¿Qué significa tener una hipoteca titulizada?

Equipo editorial iAhorro I

La titulación de la hipoteca consiste en la cesión, por parte del banco, de los derechos del crédito a un tercero para conseguir liquidez

¿Qué significa tener una hipoteca titulizada?

Si no conoces el concepto de hipoteca titulizada, en este post te lo mostramos de forma sencilla. También te indicamos cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido objeto de un proceso de titulización.

Ahora bien, si descubres que tu hipoteca está titulizada, lo más probable es que te preguntes cómo te afecta. Si sigues leyendo, verás qué sucede en estos casos.

¿Qué es una hipoteca titulizada?

Una hipoteca titulizada se produce cuando el banco ha llevado a cabo la venta del préstamo hipotecario a un tercero.

Las entidades bancarias recurren a la titulación hipotecaria con el fin de conseguir liquidez, bien sea porque la necesiten, porque quieran llevar a cabo proyectos de expansión o por cuestiones relacionadas con su rating de riesgo.

Sea cual sea el motivo, la operación consiste en ceder los derechos de cobro de las cuotas y los correspondientes intereses a cambio de un precio.

La transmisión de los derechos de crédito es perfectamente legal en virtud del artículo 1.112 del Código Civil. Pero ¿por qué se llama hipoteca titulizada?, ¿qué es la titulización? 

La titulización no es más que transformar un activo determinado (en este caso préstamos con garantía hipotecaria), en un instrumento financiero más fácil de negociar. Por supuesto, este tipo de operaciones se encuentran en el ordenamiento jurídico.

Asimismo, los bancos agrupan varios préstamos hipotecarios con características similares y sobre ellos crean un título valor transmisible (al igual que los bonos). Al vender el título, se traspasan los préstamos subyacentes y los derechos que contienen.

¿Cómo saber si mi hipoteca está titulizada?

Según las buenas prácticas, el prestatario debería ser informado si se ha producido una titulización de la hipoteca. Sin embargo, las entidades bancarias suelen incluir una cláusula en el contrato dónde se expresa la posibilidad de proceder a la titulización sin necesidad de comunicarlo.

En realidad, el acreedor puede ceder sus derechos de crédito y no tiene obligación alguna de dar explicaciones. Así pues, es posible que tu hipoteca esté titulizada y no tengas conocimiento de ello.

¿Cómo saber entonces si la hipoteca está titulizada? Existen unos mecanismos:

  • Solicitar la información al banco: en primera instancia, puedes preguntarlo directamente a la entidad bancaria. Aunque, como hemos comentado, no tiene obligación de contestar al requerimiento.
  • Preguntar a la Sociedad Gestora del fondo de titulización de activos: para llevar a cabo el proceso de titulización hipotecaria, la entidad debe crear un fondo. Después, cede las hipotecas a esta institución y es ella la que emite los títulos. Así pues, podrías requerir a la Sociedad Gestora del fondo que tiene la hipoteca. No obstante, puede que redirija la solicitud a la entidad bancaria y sigues en la misma situación.
  • Consultar el Registro de la Propiedad: es posible que figure inscrito el fondo de titulización hipotecaria; aunque no tiene por qué ser así forzosamente. En todo caso, si aparece, tienes la certeza de que tu hipoteca ha sido titulizada. 
  • Acceder a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): los fondos de titulización se encuentran supervisados por la CNMV. Puedes acceder al registro público de este organismo (a través de su web) donde se recogen las nuevas titulizaciones.
  • Acudir al juzgado: también puedes preguntar por este asunto en el juzgado.

¿Qué pasa si mi hipoteca está titulizada?

En principio, en una hipoteca titulizada no se altera ningún elemento objetivo de la misma. Es decir, todas las condiciones se mantienen tal cual han sido firmadas. No obstante, la titulización trae consigo una serie de consecuencias debido a que modifica los elementos personales de la hipoteca.

En otras palabras, la entidad bancaria deja de ser el acreedor, puesto que ha vendido el préstamo a un tercero. Aunque conserva la titularidad registral, únicamente se encarga de la gestión del préstamo, si no hay ningún acuerdo en contra. Así lo indica el Banco de España.

Por esta razón, la entidad bancaria no tiene derecho a reclamarte la deuda; y mucho menos iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. En caso de que lo hiciese, lo más probable es que se declare improcedente si se ha titulizado el 100% de la hipoteca. 

¿Significa esto que una hipoteca titulizada es inembargable? La verdad es que no. No deberías dejar de pagar las cuotas, porque siempre puede existir alguien legitimado para ejecutar la garantía hipotecaria.

El fondo de titulización hipotecaria tiene la hipoteca en su balance, pero no cuenta con personalidad jurídica para ejercer acciones judiciales. 

Sin embargo, los inversores que compraron los títulos podrían reclamar en caso de impago, aunque no es fácil determinar quiénes son y estos valores suelen estar compuestos por una gran cantidad de hipotecas. La cuestión no es sencilla. 

Por otra parte, si quieres vender el inmueble hipotecado, no afecta para nada que se haya producido una titulización hipotecaria, siempre y cuando se cancele la hipoteca o el banco consienta una subrogación.

En síntesis, una hipoteca titulizada únicamente podría generar inconvenientes en caso de que necesites acordar unas nuevas condiciones. En este caso, tendrías que pactar una novación con el nuevo acreedor. 


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