«No sabéis con quién estáis hablando. ¡No vais a tener una vivienda de protección en vuestra vida!». Así, según relatan Pilar y Manuel (nombres ficticios), su casera dio por terminada una negociación sobre el alquiler. La advertencia aludía a las miles de viviendas previstas en Valgrande (Alcobendas, al norte de Madrid), un megaproyecto cuyas obras apenas han comenzado.
Los inquilinos aseguran que desconocían quién era esa mujer o qué responsabilidad tendría para “ir repartiendo pisos”. Les sorprendió, además, el contexto: una crisis de accesibilidad a la vivienda y el hecho de que el marido de la casera sea propietario de una vivienda protegida desde 2010, alquilada, y que durante años habría cometido fraude para esquivar el límite de renta fijado por la comunidad.
Durante décadas, la vivienda de protección permitió a decenas de miles de personas comprar o alquilar por debajo del mercado gracias a fondos públicos. Hoy, otras tantas esperan que sea una vía para acceder a un techo asequible.
El Gobierno ha colocado este instrumento como eje de su estrategia frente a la emergencia habitacional. El objetivo: aumentar un parque público que partía del 2,5% y que en los últimos años ha superado ligeramente el 3%, todavía lejos del 8% de media europea y de Países Bajos (30%), Suiza (25%) o Austria (24%).
La vivienda de protección oficial (VPO) se consolidó tras la creación en 1939 del Instituto Nacional de la Vivienda, aunque la figura como tal nació en 1954. A finales de los 50, el Plan de Estabilización impulsó su desarrollo.
En ese periodo se priorizó la propiedad frente al alquiler para integrar población en áreas urbanas, reducir el chabolismo, absorber mano de obra e impulsar la economía. En democracia, a inicios de los 80, la VPO se utilizó para facilitar el acceso a la compra y llegó a dominar la obra nueva. Desde los 90 fue perdiendo peso, aunque la producción se mantuvo hasta principios de los 2000, cuando la burbuja inmobiliaria hundió la construcción.
Una de las dudas estructurales es el recuento: ni las comunidades ni el Estado disponen de un inventario completo sobre cantidades y situación del parque.
Una investigación de Civio estima que entre 1991 y 2025 se construyeron 1,5 millones de viviendas protegidas. A esa cifra se añaden 1,42 millones entre 1979 y 1990 y 1,89 millones de 1968 a 1978: 4,81 millones desde 1968.
Según Civio, la mayoría de las 3,31 millones anteriores a 1991 ya ha pasado al mercado libre. Y del 1,5 millón construido desde 1991, sólo 147.653 mantiene protección permanente; el resto tuvo plazos de 7 a 30 años. Al menos casi 400.000 ya habrían perdido la protección, y la organización señala que otro medio millón podría haberse descalificado voluntariamente antes de tiempo. Entre 2026 y 2030, otras 341.487 la perderán. Con ese ritmo, para finales de 2030 se habrá extinguido la mitad del millón y medio levantado desde 1991.
El Plan Estatal 2026-2030 del Ministerio de Vivienda, dotado con 7.000 millones de euros, pone el foco en construir vivienda protegida con dos cambios: priorizar el alquiler asequible sobre la propiedad y blindar la protección para que no pase al mercado libre.
Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, lo considera insuficiente. Señala que el Gobierno financia el 60% y las comunidades el 40% restante: «Deberían haber destinado, al menos, un 80%. Hay cierto desacople con el diagnóstico que hacen de la situación. Un plan que no moviliza al máximo el parque de alquiler protegido parte de un error».
Galindo defiende una vivienda pública orientada al alquiler social y asequible con precio protegido permanente. «En mi libro Tres millones de viviendas (Debate) tengo una posición nítida a favor de esto, porque no es que no hayamos hecho VPO en España, es que se hizo para ponerla a la venta y a los años quedó libre. Es una elección política que se tomó hace décadas en el país y se ha mantenido con gobiernos de todo signo, por eso ahora tenemos este déficit gigantesco de vivienda social».
Ignacio Ezquiaga, Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la UAM y colaborador de Funcas, califica el plan de «muy ambicioso», pero recuerda que su aplicación depende de autonomías y ayuntamientos: suelo, licencias y gestión. «Es un desafío enorme», afirma.
