Comprar una vivienda embargada puede ser una buena oportunidad…. pero, sólo si haces bien las cuentas y eliges el canal adecuado.
Además, en 2025 el recorrido es doble: por un lado, las subastas electrónicas del BOE; por otro, los adjudicados de banco (lo que muchos buscan como “comprar casa embargada por el banco”).
Ventajas y riesgos de comprar una casa embargada
Lo cierto es que merece la pena comprar vivienda embargada en 2025 si te encaja el precio, la financiación y los plazos. Ahora bien, no debes pasar por alto los riesgos que conlleva esta operación.
Ventajas:
-Precio competitivo frente a inmuebles equivalentes: sobre todo si comparas con mercado libre. Por esta razón, una casa embargada” puede tener un fuerte margen de revalorización tras pequeñas mejoras.
-Negociación: cuando se trata de viviendas adjudicadas al banco, hay más holgura para negociar precio, asunción de pequeños desperfectos o plazos; además, el propio banco puede ofrecer una hipoteca en la misma operación, lo que agiliza todos los trámites.
-Transparencia en subasta: el Portal de Subastas del BOE centraliza procesos, con registro mediante certificado o Cl@ve y reglas claras para depósitos y pujas.
Riesgos:
-Financiación para acudir a subasta: para pujar necesitas depósito previo y, si resultas adjudicatario, cumplir los plazos de pago; lo normal es pagar primero y refinanciar después con hipoteca (muchos bancos quieren ver el inmueble ya a tu nombre). En definitiva, tienes que asegurarte liquidez o tener financiación temporal (una línea puente).
-Costes no visibles: hablamos de los gastos propios de la compraventa inmobiliaria, los cuales no son financiables. Asegúrate de tener efectivo para pagar los impuestos (ITP/AJD), honorarios del notario, tasación homologada, gastos de inscripción y posibles ajustes que pida el banco para conceder la hipoteca (relación préstamo/valor, estabilidad de ingresos, nivel de ahorro).
-Burocracia: los plazos, los trámites necesarios y la forma en que se adjudica la vivienda pueden traer alguna complicación.
Dónde encontrar pisos y casas embargados disponibles
Hay varias formas para buscar casas embargadas que salen a subasta:
-Portales y agregadores inmobiliarios: se trata de sitios dedicados, entre otras cosas, a publicar pisos de bancos. Para buscar el inmueble tendrás que introducir una serie de filtros. Por ejemplo, por provincia, precio, superficie, etc.
-Inmobiliarias de bancos: casi todos los bancos también tienen su propia inmobiliaria. Se trata de empresas filiales al grupo financiero (por ejemplo el Banco Sabadell cuenta con Solvia, Caixabank con Servihábitat y el Grupo Santander con Altamira). Puedes ver las novedades en sus webs dedicadas e incluso en el propio sitio del banco.
-Portal de subastas electrónicas del BOE: simplemente registrate con certificado digital o Cl@ve, busca por provincia, tipo de bien y estado; y depósito previo para pujar. La AEAT confirma que el depósito se realiza a través del propio Portal de Subastas (bueno a la cuenta bancaria de una entidad colaboradora).
Entonces te podemos ayudar
Documentación necesaria para viviendas embargadas
Para acudir a la subasta y pujar por una vivienda embargada simplemente necesitas tus datos personales y realizar un depósito bancario.
Sin embargo, hay una serie de documentación imprescindible para el estudio hipotecario y la compraventa:
-Nota simple del Registro de la Propiedad (estado informativo de titularidad y cargas). Recuerda que es informativa; para dar fe registral está la certificación.
-Solvencia: vida laboral, últimas nóminas o IRPF si eres autónomo, extractos, y riesgos CIRBE para que el banco evalúe tu endeudamiento.
-Tasación: homologada por sociedad de tasación registrada (el banco financiará sobre valor de tasación o precio de compraventa, el menor).
-Señal/depósito de fondos: en subasta, el depósito se hace en el portal y es requisito para poder pujar. En pisos embargados del banco, funciona como una compraventa estándar; reserva y arras según el caso.
-Impuestos: modelo 600 (ITP/AJD) a 30 días hábiles desde la firma de escritura.
Precio de las viviendas embargadas: ¿realmente son más baratas?
La realidad es que sí, las viviendas embargadas son más baratas, aunque el ahorro también depende del canal:
-Casas embargadas adjudicadas al banco: suelen tener un descuento de entre un 10% y un 30%, aunque el precio depende de la entidad y zona.
-Subastas BOE: en este caso, el potencial de ahorro puede llegar hasta el 50%, aunque hay mínimos legales.
Ahora bien, además de que puedes conseguir casas con descuento, también tienes que valorar otras ventajas que se traducen en dinero, como facilidades en la financiación.
Lo sensato es calcular el coste total compra (con impuestos + gastos) y contrastar con tasación y ventas reales de la zona.
Aspectos legales a tener en cuenta antes de comprar viviendas embargadas
Estas son las reglas básicas para comprar viviendas embargadas en España (2025):
Funcionamiento de la subasta electrónica
-Alta y acceso: te registras en el Portal de Subastas con certificado digital o Cl@ve.
-Depósito previo: haces un ingreso (habitualmente un % del tipo de subasta) para poder pujar. Sin depósito, no hay puja.
-Puja online y plazos: el sistema abre y cierra en fechas y horas concretas; puedes subir tu oferta mientras esté abierto. Todo queda trazado en el portal.
-Adjudicación y pago: si ganas, la administración te notifica y te da plazo para completar el precio (aquí entra tu plan de liquidez o línea puente si luego vas a hipotecar).
-Escritura e inscripción: con la resolución o decreto de adjudicación, pasas por notaría (cuando proceda), pagas impuestos y la inscribes en el Registro de la Propiedad.
Fiscalidad básica
-La compra de vivienda embargada entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
-Debes autoliquidar (modelo 600) en tu Comunidad Autónoma dentro de 30 días hábiles desde la escritura (o desde el documento de adjudicación que corresponda).
-El tipo aplicable y la gestión dependen de cada CCAA; infórmate para calcular el coste total del inmueble (precio + impuestos + notaría + registro + tasación) antes de dar por buena la operación.
Buenas prácticas
-Preaprobación hipotecaria realista: define tu objetivo, revisa ingresos y endeudamiento y decide el canal para acceder a la vivienda embargada (adjudicado de banco o subasta BOE)
-Due diligence registral: solicita nota simple para ver titularidad y cargas; si la operación avanza, pide certificación registral para máxima seguridad. Esto te ahorrará problemas legales.
-Tasación homologada cuanto antes: el banco financia sobre el menor entre precio y valor de tasación. Adelantar la tasación te evita sorpresas y acelera el proceso.
Referencias
https://www.bbva.com/es/salud-financiera/itp-ajd-e-iva-los-impuestos-las-viviendas/
https://www.areafinanciacion.com/post/comprar-una-casa-embargada
https://cuberoabogados.es/como-comprar-una-vivienda-embargada/
https://www.sareb.es/
