El IRPH sigue siendo uno de los índices hipotecarios más polémicos en España. Aunque su valor continúa bajando y se situó en torno al 2,7% en septiembre de 2025, siempre permanece por encima del euríbor, lo que explica que muchos hipotecados paguen más cada mes.
¿Qué es el IRPH hipotecario y cómo se calcula?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), como su nombre indica, es un índice de referencia utilizado en España para establecer el interés y la cuota de una hipoteca variable o mixta, de forma similar a como hoy se utiliza el euríbor.
Su cálculo se basa en la media aritmética simple de los tipos anuales equivalentes (TAE) de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para vivienda libre que las entidades conceden o renuevan en ese mes.
Fue avalado por el Banco de España y, como puedes imaginar, varía en función de la media de los intereses que las entidades de crédito cobran en sus hipotecas. Esto implica que si las entidades suben los intereses, el índice sube también.
La cuestión es que, los clientes que tenían el euríbor como índice de referencia vieron bajar sus cuotas en mayor medida cuando el euríbor cayó (llegando incluso a niveles negativos en 2016).
Esto llevó a considerar este índice poco transparente y comenzaron los litigios, hasta llegar por primera vez a manos del Tribunal Supremo en 2017.
Finalmente, la sentencia emitida en noviembre de 2021 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) deja en manos de los tribunales españoles. Eso significa que son ellos los que determinarán en cada caso si el IRPH fue abusivo o no y su nivel de transparencia.
Tipos de IRPH
Hasta octubre de 2013, existían varias modalidades de IRPH:
-IRPH de Bancos: media de hipotecas concedidas por bancos.
-IRPH “Cajas”: media de hipotecas concedidas por cajas de ahorro.
-IRPH de Entidades o del Conjunto de Entidades: media de hipotecas concedidas por la totalidad de entidades de crédito (bancos + cajas) en España.
Sin embargo, desde noviembre de 2013, sólo existe el IRPH de Entidades. De esta forma, si tenías un IRPH que no sigue vigente pueden pasar dos cosas:
-Si la escritura contenía una cláusula de sustitución: entonces se aplica lo previsto ahí.
-Si la escritura no contenía una cláusula de sustitución: se toma el IRPH de Entidades vigente cada mes para la revisión, más un diferencial medio (además de diferencial que aplica el banco sobre el propio índice).
¿Cuál es el valor actual del índice IRPH y su tendencia reciente?
El IRPH Entidades, único IRPH oficial que sigue vigente en España, se situó en 2,695 % en septiembre de 2025, según los datos publicados por el Banco de España. Esto supone una nueva caída mensual dentro de la tendencia descendente que arrastra desde finales de 2024.
Esta caída refleja el ajuste general de los tipos de interés en la zona euro, tras las subidas agresivas del Banco Central Europeo entre 2022 y 2023.
Sin embargo, para entender mejor este comportamiento, conviene compararlo con su alternativa más habitual:
-Euríbor 12 meses (septiembre 2025): 2,172%
-IRPH Entidades (septiembre 2025): 2,695%
Como puedes ver, el IRPH continúa claramente por encima del euríbor, tal y como ha ocurrido históricamente, aunque ambos índices mantienen una senda bajista durante 2025
¿Quién puede reclamar una hipoteca con IRPH?
En principio, puede reclamar cualquier persona que tenga (o haya tenido) una hipoteca referenciada al IRPH y pueda acreditar falta de transparencia en la información recibida o un perjuicio económico derivado de la aplicación del índice.
Sin embargo, existen novedades en el IRPH. El 11 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias muy esperadas (STS 1590/2025 y 1591/2025) que aclaran, por fin, el marco jurídico del IRPH tras años de litigios.
Estas sentencias acotan y precisan los requisitos de control de transparencia, marcando una diferencia práctica para las reclamaciones.
El Supremo indica en estas sentencias que basta que el consumidor haya tenido acceso a la información del IRPH (por ejemplo mediante su publicación en el BOE, remisión a normativa, etc.), sin exigir que haya comprendido en detalle todos los mecanismos del índice.
En consecuencia, se reduce el estándar de lo que se considera “transparente”.
Antes se exigía una explicación activa, completa y comprensible. Ahora el Supremo dice que es suficiente que la información estuviera disponible y que el consumidor pudiera consultarla.
Es decir, no es necesario que el cliente comprenda técnicamente el IRPH: basta con que pudiera acceder a la información.
Por otra parte, el Supremo vuelve a subrayar que no existe nulidad general o automática: la cláusula IRPH puede seguir siendo válida si se cumplen los requisitos.
Asimismo, recalca que el hecho de que el IRPH haya sido “más caro que el euríbor” no basta para declarar su nulidad.
Requisitos legales para presentar una reclamación
Para reclamar una hipoteca con IRPH debe existir:
-Una cláusula IRPH en la escritura.
-Indicios de falta de transparencia previa.
-Prueba documental de qué información se facilitó.
