Si estás pensando en subrogar tu hipoteca, probablemente buscas mejorar las condiciones del préstamo o aliviar la cuota mensual. En ambos casos, la subrogación es una decisión financiera estratégica. Además, conlleva una serie de gastos que conviene conocer antes de dar el paso.
La subrogación de hipoteca suele implicar costes como la tasación de la vivienda, la comisión por subrogación que aplica el banco y otros gastos asociados al cambio, aunque no todos recaen en el cliente.
¿Qué son los gastos de subrogación de hipoteca y cuándo se generan?
Los gastos de subrogación de hipoteca son aquellos que se generan cuando se cambia algún elemento personal del contrato (el deudor o el acreedor). Estos costes aparecen por la necesidad de formalizar los cambios ante el banco, notaría y registro; más una posible comisión por subrogación si está pactada en el contrato.
Si quieres cambiar tu hipoteca de banco (subrogación de acreedor), la nueva normativa hipotecaria de 2019 traslada la mayor parte de los gastos formales al banco que te capta, pero tú sigues asumiendo la tasación y, si procede, la comisión de subrogación.
Tipos de subrogación: deudor vs. acreedor
Estos son los dos tipos de subrogación hipotecaria existentes:
-Subrogación del deudor: cuando cambia el titular de la hipoteca. Suele darse en herencias, divorcios, compraventas entre particulares, etc. Para esta operación es necesario que el banco dé su visto bueno, validando la solvencia del nuevo deudor.
-Subrogación del acreedor: se trata de trasladar la hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones. En este caso no necesitas el consentimiento de tu banco actual, sólo que el nuevo banco acepte la operación.
¿Qué gastos de subrogación hipotecaria paga el banco y cuáles paga el cliente?
Tras la aprobación de la Ley 5/2019, el banco receptor asume notaría, registro, gestoría e IAJD de la escritura de subrogación.
El cliente se hace cargo de:
-Tasación de la vivienda.
-Comisión de subrogación (si el contrato la prevé y se encuentra dentro de los límites legales).
-Copias simples de la escritura que solicite.
-IAJD: sólo si aprovechas para ampliar capital (es decir, no es una subrogación pura en la que sólo cambias de banco y las condiciones financieras).
Nuestro consejo es que siempre negocies con el banco. Es posible que la entidad esté dispuesta a pagar tu tasación o compensar parte de la comisión para captar tu hipoteca (es parte de su negocio).
A continuación, te mostramos de forma más detallada cuáles son los gastos de subrogación de una hipoteca. Para hacer números, puedes utilizar la calculadora de subrogación que tienes disponible en iAhorro sin coste.
Gastos de notaría en la subrogación
En una subrogación de hipoteca, los gastos de notaría los asume el banco receptor, siempre que no haya ampliación de capital. El cliente solo paga las copias simples de la escritura que solicite expresamente.
Gastos de registro por subrogar una hipoteca
Las tasas por inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad corren a cargo del banco en una subrogación de hipoteca.
El cliente no paga este gasto, salvo que la operación incluya modificaciones no propias de una subrogación pura, como una ampliación de capital, un cambio de garantías o una novación adicional que deba inscribirse de forma independiente.
Gastos de gestoría: qué incluyen y quién los paga
Los gastos de gestoría también los asume el banco, ya que forman parte de los trámites administrativos necesarios para formalizar la subrogación. El cliente no tiene que adelantar este coste.
Coste de tasación en una subrogación hipotecaria
La tasación de la vivienda la paga el cliente, ya que es necesaria para que el nuevo banco evalúe el riesgo del préstamo. En algunos casos el banco puede asumirlo como incentivo comercial.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?
En una subrogación estándar (sin ampliar capital ni realizar cambios complejos en la estructura de la hipoteca), en España el coste para el cliente se concentra en 3 partidas y cada una tiene un rango de precios:
-Tasación: normalmente entre 250 y 500 € (lo más habitual es que ronde entre los 300-400 €).
-Comisión por subrogación: sólo si está pactada en tu escritura y dentro de límites legales. Para hipotecas firmadas desde junio de 2019, los topes de referencia son: fijas 2% (10 primeros años) y 1,5% después; variables 0,25% (3 primeros años) o 0,15% (5 primeros años) y luego 0%.
-Copias simples de la escritura que pidas: suelen ser un coste pequeño (en torno a 0,60 € por folio).
Ejemplo práctico
Supongamos una hipoteca variable firmada hace 3 años, que tiene un capital pendiente de 160.000 € y la cambias a otro banco sin ampliar capital (subrogación pura).