Ezquiaga añade que varias comunidades han suscrito el plan con reservas por las condiciones, aunque ninguna quiere renunciar a su parte. Sobre la irreversibilidad, plantea: «El Gobierno ha puesto como condición que la protección sea irreversible y no creo que resulte problemático que las CCAA acepten esa premisa. De lo contrario, ¿cuál sería su voluntad? ¿Regalarán vivienda libre a gente a la que les toca por sorteo, en el mejor de los casos?».
También ve un obstáculo cultural al pasar de un modelo de propiedad a otro de alquiler y de lo reversible a lo irreversible. «Es difícil porque supone pasar de un modelo de propiedad a otro de alquiler y cambiar de lo reversible a lo irreversible. Se necesita también un cambio cultural porque mucha gente piensa que la vivienda protegida es un gasto para el sistema público, cuando en realidad en 17 o 18 años las rentas del alquiler permiten recuperar la inversión y empezar a generar ingresos... siempre que el suelo sea gratis, claro». Y remarca la necesidad de «un modelo que encuentre la legitimidad social, que sea transparente, garantista y que funcione».
La VPO ha convivido históricamente con sospechas, y los ejemplos recientes no ayudan a disiparlas. En Alicante, la Justicia investiga un supuesto pelotazo por el que cargos del ayuntamiento y familiares habrían accedido a viviendas protegidas por precios en torno a 200.000 euros en una urbanización de lujo con piscina y pistas deportivas en una de las zonas más demandadas.
En Málaga, la controversia se centra en una promoción promovida por el ayuntamiento y Lagoom Living: se exige un sueldo mínimo de más de 4.400 euros al mes, la adjudicación no se haría por sorteo y se seguiría el orden de llegada de solicitudes.
En Madrid, el Plan Vive de la Comunidad ha recibido reconocimiento político y del sector promotor y constructor, pero acumula críticas por precios elevados o calidades, y por el hecho de que parte de los adjudicatarios haya terminado renunciando.
Ignacio Izuzquiza plantea que la evaluación debe considerar los objetivos originales. «La visión actual puede sesgarnos un análisis del modelo que en su momento se planteó con otras finalidades como acabar con el chabolismo, acompañar el crecimiento de la economía española o proporcionar a las clases medias viviendas asequibles».
Y añade: «Fue uno de los elementos contra la desigualdad social, pero ha resultado también muy injusto porque a quien le tocó, bien, y a quien no le tocó, nada. La vivienda protegida de los últimas décadas es un regalo que les ha hecho el contribuyente a sus dueños. Se hizo un gran esfuerzo para crear esa vivienda y se ha convertido en un regalo porque el precio de la vivienda ha subido brutalmente y se ha convertido en libre cuando la distancia entre libre y protegida es brutal. Es decir, el tenedor de una vivienda protegida construida hace años tiene un patrimonio enorme y de ahí han bebido sus hijos, sus nietos... por eso creo que hay que eliminar la reversibilidad. Es un regalo demasiado suculento para quien adquiere una vivienda en esos términos y eso ha deslegitimado las políticas de protección oficial. Así que en este sentido diría que la evaluación es algo agridulce», concluye.
Galindo vuelve al caso de Pilar y Manuel para señalar el problema de diseño: «Cuando diseñas una política tienes que asegurarte de que va destinada a las personas que la necesitan. Hay que mejorar el diseño de las políticas para que no suceda que las viviendas de VPO acaban en manos de gente que no tiene ese perfil».
Aun así, subraya un efecto urbano relevante: «¿El efecto más evidente? Se ha creado una sociedad de clases medias con propiedades y las ciudades se han configurado con una segregación urbana menor. En España, a diferencia de lo que ocurre en lugares como Francia, no hay tantos barrios excluidos de la dinámica urbana y eso se debe a la política de vivienda de las últimas décadas».
Promotores y constructores citados por este medio aseguran que algunos ayuntamientos dificultan la edificación de proyectos asequibles por el temor a conflictos vecinales ligados a una posible guetización y por el riesgo de devaluación del parque existente. «Ambas cosas pueden tener consecuencias electorales y ningún alcalde o alcaldesa quiere enfrentarse a eso», sostienen. Con elecciones el próximo año, ese cálculo político volverá a estar sobre la mesa.