Además, conforme a la Directiva 93/13/CEE, la condición debe generar un desequilibrio relevante si no supera el control de transparencia.
En síntesis, siguen existiendo casos ganables, pero ahora necesitas demostrar cosas más concretas:
-Errores claros en la documentación precontractual.
-Ausencia total de entrega de información.
-Simulaciones inexistentes.
-Contradicciones entre oferta y escritura.
-Que el cliente recibió información insuficiente incluso para “acceder”.
Qué documentación necesitas para reclamar
Para preparar la reclamación conviene contar con:
-Escritura del préstamo/novaciones.
-Oferta vinculante/FEIN (o FIPER), folletos y simulaciones entregadas.
-Cuadros de amortización y recibos.
-Comunicaciones comerciales.
Todo ello sirve para acreditar qué te entregó el banco, no necesariamente “lo qué entendiste”, ya que el nuevo estándar del Supremo se basa en la accesibilidad de la información.
Plazos y pasos del proceso judicial
Aunque la acción de nulidad de cláusulas abusivas no prescribe, la acción de restitución (para que te devuelvan el dinero de más) puede estar sujeta a plazos.
El criterio general es de 5 años desde que hay sentencia firme, pero nace en materia de gastos hipotecarios. Previsiblemente se aplicará por analogía al IRPH, aunque deberá confirmarse en cada caso según la evolución de la jurisprudencia
En cuanto al proceso, debes seguir el siguiente:
1. Reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente del banco.
2. Como opción adicional, puedes acudir al Banco de España para que emita un informe no vinculante.
3. Si no hay acuerdo, deberás plantear una demanda ante el juzgado correspondiente
¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar mi hipoteca?
Sí, es posible reclamar aun con la hipoteca cancelada, siempre que exista base de falta de transparencia y acredites el perjuicio económico.
El índice sustitutivo lo determinará el juez según lo pactado en tu contrato.
¿Cómo puedo eliminar el IRPH de mi hipoteca?
El IRPH es un índice de referencia por el cual la cuota de nuestra hipoteca, si es de tipo variable o mixta, puede encarecerse o abaratarse, pero no es el único que existe.
Otro de los más conocidos es el euríbor, regulado por la Unión Europea y el más utilizado entre los bancos españoles.
Por lo tanto, si no queremos que la cuota de nuestra hipoteca se base en el IRPH lo que podemos hacer es cambiarlo por el euríbor o pasarnos a una hipoteca de tipo fijo.
A continuación os explicamos las alternativas para hipotecas con IRPH con más detalle:
-Novación: consiste en cambiar las condiciones de nuestra hipoteca dentro de la misma entidad. En este caso lo que nos interesaría es cambiar nuestra hipoteca de tipo variable a tipo fijo y, de esta forma, nuestra cuota ya no estaría sujeta a las variaciones del IRPH.
-Subrogar la hipoteca: la subrogación por cambio de acreedor consiste en llevar nuestra hipoteca a otra entidad bancaria con mejores condiciones. Podemos buscar un banco en el que nos ofrezcan una hipoteca variable, pero cuya cuota varíe en función del euríbor, no del IRPH. Asimismo, la subrogación nos ofrece la posibilidad de cambiar nuestra hipoteca a una de tipo fijo de otra entidad.
-Cancelación de la hipoteca: cambiamos nuestra hipoteca de banco, pero el proceso es un poco diferente. La nueva entidad nos proporciona el dinero para terminar de pagar la hipoteca de nuestro actual banco y, de esta forma, poder abrir un nuevo préstamo con ellos. Nos permite elegir una hipoteca cuyo índice de referencia no sea el IRPH, o pasarnos a una de tipo fijo con condiciones atractivas para nosotros.
Todas las opciones son válidas, todo dependerá de las necesidades de cada persona.
Si no sabemos qué opción nos conviene podemos consultar a expertos hipotecarios como los que dispone iAhorro.
Nos ayudarán a elegir la opción que mejor encaje con nuestras necesidades y a llevar todo el proceso a cabo de forma completamente gratuita. Nos podrán acompañar hasta en la firma de la nueva hipoteca.
Referencias
https://es.wikipedia.org/wiki/%C3%8Dndice_de_referencia_de_pr%C3%A9stamos_hipotecarios
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/diferencial_irph.html
https://datosmacro.expansion.com/hipotecas?utm_source=chatgpt.com
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Sala-de-Prensa/Archivo-de-notas-de-prensa/El-Tribunal-Supremo-dicta-las-primeras-sentencias-sobre-el-indice-IRPH-tras-pronunciamientos-del-Tribunal-de-Justicia-de-la-Union-Europea
https://elpais.com/economia/2025-11-17/el-supremo-atrapado-en-el-irph.html
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOUE-L-1993-80526
https://www.legaltoday.com/practica-juridica/derecho-civil/el-ts-reafirma-que-el-plazo-de-prescripcion-de-gastos-hipotecarios-comienza-cuando-existe-una-sentencia-firme-2025-10-16/
