La subrogación de hipoteca es una de las operaciones más habituales para mejorar condiciones financieras del préstamo, como tipo de interés, plazo o vinculaciones. Sin embargo, antes de cambiar tu hipoteca de banco, conviene tener claro qué gastos se pueden generar, quién los paga y cuál es su coste real en la práctica.
Con la entrada en vigor de la normativa hipotecaria de 2019 el reparto de gastos cambió de forma radical. En este punto es dónde suelen aparecer las dudas: ¿qué paga el banco y qué paga el cliente?
¿Qué gastos tiene una subrogación de hipoteca?
Los gastos de subrogación de hipoteca son los costes asociados a modificar un elemento personal del contrato sin extinguir el préstamo. En la práctica, cuando se habla de subrogación hipotecaria, se hace referencia a cambio de la hipoteca de un banco a otro para mejorar sus condiciones.
También existe la posibilidad de realizar una subrogación del deudor, pero en este caso es necesario contar con el consentimiento del banco y la operación no está amparada por la Ley 5/2019. Por consiguiente, el reparto de costes puede variar de forma sustancial.
La subrogación deudor suele darse en casos como herencias, divorcios o compraventas, pero no es una maniobra para conseguir mejores condiciones.
De esta manera, al cambiar de banco una hipoteca mediante la subrogación, los principales gastos a los que se deben hacer frente son los que te mostramos en esta tabla.
Como puedes ver, los gastos de cambiar hipoteca de banco no son simétricos: algunos los asume el cliente, pero la mayor parte corren a cuenta del banco receptor (el nuevo banco).
Gastos de subrogación de hipoteca que paga el banco
Cuando el cliente cambia su hipoteca de una entidad a otra y no se amplía el capital prestado, el reparto de gastos viene determinado por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta norma trasladó a las entidades financieras la mayor parte de los costes asociados a la formalización de las operaciones hipotecarias, incluyendo la subrogación. Su objetivo es reforzar la protección del consumidor, evitando un desequilibrio en la distribución de gastos.
En concreto, la ley establece que el banco debe asumir los gastos necesarios para formalizar jurídicamente el cambio de acreedor y garantizar la inscripción del nuevo derecho real a su favor. Este criterio se alinea con la doctrina consolidada del Tribunal Supremo sobre el reparto de gastos hipotecarios (STS 705/2015) y con la práctica actual del mercado bancario.
Notaría, registro y gestoría en la subrogación de hipoteca
Los gastos derivados de formalizar la subrogación de hipoteca son básicamente, la notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Ambos deben ser pagados por el banco que asume el préstamo. Además, voluntariamente también puede contratar una gestoría para la tramitación.
En resumen los gastos que paga el banco al subrogarse al préstamo son:
-Notaría: la subrogación debe realizarse mediante escritura pública en base a la Ley 2/1994 (sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios). Además, este requisito es necesario para la inscripción del cambio de entidad en el Registro de la Propiedad. Los aranceles notariales están regulados por normativa estatal y dependen del capital pendiente y de la complejidad de la escritura
-Registro: en la práctica bancaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad es imprescindible para que el cambio tenga plenos efectos ante terceros y la seguridad jurídica necesaria. La tasa del registro varía dependiendo del capital pendiente, pero puede oscilar entre los 200 € y 400 €.
-Gestoría: este gasto es voluntario, pero en caso de contratar a una gestoría, el banco también debe asumir sus honorarios puesto se encuentra en el ámbito de los trámites necesarios para formalizar la subrogación. El precio depende de la firma contratada.
La subrogación no constituye un hecho imponible. Es decir, no genera Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo que se realice una ampliación de capital, la cual se articula mediante novación o la apertura de otro préstamo paralelo. En tal caso, conforme a la normativa vigente (artículo 29 del Texto Refundido de la Ley ITPAJD), el sujeto pasivo del impuesto es siempre la entidad bancaria. El tipo del IAJD varía según la comunidad autónoma y suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe ampliado.
