ampliar el plazo.

Sin embargo, si nuestro banco acepta igualar las condiciones del nuevo banco o mejorarlas firmaremos una novación, que supone mejorar las condiciones de nuestra hipoteca en la entidad en la que la formalizamos en su día.

Cambiar la hipoteca de banco con una cancelación

Cancelar la hipoteca consiste en realizar una amortización de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente, es decir, terminar de pagar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad.

Para realizar esta operación tendremos que acudir a otra entidad y que esta nos de el dinero que necesitamos para poder terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.

La entidad en la que tenemos el préstamo nos cobrará una comisión por amortización anticipada. Asimismo, habrá que notificar en el Registro de la Propiedad que el préstamo ya ha sido pagado. Una vez terminados los trámites con el anterior banco, habrá que abrir otra hipoteca de cero con el nuevo banco. Eso implica realizar de nuevo una tasación y pagar una comisión de apertura.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de cambiar la hipoteca de banco?

A continuación, te mostramos las ventajas y desventajas de la subrogación y la cancelación.

Ventajas y desventajas de la subrogación

Entre las ventajas de la subrogación podemos encontrar:

  1. Mejora de interés
  2. Ampliar el plazo de amortización
  3. Eliminar cláusulas
  4. Eliminar vinculaciones
  5. No tiene comisión por cancelación
  6. No tiene comisión

En cuanto a las desventajas, está:

  1. Mayores limitaciones en el cambio de condiciones del préstamo hipotecario

Ventajas y desventajas de la cancelación

Entre las ventajas de la cancelación podemos encontrar:

  1. Útil si la entidad que nos interesa no admite la subrogación
  2. Nos permite tener mayor liquidez al ofrecer la posibilidad de ampliar el plazo de amortización

Y entre las desventajas de la cancelación están:

  1. Tenemos que asumir los costes que implica abrir una nueva hipoteca
  2. Volvemos a pagar los intereses de una hipoteca desde cero

¿Cuáles son las diferencias entre cancelar y subrogar?

Al cambiar la hipoteca de banco con la subrogación terminamos de pagar la hipoteca en la nueva entidad y no podemos alargar el plazo de amortización del préstamo. No obstante, subrogar genera menos costes al cliente y no hay que pagar más intereses por el mismo préstamo.

Al cambiar la hipoteca de banco con la cancelación también terminamos de pagar el préstamo en la nueva entidad, pero sí podemos alargar el plazo de amortización del préstamo. Además, cancelar genera costes al cliente, porque tiene que abrir una nueva hipoteca y hay que volver a pagar los intereses del préstamo.

Cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital

¿Es posible subrogar o cambiar la hipoteca de banco y ampliar el capital del préstamo pendiente? Esta es una de las cuestiones que muchas veces se plantean los que quieren trasladar su hipoteca de banco.

Aunque es posible que muchas entidades declinen la opción, si tienes un buen perfil, es posible que el banco acepte esta condición. 

Si se cuentan con un ingresos estables y altos, siempre y cuando la financiación solicitada no supere el 100% del valor de tasación, la entidad puede plantearse ampliar el capital al subrogar tu hipoteca. 

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco sin gastos en 2022?

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019 los gastos de la subrogación quedaron repartidos de la misma manera que si contratáramos una hipoteca de primeras. Es decir, el banco es quien pasa a asumir la mayor parte de ellos, siendo solo la tasación de la vivienda la que corre a cuenta del cliente. ¿Sabes cuáles son los gastos por subrogar la hipoteca? ¡Te los contamos!

Gastos del banco

  • Los honorarios notariales: Están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Gestoría: Entre 200 y 500 euros.
  • La inscripción en el Registro de la Propiedad: Este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.

Por lo tanto, si tenemos una hipoteca fija de 300.000 euros a 30 años, firmada en 2007 y nos quedan por pagar 200.000 euros, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación:

Gastos del cliente

  • Tasación: El coste suele rondar los 300 euros. En algunas ocasiones, si hace poco que se adquirió la vivienda y la última subrogación se hizo en los últimos seis meses, no es necesario repetirla.
  • Comisión por subrogación: Dependiendo del momento en el que hayamos firmado la hipoteca será una cantidad u otra.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco?

Para saber si esta operación nos va a resultar beneficiosa tenemos que estudiar todas las posibilidades y, sobre todo, comparar. Si no tenemos toda la información a nuestro alcance o es un proceso que sobrepasa nuestros conocimientos siempre podemos pedir ayuda a expertos que podemos encontrar en internet.

Un ejemplo de ello es iAhorro, un comparador de hipotecas online. Cuenta con expertos que nos pueden asesorar para conseguir una hipoteca para nuestra nueva casa o negociar con nuestro banco para mejorar las condiciones de nuestro ya adquirido préstamo.

Se trata de un servicio gratuito en el que una persona nos acompañará en todo el proceso  al cambiar la hipoteca de un banco a otro y hablará en nuestro nombre tanto con la entidad bancaria dónde tenemos nuestra hipoteca actual como con las entidades en las que nos interesaría tener nuestro préstamo.


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