Moratoria hipotecaria: qué es y casos en los que se aplica

Equipo editorial iAhorro I

Una moratoria es un aplazamiento del pago de las cuotas del préstamo que se da cuando el hipotecado y el banco llegan a un acuerdo o, como pasó con la pandemia, puede ser impulsada por el Gobierno

Moratoria hipotecaria: qué es y casos en los que se aplica

Seguramente habrás oído hablar de la moratoria hipotecaria. Esto se debe a que fue una de las medidas urgentes que impulsó el Gobierno para reducir el impacto económico producido por la Covid-19. Pero, ¿sabes exactamente qué es una moratoria de hipoteca? ¿Sabías que es una fórmula que se encuentra al alcance de cualquier deudor hipotecario? ¿Sabes cómo solicitarla?

Si quieres descubrir qué es una moratoria hipotecaria y cómo puede serte útil, te invitamos a que sigas leyendo.

¿Qué es una moratoria hipotecaria?

En finanzas, y especialmente al hablar de préstamos, una moratoria se da cuando el prestatario acuerda con el prestamista un aplazamiento del pago de las cuotas. Así pues, una moratoria hipotecaria es un procedimiento que se aplica para aplazar el pago de las cuotas de la hipoteca.

¿Existe la moratoria no hipotecaria? Por supuesto, en los préstamos personales también se puede dar esta situación. Incluso podríamos hablar de una moratoria tributaria si es ofrecida por Hacienda para alguien que no pueda pagar sus impuestos en el plazo previsto.

En todo caso, un préstamo personal suele durar unos pocos años. El problema puede resolverse fácilmente por otras vías. Por ejemplo, aplazar el pago y aplicar un interés de demora. Las moratorias suelen aplicarse a las hipotecas (la mayor parte de ellas).

En este sentido, dado que un préstamo hipotecario suele formalizarse para adquirir una vivienda o un inmueble necesario para el desarrollo de una actividad económica, la moratoria de hipoteca puede ser impulsada por el Gobierno como medida especial de protección. Así sucedió en el año 2020, cuando estalló la crisis sanitaria provocada por la Covid -19.

Este tipo de moratoria extraordinaria suele ser aprobada por real decreto ley, una norma de carácter provisional decretada por el Gobierno para casos de urgencia y circunstancias excepcionales. 

Por ejemplo, la moratoria hipotecaria derivada de la Covid 19 se aplicó a través del Real Decreto - ley 8/2020, de 17 de marzo y el Real Decreto - ley 11/2020 de 31 de marzo.

En síntesis, la diferencia entre una moratoria de hipoteca impuesta por el Gobierno y una acordada con el banco radica en que los requisitos de acceso y condiciones están establecidas por ley y no requiere acuerdo entre las partes para la concesión. Suelen producirse en situaciones críticas. 

¿Cómo se solicita una moratoria hipotecaria?

Cuando la moratoria de hipoteca no se encuentra regulada por un Real Decreto - ley, prácticamente cualquier deudor de un préstamo hipotecario puede solicitar una moratoria. Pero es preciso que la entidad bancaria lo consienta y se llegue a un acuerdo. 

Como es natural, el prestamista intentará que no se produzca un aplazamiento en el cobro de las cuotas, pero siempre hay margen para el acuerdo.

El proceso de solicitud se tramita directamente con el banco y deberás emprender una negociación. La propia entidad te informará de todos los pasos necesarios, pero básicamente tendrás que seguir el siguiente esquema:

  1. Expón las razones por las cuales no puedes hacer frente al pago de las cuotas de tu hipoteca y justifícalo. Es importante acreditarlo todo con documentación.
  2. Tu perfil como cliente y tu historial de crédito son dos factores importantes para los bancos, gracias a ellos tendrás más capacidad para negociar (no solo una moratoria hipotecaria, sino también la aprobación de cualquier tipo de crédito).
  3. Negocia con la entidad la solicitud de moratoria y las condiciones en que se produce. Recuerda que el banco puede solicitarte alguna garantía adicional, contratar algún producto vinculado o incluso imponerte un tipo de interés más alto.
  4. En el momento que el banco apruebe la solicitud, será necesario formalizar el acuerdo mediante escritura pública. Se trata de un cambio en las condiciones de la hipoteca (es decir, una novación).
  5. No olvides contar con los costes que este proceso tiene asociados.

Por otra parte, si la moratoria hipotecaria es impulsada por el Estado, el proceso de solicitud viene recogido en la propia normativa que la regula. 

Principalmente, deberás acreditar que perteneces a un colectivo que tiene derecho a solicitarla. Como hemos mencionado anteriormente, no requiere ningún acuerdo para su concesión, simplemente debes cumplir con los requisitos exigidos.

¿Cuándo termina la moratoria hipotecaria?

También tenemos que hacer una distinción entre la moratoria hipotecaria regulada y la acordada con el banco

Como seguramente supondrás, cuando la moratoria se aprueba por ley como medida excepcional, los plazos de solicitud y el período de suspensión del pago están estipulados. Aquí no hay margen para el acuerdo; se aplica lo que dice la normativa que la regula.

En todo caso, cuando la moratoria es acordada con el banco, también se establece por un tiempo determinado. Se establece una fecha de inicio y una fecha de finalización de la moratoria.

Para que lo entiendas mejor, al solicitar una moratoria con el banco, en realidad estás llegando a un acuerdo para extender el préstamo hipotecario. Es decir, se acuerda un período de suspensión, durante el cual no pagas las cuotas. Sin embargo, estas cuotas deberás pagarlas más adelante y para ello se amplía el plazo de amortización.

Así pues, si te preguntas cuándo termina la moratoria hipotecaria, la respuesta es según el plazo establecido en el acuerdo.

¿Se puede ampliar la moratoria hipotecaria?

Si la moratoria es impulsada por el Estado, pueden y suelen existir ampliaciones; sobre todo si persisten las condiciones que dieron lugar a la aprobación de esta medida. Sin embargo, es el propio Gobierno el que decide ampliarla, para qué colectivos ampliarla y los requisitos exigidos para solicitar la ampliación.

Para los otros casos, la ampliación de una moratoria hipotecaria exige que llegues a un nuevo acuerdo con el banco y que se realice otra novación de la hipoteca. En otras palabras, tendrás que negociar una nueva moratoria con el banco.

El problema reside en que una moratoria hipotecaria no es un proceso sencillo de negociar; y mucho menos conseguir un nuevo acuerdo para su ampliación. En muchos casos es preciso que cuentes con asesoramiento y/o mediación de expertos.


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