El término House Hacking hace referencia a algo así como “monetizar tu casa”. Es decir, comprar una vivienda pensando en ella como un activo que te puede generar ingresos (no como un lugar para vivir).
¿Qué es el house hacking y cómo funciona?
El house hacking consiste en obtener ingresos por una parte de tu vivienda (habitaciones, una unidad independiente o en periodos de tiempo). De esta forma, logras reducir reducir la carga de la hipoteca y gastos asociados.
En la práctica, se trata de un modelo basado en comprar y alquilar, pero con matices.
No se trata de un arrendamiento al uso, sino más bien el alquiler de habitaciones individuales (e incluso una planta de tu casa). También suele darse el caso de alquileres por un corto espacio de tiempo en temporadas turísticas. Estos son los modelos de house hacking más comunes:
-Habitaciones: convives con inquilinos y cobras por cuarto.
-Temporadas (meses): orientado a estudiantes, desplazados por trabajo o reformas, turistas, etc.
-Unidad independiente (estudio/ático/anexo): vives en una parte y alquilas otra separada.
Ejemplo: si tu cuota hipotecaria es de 900 € al mes y alquilas dos habitaciones a 350 € cada una, ya tienes 700 € de ingresos y tan sólo tienes que pagar de hipoteca unos 200 € más gastos (comunidad, suministros, seguro…).
Como puedes imaginar, cambia el enfoque: ya no ves tu casa como un lugar para vivir sino una forma de generar ingresos.
Entonces te podemos ayudar
Ventajas del house hacking para financiar tu vivienda
La principal ventaja del house hacking es reducir tu coste de vivienda. Además, si el flujo de caja te lo permite, puedes amortizar anticipadamente tu hipoteca para bajar intereses o la cuota futura.
Por otra parte, este modelo de negocio inmobiliario te permite un acceso a mejor vivienda y aprendizaje como inversor.
Es decir, gracias a los ingresos complementarios, puedes acceder a barrios o viviendas mejor conectadas y con potencial de revalorización. En paralelo, adquieres experiencia en la selección de inquilinos, micro-gestión de gastos, negociación y mantenimiento. Se trata de una escuela práctica para acceder a otro tipo de inversión inmobiliaria.
Finalmente, los ingresos de alquiler mejoran tu liquidez mensual, pero debes tener presente que tributan.
A cambio, algunos gastos proporcionales pueden ser deducibles, según casos (por ejemplo, seguros, comunidad, mantenimiento, suministros afectos). En este aspecto es necesario planificar para evitar sorpresas. Puedes reservar del 15–25 % de los ingresos mensuales para impuestos y contingencias.
Formas de aplicar el house hacking en España
Anteriormente hemos tratado los modelos de house hacking más utilizados en España. Ahora te los mostramos de un modo más pormenorizado:
Alquiler de habitaciones
Suele funcionar en ciudades universitarias o zonas con empleo joven. Su ventaja es la alta demanda; pero exige convivencia y tener presente la rotación de los inquilinos.
Para llevar a cabo este modelo, ten presente que los inmuebles con luz natural se venden bien; invierte en colchones decentes y mesas de estudio. Fija normas claras (limpieza, visitas, ruidos) y usa cerraduras en cada habitación.
Temporadas y turístico
Suelen exigir gestión más activa, pero a cambio puedes exigir mayor precio por noche o mes.
Funciona bien en inmuebles ubicados en ciudades y zonas costeras y hay que distinguir alquiler puede ser por temporadas (de 1a 11 meses) o turístico (por días días o semanas):
-Temporadas: ideal para profesionales desplazados o estudiantes. Requiere menos permisos y trabajo que el turístico.
-Turístico: licencia donde sea exigible, registro de viajeros, cumplir estándares (extintor, ventilación, etc.) y comunidad que no lo prohíba. Es un modelo competitivo, pero exige una gestión intensiva.
