El mercado de vivienda de lujo empieza a perder tracción en España. Tras varios ejercicios de elevada actividad, distintas fuentes del sector describen un cambio de ritmo: las conversaciones se alargan, las operaciones tardan más en cerrarse y algunos precios comienzan a ajustarse a la baja.
El frenazo, según señalan profesionales citados por EL MUNDO, se comenta con cautela por el temor a un posible “efecto contagio”. La preocupación es que, si se instala la expectativa de nuevas bajadas, parte de los vendedores posponga decisiones a la espera de valores inferiores. Entre los mensajes que trasladan al diario figuran: «El mercado no está con la misma alegría que hace unos meses» y «la palabra oportunidad se escribe cada vez más pequeña».
Las causas que apunta el sector combinan factores externos e internos. Por un lado, la inestabilidad geopolítica internacional; por otro, el desajuste entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores.
A ello se suma un entorno financiero condicionado por presiones inflacionarias y por la expectativa de nuevas subidas de tipos de interés, al menos en Europa. Ese escenario, advierten fuentes inmobiliarias, podría reducir capacidad de compra en parte de la demanda y ralentizar todavía más la toma de decisiones.
La desaceleración llega después de años de fuerte dinamismo en el segmento prime, impulsado por grandes patrimonios atraídos por el clima, la cultura, la regulación y la posición estratégica del país para operar con Europa. Compradores colombianos, mexicanos, venezolanos, chilenos, chinos o árabes han influido en ciudades como Madrid, elevando precios y cambiando el perfil de zonas antes accesibles para rentas más moderadas, con casos como Chamberí.
El enfriamiento se percibe con especial claridad en Madrid, aunque también aparece en Barcelona y en la Costa del Sol. Juan Luis Sáez, director general de The Avenue, afirma: «Se ha llegado a un tope en las zonas prime de Madrid. En nuestro caso, detectamos el parón hace casi dos meses y decidimos cambiar la estrategia: intentamos convencer a los vendedores de que bajen un poco el precio del inmueble para aprovechar que aún es buen momento en el mercado. Hablamos de rebajas entre el 5% y el 15% de la oferta inicial».
Desde Engel and Völkers, Juan-Galo Macià, presidente de Engel and Völkers Iberia y Sudamérica, indica que observan «un creciente desacople entre oferta y demanda que podría dificultar las operaciones de compraventa en los próximos meses».
El directivo añade: «Detectamos un cambio progresivo en la dinámica del mercado residencial en las principales ciudades, como Madrid y Barcelona, y sus respectivas áreas metropolitanas, con un gap entre el precio de la oferta y la demanda, especialmente visible en determinadas tipologías de vivienda y zonas residenciales donde el precio de los inmuebles en comercialización está aumentando más rápido que el ritmo de absorción de compradores. Si este comportamiento se mantiene durante los próximos meses, la capacidad de absorción podría reducirse progresivamente, generando mayores tiempos de comercialización y una presión creciente sobre los precios de salida».
En Barcelona y su área metropolitana, Engel and Völkers estima que el tiempo medio de comercialización ha subido un 7,5% frente al mismo periodo de los últimos años, mientras que el número de compradores activos ha bajado un 3% respecto al año anterior. Además, la distancia entre el precio anunciado y el precio final de cierre «que difiere un 16,2% entre ambos», apunta a la necesidad de ajustar valores para completar ventas.
Otra gran inmobiliaria madrileña con décadas de trayectoria resume el nuevo ritmo: «Lo que antes se tardaba un mes en vender, ahora lleva tres o cuatro meses. Vemos parálisis en algunas zonas, pero lo que es muy bueno, se mantiene en precios».
En un mercado donde el servicio personalizado y la exclusividad son claves, la experiencia y la diferenciación ganan peso cuando disminuye el volumen de oportunidades. Tras la expansión de firmas y boutiques especializadas en los años de boom, algunas deberán adaptarse al nuevo entorno para no quedar rezagadas. Un experto advierte: «Será una criba lógica y natural en el sector que podría afectar menos a las que tengan una buena diversificación del negocio».
