Las últimas estadísticas internacionales del BIS apuntan a una desaceleración global de los precios reales de la vivienda. Sin embargo, España y Portugal siguen registrando subidas a doble dígito, en un contexto de expectativas elevadas y mayor actividad constructora.
El mercado inmobiliario no se mueve al unísono: el comportamiento de los precios suele diferir entre costa e interior, o entre grandes urbes y capitales de provincia. Aun así, en horizontes largos, las dinámicas tienden a extenderse por “efecto arrastre”, especialmente cuando la financiación y los mercados son globales.
Por eso cobran relevancia las comparaciones internacionales. El Banco de Pagos Internacionales (BIS) señala una moderación de la presión de los precios a escala mundial. En términos reales, la vivienda cayó un 0,6% interanual a finales de 2025.
El detalle por tipo de economía refleja trayectorias distintas: en las economías avanzadas el aumento fue del 0,4%, mientras que en las emergentes se registró una bajada del 1,4%, también interanual.
El BIS subraya que no se trata de un movimiento aislado. Desde el inicio de la pandemia, los precios reales mundiales (descontando la inflación) han subido casi un 3%.
Entre las principales jurisdicciones, Turquía, Australia y México anotaron los mayores incrementos. En cambio, China (tras su propia burbuja) y Canadá seguían por debajo de los niveles prepandémicos.
En la península ibérica, el patrón es distinto al global pese a compartir rasgos entre ambos mercados. Según el BIS, la vivienda subió un 9,57% en España y un 16,28% en Portugal, muy por encima de la tendencia internacional.
Dentro del grupo de países avanzados, solo Macedonia del Norte y Hungría superaron a Portugal, mientras que Croacia se situó por delante de España. En el extremo opuesto, Finlandia, Luxemburgo o Rumanía registraron descensos.
El caso español gana peso al mirar 2026. Lejos de moderarse, el ritmo aumentó: Estadística cifra un alza del 12,9% en el primer trimestre frente al mismo periodo del año anterior, es decir, tres puntos más que en 2025.
El impulso se asocia sobre todo a la vivienda de segunda mano, tras un patrón en dos etapas: primero avanzó la vivienda nueva y después la usada, en línea con el “efecto arrastre” del sector.
La subida de precios coincide con un incremento de la actividad. Según las últimas estadísticas del Banco de España, en febrero se concedieron 141.350 visados de construcción, frente a 83.006 en febrero de 2018, lo que supone un +70,3%.
Uno de los factores que puede estar influyendo —aunque no el único— son las expectativas de revalorización, decisivas para la demanda. El último Boletín del Banco Central Europeo (BCE) recoge que «de cara al futuro», la valoración de los consumidores de la vivienda como una buena inversión «se mantiene en niveles elevados», según la encuesta del BCE sobre expectativas, lo que apunta a una demanda subyacente sólida.
Además, los ajustes tras la crisis financiera de hace casi dos décadas fueron especialmente intensos en Portugal y España (con un desplome cercano al 50% en el caso español), lo que dejó precios más competitivos y, con ello, un incentivo para la entrada de inversores, en particular extranjeros.
En total, 57 países reportan al BIS datos de precios nacionales. Lo llamativo es que la península ibérica se separa de otras jurisdicciones cercanas en lo socioeconómico e institucional (Francia, Italia), y también del promedio de la Unión Europea.
En el último año, Alemania registró un incremento real del 0,85%; Francia, del 0,15%; y el conjunto de la eurozona, del 2,79%. Con ese punto de referencia, España estaría subiendo más de tres veces que la media de la zona euro, sin que el diferencial se explique por los tipos de interés, ya que son comunes.
De acuerdo con el BCE, el coste de los préstamos a hogares para compra de vivienda se mantuvo estable en febrero en el 3,4%, alrededor de 0,70 puntos porcentuales por debajo del máximo de noviembre de 2023.
La evolución de la vivienda es un foco para el BIS —considerado un “banco central de bancos centrales”— por su influencia en la política monetaria. Si detecta señales de burbuja, como ocurrió antes de la crisis financiera, puede requerir respuesta.
En la mayoría de las economías del G20, los precios están hoy muy por encima de los niveles posteriores a 2008: se han más que duplicado en Turquía y han aumentado más del 50% en India, EEUU y México, considerados entre los casos que más vigilan los bancos centrales. En EEUU, no obstante, se aprecia moderación: el año pasado hubo una caída del 2%. Esa corrección, según estos datos, no se observa en la península ibérica.
Italia aparece como ejemplo de debilidad prolongada: desde la crisis financiera, los precios de la vivienda han caído un 25% sin señales de recuperación. En Rumanía se han registrado descensos similares a lo largo de las dos décadas anteriores.
