Comprar una vivienda en nuda propiedad es interesante para conseguir un mejor precio. Sin embargo, la financiación lo complica todo; aunque jurídicamente es viable conseguir una hipoteca para adquirir la nuda propiedad, para el banco la operación no es común. Aquí es dónde empiezan las dudas y los rechazos.
¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona en una vivienda?
Comprar una vivienda en nuda propiedad significa adquirir la titularidad del inmueble, pero no el uso de la misma. El comprador pasa a ser propietario, mientras que otra persona (el usufructuario) conserva el derecho a vivir en la vivienda o a explotarla conforme a lo pactado.
Esta situación se mantiene hasta que el usufructo se extingue, normalmente por fallecimiento del usufructuario o por cumplimiento del plazo acordado. En ese momento, el nudo propietario adquiere automáticamente el pleno dominio de la vivienda.
Como puedes imaginar, esta operación es útil para conseguir un mejor precio en la compra de la vivienda, pero a cambio de no poder residir en ella hasta que el usufructo se extinga.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
En términos simples, el pleno dominio de un inmueble resulta de la suma de 2 derechos; la nuda propiedad y el usufructo:
-Nuda propiedad: implica la titularidad jurídica del inmueble sin derecho de uso. El nudo propietario puede vender este derecho, transmitirlo o incluso intentar hipotecarlo, aunque con importantes limitaciones prácticas de cara a negociar con el banco.
-Usufructo: derecho de uso y disfrute de la vivienda. El usufructuario puede residir en ella y, en algunos casos, alquilarla. También suele asumir los gastos ordinarios de conservación, manteniendo el derecho hasta su extinción legal. El usufructo es un derecho que tiene un valor económico.
Ventajas y riesgos de comprar nuda propiedad
Comprar una vivienda en nuda propiedad puede tener sentido para determinados perfiles de usuario, pero no es una decisión que haya que tomarla a la ligera. Se trata de una operación patrimonial a largo plazo, más cercana a una inversión diferida que a una compra de vivienda convencional.
Principales ventajas
La ventaja más evidente es el precio. El valor de la nuda propiedad suele ser significativamente inferior a la compra del pleno dominio, ya que incorpora un descuento ligado a la edad y esperanza de vida del usufructuario.
Esto permite acceder a viviendas bien ubicadas, incluso en zonas prime, con un desembolso inicial menor y una menor tributación en la compraventa, al pagarse el IVA o ITP solo sobre el valor de la nuda propiedad.
Para perfiles con visión patrimonial a largo plazo, la nuda propiedad permite asegurar hoy un activo inmobiliario que se consolidará automáticamente cuando se extinga el usufructo, sin pagos adicionales.
Riesgos y limitaciones a valorar
El principal riesgo es la incertidumbre temporal. Si el usufructo es vitalicio, el comprador no controla cuándo podrá disponer efectivamente de la vivienda. Esto convierte la nuda propiedad en una opción poco adecuada para quien necesita el uso y la liquidez que proporciona una renta por arrendamiento en el corto o medio plazo.
Por otra parte, aunque revender una nuda propiedad es posible, el mercado es más reducido y los tiempos de venta suelen ser más largos.
Por último, existe una fricción clara a la hora de financiar la compra mediante hipoteca. Se trata de una operación compleja.
¿Se puede pedir hipoteca para nuda propiedad?
Sí, jurídicamente es posible pedir una hipoteca para comprar una nuda propiedad. La Ley Hipotecaria española permite que el nudo propietario constituya una hipoteca sobre su derecho real (artículo 107.2 del Decreto de 8 de febrero de 1946).
Sin embargo, en la práctica es poco habitual que los bancos concedan este tipo de financiación. Por tanto, se limita la capacidad de ejecución del prestamista.
Entonces te podemos ayudar
¿Qué bancos dan hipoteca para nuda propiedad actualmente?
Algunas entidades, como Caixabank (a través de su gama de productos Generación +) o Caja Rural están explorando este tipo de estructuras mediante productos específicos para mayores, los cuales acercan más a soluciones de planificación patrimonial que a una hipoteca clásica.
Por ejemplo, Caja Rural de Granada ofrece la posibilidad a personas mayores de vender la nuda propiedad a un tercero. Sin embargo, permiten obtener un ingreso inmediato o en forma de renta constante.
Esto indica que no se trata de una hipoteca tradicional, sino de estructuras patrimoniales híbridas (a veces con aseguradoras) en las que el banco no asume el riesgo hipotecario clásico; aunque económicamente cumplen una función similar y permiten comprar la nuda propiedad.
