Cuando las cuotas suben, los ingresos cambian o simplemente buscas mejorar tus condiciones, entender qué es una novación de hipoteca puede marcar la diferencia entre seguir igual o respirar un poco mejor cada mes.
Muchos usuarios desconocen que renegociar su préstamo es una opción que tienen a su alcance, legal y más accesible de lo que parece.
También encontrarás ejemplos prácticos, consejos de negociación y las claves para que puedas tomar las mejores decisiones para tu economía familiar.
¿Qué es una novación de hipoteca?
La novación hipotecaria es una operación que permite modificar las condiciones de una hipoteca ya firmada sin cambiar de entidad bancaria.
Es un cambio en el contrato original, basado en una renegociación que debe formalizarse mediante escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad.
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que cualquier cambio sustancial en el préstamo debe documentarse mediante escritura, lo que convierte la novación en un proceso regulado y con plena seguridad jurídica para ambas partes.
¿Qué permite modificar una novación hipotecaria?
A través de una novación es posible modificar varios elementos del préstamo:
-Tipo de interés: modificarlo, ajustar diferencial, pasar de variable a fijo o viceversa.
-Plazo de amortización: se puede reducir o ampliar.
-El capital: si necesitamos más financiación podemos solicitar una ampliación de la hipoteca.
-Titulares, avalistas o garantías: incluir o eliminar. Se trata de cambiar garantías y es una de las operaciones más frecuentes junto con la modificación del tipo de interés.
-Productos vinculados: la novación de hipoteca también permite eliminar vinculaciones o bonificaciones asociadas. Sin embargo, muchas vinculaciones no están en la escritura del préstamo, sino en contratos accesorios que puedes renegociar sin necesidad de realizar una novación.
-Modificación de cláusulas: como períodos de carencia (las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho).
-Comisiones: las comisiones son cláusulas de carácter económico (como comisiones por subrogación, amortización anticipada, etc.).
Diferencias entre novar y contratar una nueva hipoteca
La novación mantiene el préstamo existente y solo modifica sus condiciones. Es un proceso más económico y ágil.
Por otra parte, contratar una nueva hipoteca implica cancelar la anterior y realizar todos los trámites desde cero. Es firmar otro contrato de préstamo hipotecario con condiciones diferentes.
¿Cómo funciona el proceso de novación paso a paso?
El proceso de novación comienza cuando el titular solicita al banco una mejora de condiciones.
La entidad estudia la petición y, si la acepta, se redacta una nueva escritura con los cambios acordados. En este punto, entablar una negociación bancaria eficaz es clave.
Después, el nuevo acuerdo se firma ante notario para modificar el contrato anterior. Finalmente, se inscribe la modificación en el Registro de la Propiedad.
En algunos casos la entidad puede solicitar una nueva tasación del inmueble, especialmente si han pasado muchos años desde la tasación original.
Una vez firmada la escritura, los cambios suelen aplicarse en la siguiente cuota mensual.
Documentación necesaria y plazos habituales
El banco puede solicitar:
-DNI o NIE.
-Contratos laborales.
-Nóminas recientes.
-Declaración de la renta.
-Información de otras deudas (informe CIRBE).
-Informe de nueva tasación.
El proceso completo suele tardar entre dos y cuatro semanas aproximadamente, aunque puede alargarse si se requiere una tasación adicional, se atasca la negociación, etc.
Ventajas y desventajas de una novación hipotecaria
Entre las ventajas más comunes de la novación se encuentran:
-Suele tener un coste menor que cancelar la hipoteca y contratar una nueva
-Mayor rapidez en la tramitación.
-Mejor adaptación a nuevas circunstancias económicas.
Como desventajas:
-La entidad puede rechazar la solicitud.
-Los gastos pueden superar el ahorro si el cambio de condiciones es pequeño.
-El banco suele ofrecer mejoras limitadas.
-La mejora de condiciones no siempre es tan competitiva como en otros bancos.
Además, en una novación, el banco suele tener algo más de poder de negociación, porque el cliente continúa en la misma entidad. En cambio, en una subrogación el cliente negocia con un banco competidor, lo que refuerza la posición del consumidor.
Cuándo compensa realmente hacer una novación
Como norma general, esta operación es beneficiosa cuando realizar una modificación suponga un abaratamiento de la hipoteca, rebajar la cuota, reducir comisiones o conseguir cláusulas más favorables.
Si el euríbor está bajo y tenemos una hipoteca fija, por ejemplo, puede compensarnos cambiarla a variable y así pagar menos en la cuota mensual. Lo mismo sucede al contrario, puedes cambiar de una hipoteca variable a fija y evitar las fluctuaciones del euríbor.
