¿Se puede subrogar una hipoteca cambiando de titular? ¿Y de banco? Ambas operaciones son posibles. Desde iAhorro te explicamos todo lo que debes saber sobre subrogación.

1. ¿Qué significa subrogar una hipoteca?

Cuando hablamos de subrogar una hipoteca nos estamos refiriendo al cambio de sus condiciones.

Esto lo podemos conseguir de dos formas:

    - Cambiando el titular de la hipoteca
    - Trasladando el préstamo de una entidad a otra

 

2. ¿Cuándo me compensa subrogar la hipoteca?

La subrogación hipotecaria la suelen realizar personas que buscan mejorar su hipoteca.

Esto puede ser interesante para aquellas personas que hayan adquirido la vivienda en 2013, 2014, 2015, 2016 y algunos meses de 2017, puesto que en esos momentos los tipos medios de las hipotecas en España estaban por encima del 3%.

En la actualidad, estos parámetros se encuentran alrededor del 1%, por lo que si realizamos una revisión de nuestra hipoteca es probable que, al subrogar la hipoteca, podamos mejorar sus condiciones.

La subrogación hipotecaria tiene sus ventajas y desventajas. Con la subrogación, por ejemplo, no hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Asimismo, en el caso de que realicemos una subrogación por cambio de deudor (cambiar el titular de la hipoteca), el nuevo pagador no podrá cambiar las condiciones de la hipoteca, es decir, tendrá que asumir los intereses, comisiones, requisitos de vinculación, etc. que este préstamo tenga ya incluidos.

Vamos a conocer con más detalle cómo funcionan las dos vías de la subrogación.

2.1. Subrogación por cambio de acreedor

La subrogación por cambio de acreedor consiste de trasladar la hipoteca a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones, es decir, tipos de interés más bajos, menos comisiones, que esté exenta de cláusulas abusivas o para cambiar el plazo de devolución.

Este caso suele ocurrir cuando acudimos a nuestra entidad bancaria a mejorar nuestra hipoteca y la entidad se niega a ello.

Es entonces cuando acudimos a otro banco para que nos ofrezca unas mejores condiciones.

Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria.

Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.

Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará la deuda que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo deudor.

Las modificaciones que podrá contemplar este tipo de subrogación hipotecaria son las siguientes:

    - La ampliación o reducción de capital
    - La alteración del plazo de devolución
    - Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
    - El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo
    - La prestación o modificación de las garantías personales

Normalmente se suele subrogar la hipoteca para modificar el interés o ampliar el plazo de devolución.

2.2. Subrogación por cambio de deudor

La subrogación por cambio de deudor consiste en cambiar el titular de una hipoteca porque la casa va a tener otro propietario o cualquier circunstancia.

En este tipo de subrogación las condiciones de la hipoteca se mantienen, es decir, no se cambian las características de la hipoteca.

Para poder llevar a cabo esta operación el banco realizará un análisis de riesgo a la persona que quiere subrogar la hipoteca, es decir, al nuevo titular de este préstamo.

En el caso de que el análisis sea favorable el nuevo titular asumirá los costes de dicha hipoteca.

3. Gastos de Subrogación

Todo procedimiento hipotecario suele conllevar un gasto y la subrogación no iba a ser menos. Te desgranamos cuánto te costará la subrogación por cambio de acreedor y deudor.

3.1. Subrogación por cambio de acreedor

Como con este tipo de subrogación nos cambiamos de banco tendremos que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el nuevo acreedor (la entidad bancaria) y las nuevas condiciones del préstamo.

Asimismo, tendremos que inscribir las características de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, los gastos de subrogación en este caso serán los siguientes:

    - Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
    - La factura de la gestoría: la entidad que lleve a cabo esta operación nos cobrará entre 200 y 500 euros.
    - La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.
    - Tasación de la vivienda: el valor de este procedimiento oscila entre los 200 y 400 euros.
    - Coste oferta vinculante: es la cantidad de dinero que tenemos que pagar para reservar la oferta que nos ha hecho la nueva entidad. Suele costar entre los 100 y 200 euros.

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

3.1.1. Comisión de subrogación

Se trata de uno de los temas más controvertidos de la subrogación, puesto que la gente suele desconocer su aplicación. Si buscamos la información en internet encontraremos múltiples páginas con ideas contradictorias, es decir, algunas pondrán que no hay que pagarla, otras un porcentaje concreto; pero ninguna nos aclara esta duda.

Es por ese motivo que desde iAhorro realizamos una consulta al Banco de España y nos comentó que la comisión por subrogación se aplica de la siguiente manera:

    - Comisión del 2,5%: aplicada a aquellas hipotecas firmadas entre 2012 y 2018.
    - Comisión del 2%: destinada a hipotecas firmadas de 2019 en adelante.

3.1.2. Ejemplo del coste de subrogación por cambio de acreedor

Si tenemos una hipoteca de 300.000 euros a 30 años en 2003 y a los 20 años, cuando nos quedan por pagar 200.000 euros, nos cambiamos de entidad, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación:

- Honorarios Notariales (0,3%): 600 euros
- Gestoría: 300 euros
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: 90 euros
- Tasación de la vivienda: 300 euros
- Coste de la oferta vinculante: 100 euros
- Comisión por subrogación (2%): 6000 euros
- Total: 7390 euros

3.2. Por cambio de deudor

La subrogación hipotecaria por cambio de deudor no supone ningún gasto para la persona que vaya a dejar de pagar la hipoteca.

El nuevo titular de la hipoteca, en cambio, es probable que, para cumplir con todas las condiciones exigidas por el banco, tenga que crearse una cuenta en la entidad (en el caso de que no la tenga), adquirir los productos vinculados que exija dicha hipoteca, tener en cuenta las comisiones, etc.

4. Calcula el ahorro al subrogar tu hipoteca con iAhorro

Si quieres  saber lo que puedes ahorrar al subrogar tu hipoteca, iAhorro pone a disposición del que lo necesite una calculadora para simular en cuánto se quedará la cuota de nuestro préstamo al subrogarlo.