De esta forma, aquellos bancos que dispongan de una línea específica para personas mayores, es posible que tengan algún tipo de solución para estos fines.
Limitaciones y motivos por los que los bancos suelen rechazar estas operaciones
Las principales razones por las que la banca no financia habitualmente nuda propiedad son:
-Garantía incompleta: el banco no puede disponer del uso y disfrute del inmueble mientras exista usufructo, lo que reduce el valor real de la garantía.
-Ejecución complicada: en caso de impago, la entidad enfrenta una ejecución donde no puede ocupar o alquilar la vivienda inmediatamente, lo que encarece y dilata la recuperación.
-Valor de tasación reducido: la tasación de la nuda propiedad es menor que la del pleno dominio, lo que limita el LTV máximo que el banco está dispuesto a conceder.
-Perfil del prestatario: se exige una solvencia excepcional, patrimonio líquido adicional o garantías complementarias que reduzcan el riesgo crediticio.
-Producto no estandarizado: la mayoría de departamentos de producto hipotecario están diseñados para pleno dominio, no para derechos parciales, lo que implica mayores costes operativos internos al estudiar y aprobar estas hipotecas.
¿Cómo solicitar una hipoteca para comprar nuda propiedad paso a paso?
Solicitar financiación para una nuda propiedad exige un enfoque distinto al de una hipoteca convencional. Además de comparar ofertas, es necesario preparar el expediente con precisión y asumir que el banco no analiza esta operación como una de riesgo estándar.
El foco se desplaza al perfil de comprador. Además, también es necesario que el valor de la vivienda se encuentre muy por encima del importe del préstamo.
Requisitos y documentación exigidos por los bancos
Aunque no existe una lista cerrada, los bancos suelen exigir:
-Ingresos altos y estables.
-Patrimonio adicional (inmuebles libres de cargas, activos financieros, etc.).
-Ahorro previo elevado, ya que el LTV (Loan to Value: relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación) suele ser bajo.
-Avales personales o otra garantía real distinta de la nuda propiedad.
-Documentación completa del inmueble: escritura, inscripción registral, condiciones del usufructo y tasación específica.
Puedes utilizar la calculadora de cuotas de hipoteca de iAhorro para realizar simulaciones y preparar la solicitud.
Cómo calculan los bancos el valor de la vivienda en nuda propiedad
La tasación no se realiza sobre el pleno dominio. El tasador parte del valor de mercado de la vivienda y descuenta el valor del usufructo, que se calcula en función de la edad del usufructuario o del plazo pactado (art. 52 Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo).
Cuanto más edad tenga el usufructuario o más largo sea el plazo, menor es el valor de la nuda propiedad y, por tanto, menor la base sobre la que el banco estaría dispuesto a financiar.
Esto explica por qué los porcentajes de financiación suelen ser reducidos y por qué muchas operaciones no superan el filtro de riesgo.
Obligaciones del nudo propietario: impuestos, gastos e hipoteca
El nudo propietario asume ciertas obligaciones desde el primer día:
-Impuestos de la propiedad (según el caso y lo pactado).
-Gastos extraordinarios de la vivienda, como derramas estructurales.
-Costes financieros si existe financiación (cuotas, intereses y garantías).
Alternativas cuando no se concede una hipoteca para nuda propiedad
Cuando el banco rechaza la financiación, existen alternativas que conviene valorar:
-Negociar con el vendedor el precio o forma de pago para comprar sin financiación.
-Solicitar un préstamo con otra garantía inmobiliaria distinta de la nuda propiedad.
-Estudiar otras estructuras patrimoniales para mayores, como venta de nuda propiedad con renta o capital, donde intervienen entidades financieras o aseguradoras.
-Esperar a que se consolide el pleno dominio si el plazo del usufructo es corto.
En definitiva, la hipoteca para nuda propiedad existe en el plano jurídico, pero es necesario solventar una serie de obstáculos, puesto que el modelo bancario español no lo tiene estandarizado. Por ello, es importante contar con asesoramiento profesional para tomar las mejores decisiones y emprender una negociación efectiva.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
https://www.conceptosjuridicos.com/ley-hipotecaria-articulo-107/?utm_source=chatgpt.com
https://www.caixabank.es/particular/hipotecas/nuda-propiedad-asi-es-la-venta-de-un-inmueble-para-seguir-viviendo-en-el-p.html
https://www.cajaruralgranada.es/es/educacion-financiera/hipoteca-inversa-o-nuda-propiedad-caracteristicas-diferencias
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253