Otro caso en el que nos podría compensar realizar una novación es si obtenemos más ingresos mensuales. En este caso, podemos reducir el periodo de amortización y, de esa forma, acabar de pagar la hipoteca antes.
Es recomendable simular y comparar todos los escenarios posibles para determinar cuál ofrece el mejor resultado financiero a corto, medio y largo plazo.
Gastos de novación de hipoteca: qué paga el cliente y qué el banco
El proceso conlleva una serie de gastos:
-Comisión por novación: algunas entidades pueden incluirla en el contrato. Varía entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar.
-Gastos de notaría: los aranceles de notaría y registro se calculan según tarifas oficiales y dependen del capital pendiente y de la complejidad de la escritura.
-Registro: se calcula según arancel (RD 1427/1989).
-Gestoría: no está regulada por ley y dependerá de cada empresa. Las tarifas oscilan entre los 150 y 400 euros.
-Tasación: este trámite se realiza sólo si la entidad la exige para comprobar el valor actualizado del inmueble. Su precio se sitúa entre los 250 y 400 euros.
Sin embargo, tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, el cliente sólo asume la comisión correspondiente y, en caso de ser necesaria, los costes de tasación.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados tampoco suele representar un coste en una novación estándar cuando solo se modifica el tipo de interés y/o el plazo. Sí puede haber AJD cuando la novación implica una ampliación de capital u otras modificaciones financieras más complejas.
Ejemplo práctico de gastos habituales en una novación
Para una hipoteca pendiente de 200.000 €, los gastos estimados podrían ser:
-Notaría: 150-300 €
-Registro: 50-150 €
-Gestoría: 100-200 €
-Tasación (si procede): 250-400 €
-Comisión por novación: entre 0% y 1%
En términos muy generales, el coste total de una novación suele situarse entre 500 y 2.000 €, en función del tipo de modificación (son estimaciones realizadas y no datos oficiales).
Alternativas si el banco no acepta la novación
Si la entidad no accede al cambio, tienes dos fórmulas claras para mejorar las condiciones de tu hipoteca:
-Subrogación de acreedor: consiste en cambiar nuestra hipoteca de banco hasta que terminemos de pagar el préstamo. No abrimos una nueva hipoteca desde cero, sino que seguimos desde el punto en el que nos encontremos. Asimismo, podemos aprovechar para cambiar más condiciones y, de esta forma, tener una hipoteca que esté adaptada a nuestras necesidades.
-Cancelación y contratación de nueva hipoteca (normalmente con otro banco): en este caso, el banco al que nos queremos cambiar nos da dinero para pagar el préstamo al banco anterior y, de esta forma, abrir uno nuevo con él. Cuando realicemos esta operación empezaremos una hipoteca recién firmada. Es decir, con todos los costes que lleva consigo la formalización de una hipoteca (tasación y copia simple de la escritura).
Subrogación de hipoteca: ¿cuándo puede interesar más?
Conviene recordar que, tras la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, en una subrogación de acreedor el banco receptor asume los gastos de notaría, registro, gestoría y documentación, de modo que en ocasiones la subrogación puede ser más económica que una novación.
No obstante, en una novación, el banco también se hace cargo de los costes de notaría, registro, gestoría y AJD (salvo que sea por una ampliación de capital). Es más, si el banco no te aplica comisión por novación y no tienes que realizar una tasación, incluso podrías hacer la operación sin coste alguno.
En cierto modo, la subrogación interesa cuando otro banco ofrece unas condiciones significativamente mayores (tipo de interés, pasar de tipo variable a fijo con mejores condiciones o reducir vinculaciones como seguros o tarjetas obligatorias).
Para saber qué opción compensa más es imprescindible comparar ambas operaciones con números reales. La elección también dependerá de qué condiciones queramos modificar.
Consejos para negociar la novación de tu hipoteca con éxito
Básicamente, lo mejor que puedes hacer en este caso es comparar las ofertas de otros bancos y mostrar interés real por la subrogación hipotecaria. De esta forma, conseguirás más fuerza negociadora de cara a la novación.
Cuando contactas con otra entidad para subrogar la hipoteca, tienes derecho a obtener una oferta vinculante antes de la firma. Esta oferta puedes presentarla en tu banco actual de cara a plantear la novación.
Prepara documentación actualizada y realiza todos los cálculos necesarios. Si el lo que te plantea el banco no es satisfactorio para tus intereses, pide una contraoferta en otra entidad y negocia tanto el tipo de interés como los productos vinculados.
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Referencias
https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/novacion.html
https://www.bancosantander.es/glosario/novacion-hipoteca
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Novacion_o_camb_d1cc24e53ab1d51.html
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.registradores.org/registro-de-la-propiedad/hipotecas
