Encontrar dónde están las casas más baratas en España no se trata solo de mirar anuncios y listados: conviene cruzar precios de oferta (lo que piden los vendedores) con precios de cierre (lo que se firma en notaría) y analizar la tendencia del mercado.
Ciudades y regiones donde son las casas más baratas en España
Para obtener una fotografía oficial del precio por metro cuadrado por provincias, comenzamos mirando la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) del Colegio de Registradores, que trabaja con precios de cierre.
Su último informe publicado corresponde al 1º Trimestre de 2025 y el precio medio nacional se situó en 2.226 €/m². Este dato sirve como un estándar para comparar provincias por debajo de la media y localizar las más baratas.
Otra referencia clave es el MITMA (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible), que publica la serie de valor tasado de vivienda libre por provincias. Estos valores provienen de tasaciones hipotecarias, no de precios de compraventa.
Para el 1º Trimestre de 2025, la media nacional se situó en los 2.033,4 euros/m2 (2.093,5 euros/m2 en el 2º Trimestre 2025).
Esta fuente es útil para identificar patrones territoriales (por ejemplo, provincias interiores con valor tasado más bajo de forma persistente) y confirmar que la asequibilidad no es coyuntural.
Además, obtener el valor tasado de la vivienda libre es práctico y efectivo porque sobre esta cifra puedes hacerte una idea del valor del inmueble con vistas a obtener una hipoteca o planificar operaciones de compraventa.
Finalmente, completamos el estudio con la variación de precios, dato que se puede encontrar en el Instituto Nacional de Estadística (INE). En este caso, tenemos los datos del 2º Trimestre de 2025 y, de media, el precio de la vivienda en España aumentó un 12,7%.
Esta información es práctica porque nos dice las zonas en las cuales existe una mayor velocidad de subida de precios.
Entonces te podemos ayudar
Las provincias más económicas para comprar vivienda en 2025
Así pues, teniendo en cuenta la metodología explicada, procedemos a exponer el ranking de zonas más económicas para comprar una vivienda.
Precio de mercado
Según el Colegio de Registradores (1º Trimestre 2025), estas son las regiones más baratas en precios efectivamente pagados:
-Ciudad Real: 689 €/m²
-Cáceres: 745 €/m²
-Jaén: 805 €/m²
-Badajoz: 837 €/m²
-Cuenca: 850 €/m²
-Zamora: 869 €/m²
-Toledo: 871 €/m²
-León: 904 €/m²
-Ávila: 932 €/m²
-Albacete: 934 €/m²
Observamos que todas las provincias tienen precios significativamente menores a la media nacional.
Valor de tasación
Ahora, para añadir una segunda capa, contrastamos la información con el valor tasado de la vivienda libre (1T, 2025).
De esta manera, podemos observar aspectos tales como si los precios están bien anclados al valor técnico, si es factible pedir una hipoteca sin tener que aportar una gran entrada, si hay mercados sobrecalentados, etc.
El ranking provincial según el valor tasado medio de vivienda libre, nos indica que las zonas más baratas son:
-Ciudad Real: 747,7 €/m²
-Jaén: 825,8 €/m²
-Cuenca: 843,3 €/m²
-Zamora: 851,2 €/m²
-Cáceres: 875,6 €/m²
-Teruel: 917,4 €/m²
-León: 937,5 €/m²
-Badajoz: 940,1 €/m²
-Palencia: 975,7 €/m²
-Ourense: 977,1 €/m²
Ya podemos obtener algunas conclusiones:
-En la mayoría de provincias el mercado está cerrando operaciones por debajo de su valor de tasación, según los datos del 1T 2025 expuestos.
-Las únicas excepciones son Cuenca y Zamora, donde las operaciones se cierran algo por encima del valor tasado.
-A priori, este hecho puede deberse a varios factores (poder de negociación del comprador y/o mezcla de ventas más baratas, vivienda usada, necesidad de reforma, periferia, etc.). Si esta brecha se repite durante varios trimestres, la idea de que exista un mercado blando se refuerza (aunque también puede reflejar la prudencia de las valoraciones o diferencias en el tipo de vivienda objeto de transacción).
-En todo caso, las provincias que se solapan en ambas listas y que además tienen un valor de tasación mayor al precio de mercado deberían ser prioritarias para realizar compras baratas.
Aceleración
Ahora, pasamos a analizar las Comunidades Autónomas dónde existe un menor incremento anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV), según los datos del INE del 2º Trimestre 2025 (cabe destacar que los precios subieron un 4% respecto al trimestre anterior al 1.º Trimestre de 2025):
-Cantabria: 10,8%.
-Castilla-La Mancha: 11,3%.
-Canarias: 11,6%
-Baleares: 11,7%.
-Navarra: 12%
-Extremadura: 12,2%.
-País Vasco: 12,4%.
-Comunidad Valenciana: 12,6%.
-Galicia:12,7%.
Así pues, podemos cerrar este estudio sobre dónde es más barato comprar una casa.
Estas son las provincias que representan el mejor equilibrio entre precio bajo, capacidad de negociación y menor presión alcista de precios:
-Extremadura: tanto en Cáceres como en Badajoz es posible encontrar viviendas más baratas que su valor de tasación y, además, tienen un incremento de precios moderado.
-Castilla-La Mancha: Ciudad Real, Cuenca, Toledo y Albacete también son serias candidatas por los mismos motivos.
Norte vs. Sur: diferencias de precios y oportunidades
En el norte predomina la estabilidad de precios: las tasas interanuales del IPV son de las más moderadas del país (Cantabria 10,8%, Navarra 12,0%, País Vasco 12,4%), lo que sugiere menos presión alcista a corto plazo.
