Tras más dos años de retraso, este martes la Comisión de Economía del Congreso ha aprobado con el único voto en contra de Unidos Podemos y la abstención de ERC la nueva Ley Hipotecaria. La nueva norma será debatida en el Pleno del Congreso este mes de diciembre para después tener que ser ratificada por el Senado. Tras pasar por estas dos cámaras será publicada en el BOE y un mes después entrará en vigor. La fecha aproximada de su entrada en funcionamiento podría ser marzo de 2019.
Uno de los puntos más controvertidos de la ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. Finalmente, la nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general. De esta forma, la Ley no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
Principales cambios Ley Hipotecaria
- Ejecución hipotecaria: Este es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.
- Interés de demora: La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más el 2% frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto anterior.
- Subrogación de la Hipoteca: Con la nueva regulación el cliente, con préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
- Comisiones por amortización: Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
- Novación de la hipoteca: Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.
- Gastos de la hipoteca: El cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro)
- Cláusulas suelo: Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La dación en pago será voluntaria si así lo establecen las partes.
- Vinculaciones: Las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y "en ningún caso" la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.
- Intereses de demora: Se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma, del triple del interés legal inicial al interés remuneratorio más tres puntos.
- Cambios en el préstamo: Se podrá realizar el cambio en el préstamo al pasar de tipo variable a fijo o de moneda extranjera a euros.
- Tasadoras: El cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.
- Hipoteca verde: Las hipotecas verdes, aquellas que vayan dirigidos a proyectos de inversión en eficiencia energética, no requerirán la necesidad de otorgar escritura pública y se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Evaluación del cliente: Las entidades podrán llevar a cabo una evaluación de la solvencia del o los solicitantes del préstamo hipotecario antes de concederle el crédito. El usuario no tendrá que pagar el coste de este estudio realizado por el banco.
- Borrador del contrato: Los futuros hipotecados deberán disponer del contrato hipotecario diez días antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y dedicación.
- Información del notario: Los notarios realizarán un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse que entiende todas las condiciones de su préstamo.
- Código de buenas prácticas: Será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