-Tasación: 350€ (rango típico 250–500 €).
-Comisión por subrogación: el contrato la incluye y estás dentro de los primeros 5 años, así que el máximo legal de referencia sería 0,15%. Es decir unos 240 €.
-Copia de escritura: una escritura de subrogación puede tener entre 10 y 20 folios (dependiendo de su complejidad). En todo caso, también depende si se trata de una copia simple o autorizada. El coste total puede rondar entre los 6 y los 30 €.
En total, subrogar tu hipoteca tiene un coste aproximado de unos 600 euros.
¿Qué gastos tiene subrogar una hipoteca por herencia?
Cuando una vivienda hipotecada se hereda, no se tiene por qué cambiar de banco, pero sí cambia la persona que asume la deuda. Jurídicamente, estamos ante una subrogación del deudor, que se produce cuando uno o varios herederos pasan a ocupar el lugar del fallecido como titulares del préstamo hipotecario.
La subrogación del deudor no está amparada por la Ley 5/2019 en materia de gastos, como ocurre con el cambio de banco. Por eso, los costes recaen en mayor medida sobre el cliente:
-Tasación.
-Notaría.
-Registro de la Propiedad.
-Gestoría (opcional).
-Comisión por subrogación del deudor (si está prevista en el contrato).
-Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Los gastos de subrogación de hipoteca se pueden reclamar?
En las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (15 de junio de 2019), muchos clientes asumieron gastos que hoy corresponden al banco. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado abusivas determinadas cláusulas de gastos, lo que permite reclamar algunos importes, caso por caso.
No obstante, la reclamación no es automática ni universal: depende de si existía cláusula de gastos, del tipo de operación (constitución, subrogación o novación) y de qué conceptos se pagaron.
En general, la notaría, registro y gestoría son los gastos con más posibilidades de recuperación; la tasación suele quedar fuera.
¿Cómo iniciar la reclamación de los gastos de subrogación de hipoteca?
Si realizaste la subrogación antes del 16 junio de 2019, puedes iniciar la reclamación de los gastos que no te corresponden a través de los siguientes pasos:
1. Reúne toda la documentación: escritura(s), recibos, justificantes, etc.
2. Ponte en contacto con el banco y expón su caso: explica qué reclamas exactamente y la base legal (reparto de gastos vigente y límites de comisiones).
3. En caso de no obtener respuesta satisfactoria: escribe al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad.
4. Si no responden en 1 mes o deniegan tu solicitud, acude al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
5. Con la resolución favorable del Banco de España, si todavía no resuelven tu caso, valora vía judicial y/o acudir a asociaciones de consumidores.
Consejos para minimizar los gastos al subrogar tu hipoteca
Si decides cambiar tu hipoteca de banco, aquí tienes algunas estrategias para reducir los costes del proceso.
Compara ofertas entre diferentes entidades
No todos los bancos ofrecen las mismas condiciones. Solicita ofertas en varias entidades para ver cuál te ofrece la mejor opción.
Los brokers hipotecarios pueden ayudarte a encontrar la mejor oferta sin que tengas que ir de banco en banco.
Revisa las condiciones del nuevo préstamo
Antes de firmar, analiza bien el contrato del nuevo banco y revisa aspectos como:
-Tipo de interés: ¿fijo o variable? ¿Es realmente más bajo que el que te aplica el banco actual?
-Comisiones: ¿hay comisiones de apertura o de cancelación anticipada?
-Productos vinculados: ¿te obligan a contratar seguros u otros servicios que aumentan el coste de tu hipoteca?
En síntesis, conocer bien los gastos de subrogación de hipoteca es clave para tomar una decisión financiera informada. Es importante analizar cada situación.
Referencias
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Subrogacion_o_cambio_de_banco.html
https://www.notariado.org/portal/-/%C2%BFqu%C3%A9-es-una-subrogaci%C3%B3n-hipotecaria-y-por-qu%C3%A9-suele-hacerse-
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Gastos_asociados_a_la_hipoteca.html
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
https://www.notariamsierra.com/wp/aranceles/?utm_source=chatgpt.com
https://www.adicae.legal/2025/01/14/la-reclamacion-en-casos-de-hipoteca-subrogada/
https://gonzaloayoabogado.com/gastos-hipoteca-subrogada/
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Supremo-anula-varias-clausulas-en-contratos-de-consumidores-con-el-BBVA-y-Banco-Popular-por-considerarlas-abusivas
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-fija-doctrina-sobre-gastos-asociados-a-un-prestamo-hipotecario?utm_source=chatgpt.com
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/consultasreclama/comorealizarrecl/