En resumidas cuentas, no hay que pagar IAJD en una subrogación, salvo que se realice una ampliación de capital, y en este caso también la paga el banco.
Gastos por subrogación de hipoteca que asume el cliente
Aunque la entidad bancaria asume los gastos estructurales de la operación, el cliente sigue asumiendo determinados costes que conviene conocer para evitar sorpresas y determinar si el cambio de entidad compensa desde el punto de vista económico.
Estos gastos no se aplican de forma arbitraria ni dependen únicamente de la voluntad del banco. Responden a criterios objetivos, como su naturaleza, las condiciones pactadas y el régimen legal aplicable a la subrogación (que depende de la fecha del contrato original).
Tasación del inmueble y posibles comisiones
En una subrogación de hipoteca, el hipotecado suele pagar básicamente la tasación y posibles comisiones.
Así quedarían los gastos que le corresponden:
-Tasación del inmueble: es un gasto habitual para realizar cualquier operación hipotecaria, a no ser que el cliente cuente con una tasación previa y tenga menos de 3 meses de antigüedad o el banco receptor decida asumirla para captar un cliente. Puede costar entre 250€ y 400€, pero lo más habitual es que se mueva en el rango de 300€ y 400€.
-Comisión por subrogación: no se aplica en todos los casos y depende de lo acordado en el contrato de hipoteca. Se calcula sobre el capital pendiente de amortizar y la Ley 5/2019 establece unos límites legales (que te mostramos más abajo).
-Copias de la escritura: en caso de solicitar copia simple de la escritura de subrogación, el cliente debe pagar su importe (0,60 € por folio).
Es recomendable revisar detenidamente la escritura de la hipoteca y solicitar un desglose claro de costes, para valorar si el ahorro financiero compensa el desembolso inicial.
Coste subrogar hipoteca según el capital pendiente
El coste de subrogar una hipoteca que debe hacer frente el cliente está estrechamente ligado al capital que queda por amortizar, puesto que la comisión por subrogación, si existe, se calcula sobre esa cantidad.
Ahora bien, más allá del importe puntual que puedas pagar en la subrogación, el análisis correcto es económico, no sólo administrativo. Lo importante no es cuánto pagas hoy, sino cuánto puedes ahorrar realizando esta operación. Para conseguirlo tienes que:
-Calcular el ahorro mensual real que obtendrías con el nuevo banco.
-Compáralo con el coste total de la operación.
-Evalúa en cuántos meses puedes amortizar ese coste según la nueva cuota conseguida.
En muchos casos, unos pocos meses de ahorro compensan completamente el desembolso inicial, especialmente cuando se mejora el tipo de interés o se eliminan productos vinculados.
En términos generales, pueden existir 3 escenarios:
-Capital pendiente alto (primeros años de la hipoteca): el ahorro potencial es alto, puesto que una pequeña mejora en los intereses se aplica sobre mucho capital. Aunque el coste inicial sea mayor, suele ser el escenario más rentable, porque el ahorro acumulado a lo largo de los años compensa ampliamente el desembolso inicial.
-Capital pendiente medio (mitad de la vida del préstamo): la comisión, si existe, ya es menor. Sin embargo, la mejora en las condiciones sigue teniendo impacto. Es necesario hacer números, aunque puede ser rentable si el nuevo tipo mejora de forma clara o si se eliminan productos vinculados costosos.
-Capital pendiente bajo (últimos años de la hipoteca): el coste se concentra en la tasación, pero el ahorro mensual es pequeño. En términos generales, aunque subrogar es barato, no siempre compensa, salvo que el tipo actual sea muy malo o se eliminen gastos importantes.
Para realizar tus simulaciones y previsiones, puedes utilizar la calculadora de subrogación de iAhorro.
Ejemplo de gastos en una subrogación de hipoteca
Supongamos una hipoteca variable firmada hace 3 años, que tiene un capital pendiente de 160.000 euros y la cambias a otro banco sin ampliar capital (subrogación pura).