Unidad independiente
Si el inmueble tiene dos accesos o una planta o zona fácilmente “independizable”, puedes alquilar una unidad.
Como ventaja es que tienes más privacidad; pero es necesario encontrar el inmueble adecuado y preparar la unidad a alquilar (accesos, cocina, baño, mobiliario, etc.).
La convivencia mínima es mínima, puesto que tienes a un inquilino “separado”. Además, el alquiler suele ser más alto que por habitación.
Sin embargo, puede requerir inversión en obra ligera (cocina/baño), permisos y adecuación técnica.
Cómo combinar house hacking con una hipoteca
En principio, trata de elegir un tipo de hipoteca que mejor se ajuste con tu flujo de caja:
-Fija: se caracteriza por la estabilidad de cuota. Es ideal si tus ingresos de alquiler son predecibles y priorizas tranquilidad.
-Variable: la cuota puede bajar/subir, pero te puede encajar si tu renta tiene un margen holgado y reservas liquidez.
-Mixta: años iniciales fijos (seguridad) y luego variable (flexibilidad). Se trata de una combinación de ambas.
Como regla general para combinar el house hacking con la hipoteca, busca que los ingresos “conservadores” (teniendo presente un porcentaje de vacío del 10%) cubran entre el 60% y el 80% de tu cuota más gastos fijos. Así evitarás sobresaltos.
Estos son los conceptos y números clave que debes manejar en tu hoja de cálculo:
-Ingresos: precio por habitación/unidad × ocupación estimada.
-Gastos fijos: hipoteca, IBI, comunidad, seguro de hogar.
-Gastos variables: suministros, mantenimiento, limpiezas, reposiciones.
-Reservas: vacancia o tiempo de desocupación (10 o 15%), impuestos (realiza provisión mensual).
-Cash flow: ingresos − gastos − reservas.
Si el cash flow es positivo y estable, vas bien.
Antes de buscar vivienda, prueba simuladores para estimar la cuota de la hipoteca con varios tipos de interés. Ten un presupuesto realista y un plan sólido (que incluya demanda local, comparables, etc).
Riesgos y limitaciones del house hacking
Podemos agrupar los principales riesgos del house hacking en tres grupos:
-Normativa y licencias (municipales/autonómicas).
-Convivencia, periodos de vacío y gestión de inquilinos.
-Fiscalidad y seguros.
En principio la seguridad jurídica es un aspecto clave: el éxito del house hacking depende de respetar contratos, tiempos y licencias según el uso. Las reglas cambian entre CCAA y municipios.
Para ello, ten presentes los siguientes puntos:
-Tipo de alquiler correcto (habitual/temporada/turístico).
-Licencias y comunidad de propietarios.
-Contratos actualizados y depósitos según normativa.
-Registro (si aplica) y obligaciones de vivienda turística.
-Seguro de hogar que cubra inquilinos y responsabilidad civil.
Por otra parte, el factor humano también es un elemento de primer orden: selección de perfiles de inquilinos, entrevistas, normas claras y respuesta rápida a incidencias.
La vacancia (meses sin alquilar) es normal: presupuesta un 10–15 % anual en tu modelo. Recuerda que un canal de comunicación ágil (WhatsApp o email) y un manual de la casa reducen los problemas en este sentido.
Finalmente, tributarás por los ingresos de alquiler y puede haber retenciones o deducciones según el tipo de arrendamiento y tu situación. Además, es recomendable que tengas un seguro que cubra daños y responsabilidad civil.
Si los números no salen, repite el modelo subiendo ligeramente precio, mejorando fotos, ofreciendo servicios como limpieza quincenal, escritorio, Wi-Fi rápido o cambia de estrategia de house hacking.
Referencias
https://www.mivau.gob.es/vivienda/ventanilla-unica/alojamiento-de-uso-turistico
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
https://preahorro.com/hipoteca-y-vivienda/house-hacking-comprar-casa-sin-esclavizarte-la-vida/