Sin embargo, en nivel de precios, no es la zona más barata salvo en el interior. Destacan provincias como Lugo, Zamora o León.
Por su parte, en el sur y la costa mediterránea, pesa más la demanda nacional y extranjera, sobre todo en Baleares, Comunitat Valenciana y Canarias, que concentran cuotas muy altas de compras por extranjeros, elevando la tensión en zonas prime. De ahí que los niveles de precios de compraventa sean superiores.
Mientras tanto, las mejores opciones suelen aflorar en el interior (Extremadura y Castilla-La Mancha), donde podemos apreciar un escenario comprador: más margen de negociación y menor riesgo de sobrecalentamiento del mercado.
Ahora bien, siempre se debe validar esta tesis con datos micro de ciudad y barrio.
¿Qué factores influyen para saber dónde es más barato comprar una casa?
El precio no es un número aislado; responde a un escenario de oferta, demanda, financiación y expectativas:
-Tendencia general del mercado: en 2025 el Índice de Precios de Vivienda del INE ha avanzado con fuerza (variación anual del 12,7%), así que incluso zonas “baratas” pueden encarecerse. Conviene seguir la evolución trimestral para evitar llegar tarde.
-Situación económica y empleo local: provincias con mercado laboral débil presentan precios más bajos, aunque también menor liquidez al vender. Es el caso de algunas áreas del interior peninsular.
-Costes de financiación: unos tipos de interés más altos reducen la capacidad de compra y presionan a la baja los precios en mercados más sensibles, mientras que en zonas de alta demanda el efecto es menor.
Oferta, demanda y despoblación
La oferta y la demanda son el motor que explica por qué unas zonas son mucho más baratas que otras.
Por tanto, uno de los factores esenciales para saber dónde están las casas más baratas es observar la oferta disponible y tipo de producto. Si la oferta es escasa en la zona buscada, los precios se sostienen.
Para observar la oferta, puedes atender el stock de vivienda en venta, las licencias de obra nueva, el tiempo medio que tardan las casas en venderse, etc.
Por otro lado, es posible determinar la demanda comprobando el número de compraventas registradas (Colegio de Registradores) y la evolución del Índice de Precios de de Vivienda (INE) y los datos sobre financiación hipotecaria que publica el Banco de España (tipos de interés y número de hipotecas).
Pero, si quieres un factor transversal, también puedes atender los datos del INE sobre la evolución demográfica de la provincia o municipio.
En este aspecto, en municipios con pérdida de población o estancamiento económico, la vivienda puede ser más barata. Pero cuidado con caer en la “trampa de liquidez”, puesto que después puede que sea difícil vender.
Para asegurarte, valida siempre con empleo, conectividad y servicios (sanidad, educación, etc.). El dato de precio es solo la primera pista.
Consejos para encontrar casas baratas en España sin errores
Ahora que ya te hemos mostrado el procedimiento que hemos seguido para encontrar las zonas con casas más baratas, te proporcionamos una serie de consejos para que los lleves a la práctica:
-Empieza por el mapa oficial: descarga el último informe de Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) y señala provincias cuyo precio se encuentre por debajo de la media nacional en ambos. Así priorizas dónde mirar antes de entrar al detalle.
-Observa los datos de municipios concretos: una vez detectes las zonas siguiendo el esquema mostrado, tienes que cazar pueblos y ciudades con €/m² muy por debajo de la media provincial.
-Comprueba la tendencia: saber si el precio sube o baja y con qué velocidad es importante. Mira siempre las estadísticas del INE sobre la evolución del precio de la vivienda. Si una zona barata acelera por encima de la media, quizá sea momento de entrar; si se estanca, pide más descuento.
-Revisa el histórico: esto te ayuda a comprobar si los datos se deben a algo coyuntural o alguna razón estructural difícil de revertir (como despoblación severa o falta de servicios).
-Contrasta la información: observa la actividad de compraventas en el Colegio Oficial de Registradores para no confundir la baja demanda con escasez de oferta. También es útil que atiendas a los datos sobre hipotecas y tipos de interés que publica el Banco de España.
¿Conviene invertir ahora o esperar?
Como habrás visto en este artículo, en 2025, la tendencia nacional sigue al alza: el INE indica una subida de precios de un 12,7% interanual en el 2º Trimestre.
Esto se traduce de la siguiente manera: esperar no garantiza precios más bajos a corto plazo, sobre todo en provincias con demanda fuerte.
Si encuentras una zona barata para comprar una casa y con fundamentales sólidos (empleo, conectividad, servicios, etc.), la oportunidad está en negociar pronto antes de apostar por una caída general.
Eso sí, si tu objetivo es inversión esperando una renta, debes equilibrar rentabilidad bruta (más alta en zonas baratas) con liquidez y riesgo de vacancia.
Con esta información en tu mano, no tendrás problemas para determinar dónde están las casas más baratas en España.
Referencias
https://www.registradores.org/actualidad/portal-estadistico-registral/estadisticas-de-propiedad
https://www.transportes.gob.es/el-ministerio/informacion-estadistica/vivienda-y-actuaciones-urbanas/estadisticas/valor-tasado-de-la-vivienda
https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T25.htm
https://www.notariado.org/portal/-/los-notarios-presentan-su-portal-de-la-vivienda-con-precios-reales-del-mercado
https://www.tinsa.es/precio-vivienda/
https://www.bde.es/wbe/es/estadisticas/temas/estadisticas-economicas-generales/anuncios-estadisticas-economicas-generales/bexplora-el-mercado-de-vivienda.html