-Tasación: 350€ (rango típico 250–500 €).
-Comisión por subrogación: el contrato la incluye y estás dentro de los primeros 5 años, así que el máximo legal de referencia sería 0,15%. Es decir unos 240 €.
-Copia de escritura: una escritura de subrogación puede tener entre 10 y 20 folios (dependiendo de su complejidad). En todo caso, también depende si se trata de una copia simple o autorizada. El coste total puede rondar entre los 6 y los 30 €.
En total, subrogar una hipoteca con un capital pendiente de 160.000€ puede tener un coste aproximado de unos 600 euros.
Límites legales en los gastos de subrogación de hipoteca
La comisión por subrogación no depende únicamente de la política comercial del banco, sino que está limitada por la normativa, especialmente desde la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
No obstante, el importe máximo de esta comisión puede variar de forma significativa según el momento en que se firmó la hipoteca original.
Hipotecas firmadas antes de la Ley 5/2019
En las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, la comisión por subrogación dependía en gran medida de lo pactado en la escritura original, aunque existían límites legales en muchos casos, especialmente en los préstamos a tipo variable.
Por ejemplo, si firmaste tu hipoteca entre 2007 y 2019 y la escritura contemplaba una comisión, la normativa permitía aplicar hasta un 0,5 % del capital pendiente durante los cinco primeros años del préstamo y hasta un 0,25 % a partir del sexto año.
En hipotecas más antiguas (especialmente a tipo fijo) podían encontrarse comisiones más elevadas:
-0,5% sobre el importe pendiente si se firmó entre 27 de abril de 2003 y 9 diciembre de 2007.
-1% si se firmó antes de 2003.
Se trata de otro motivo por lo que es importante revisar la escritura antes de iniciar una subrogación.
Además, aunque la jurisprudencia ha declarado abusivas determinadas cláusulas de gastos, la posibilidad de reclamar comisiones o costes no es automática y requiere un análisis individualizado del contrato y de las cantidades efectivamente abonadas.
Hipotecas firmadas a partir de la Ley 5/2019
Las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019, se rigen por la mencionada Ley 5/2019. Por tanto, cuentan con un marco legal mucho más claro y restrictivo en materia de comisiones.
A efectos prácticos, la denominada comisión por subrogación coincide con la compensación por amortización o reembolso anticipado prevista en la escritura del préstamo.
Los límites quedan establecidos de esta manera:
-En los préstamos a tipo variable, el banco puede aplicar una comisión máxima del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0,15 % durante los cinco primeros años. Transcurridos esos plazos, no puede cobrarse ninguna comisión por subrogación.
-En las hipotecas a tipo fijo, la ley permite una comisión máxima del 2 % durante los diez primeros años del préstamo y del 1,5 % a partir del undécimo año.
Además, la Ley de hipotecas de 2019 refuerza la transparencia y limita los gastos que puede asumir el cliente. Esta normativa permite que los gastos de subrogación de hipoteca sean más previsibles, sencillos. Sin embargo, cada caso requiere un análisis individualizado del contrato de préstamo hipotecario.
Por todo esto, antes de iniciar una subrogación hipotecaria, conviene entender bien qué gastos existen, quién los asume y si el ahorro obtenido compensa el desembolso inicial.
Referencias
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-fija-doctrina-sobre-gastos-asociados-a-un-prestamo-hipotecario?utm_source=chatgpt.com
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Gastos_asociados_a_la_hipoteca.html
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-7556
https://www.bancsabadell.com/bsnacional/es/blog/cuanto-cuesta-cambiar-la-hipoteca-de-un-banco-a-otro/
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Tribunal-Supremo-establece-que-es-el-banco-y-no-el-cliente-quien-debe-pagar-el-impuesto-de-las-hipotecas?utm_source=chatgpt.com
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-15344
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111
https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/El-Supremo-anula-varias-clausulas-en-contratos-de-consumidores-con-el-BBVA-y-Banco-Popular-por-considerarlas-abusivas
