Realizar una amortización anticipada o cambiar la hipoteca son algunas opciones para reducir el plazo de devolución del préstamo.
¿Se puede pagar la hipoteca antes de tiempo? Cuando firmamos una hipoteca suelen tener un periodo de amortización concreto: 10, 15, 20, 25, 30 o 40 años. Este plazo lo podemos elegir nosotros, pero cuanto mayor sea el periodo más alto será el interés y viceversa.
Ventajas y desventajas de pagar la hipoteca antes de tiempo
Estos son los pros y los contras de pagar la hipoteca antes de tiempo:
Ventajas:
-Ahorro de intereses: al reducir el capital pendiente, la base sobre la que te calculan intereses baja de golpe; si además acortas plazo, el ahorro es todavía mayor.
-Acortas deuda: reduces el riesgo de subidas de tipos de interés futuras (si tu hipoteca es variable). Además, al pagar la hipoteca en menos tiempo, te libras antes del préstamo y mejora tu salud financiera.
-Cuotas menos sensibles a subidas de tipos: pagar antes la hipoteca disminuye tu exposición a futuras subidas del euríbor (si tu préstamo es variable) y te libera del préstamo mucho antes, mejorando tu estabilidad financiera.
-Mejor uso del dinero: muchas veces es más rentable ahorrar en intereses del préstamo hipotecario que invertir ese dinero en otras opciones. Se trata de hacer cálculos y comparar alternativas.
Desventajas:
-Desembolso de dinero: si eliges realizar una parte de la hipoteca, tendrás que abonar una cantidad que podría ir destinada a otros fines (aunque la amortización anticipada no es la única forma para pagar tu hipoteca antes de tiempo, como veremos en breve. Sin embargo, todas las operaciones tienen un coste de formalización y requieren un desembolso de dinero).
-Comisiones: algunas operaciones tienen comisión. La amortización anticipada sí tiene límites legales, pero otras modificaciones del préstamo (como novaciones o subrogaciones) no siempre están limitadas.
-Cuota más alta si acortas el plazo: si reduces el plazo de tu hipoteca y todos los intereses siguen igual), sube la cuota que tienes que pagar todos los meses y necesitas más liquidez para no provocar tensiones en tus presupuestos.
¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?
Aunque, como puedes comprobar, la amortización anticipada suele traer consigo más ventajas que inconvenientes, existen supuestos en los que especialmente útil recurrir a esta operación:
-Si tienes hipoteca variable y los tipos de interés están altos: aquí el ahorro potencial suele ser mayor.
-Cuando te quedan muchos años por delante: como hemos comentado, amortizar la hipoteca anticipadamente para recortar años (en vez de cuota) maximiza el ahorro de intereses. Pero reducir el capital en esta fase del préstamo recorta notablemente el coste.
-Si tienes un fondo de reserva: como norma general práctica, podemos decir que es buena idea recurrir a la amortización anticipada siempre y cuando tengas un dinero para emergencias por importe de entre 3 y 6 meses de tus gastos mensuales.
-Si tu banco no cobra comisión o es muy baja: cuanto más reducidos sean los costes, más rentable será la operación. Comprueba lo pactado en escritura y el máximo que permite la normativa.
-Cuando el rendimiento esperado de otras inversiones es menor al interés del préstamo.
Estas situaciones se refieren a cuando el objetivo es reducir directamente el capital pendiente mediante amortización anticipada. Si lo que buscas es mejorar las condiciones del préstamo (tipo, plazo o vinculaciones), entonces podría convenirte más una novación o una subrogación en lugar de amortizar.
¿En qué casos no es recomendable hacerlo?
Como norma general, siempre es buena opción reducir deuda. Sin embargo, también hay escenarios en los que no es aconsejable amortizar.
Por ejemplo:
-Cuando pierdes liquidez: si ves que la operación te va a dejar sin ahorros y sin fondo de reserva, mejor esperar. La hipoteca está considerada como una deuda con sentido financiero si se mantiene bajo control y el tipo de interés pagado es razonable.
-Cuando tienes una hipoteca fija y un tipo de interés bajo: si pagas pocos intereses, la amortización tendrá menos impacto. Además, en estos casos suele ser más rentable invertir ese dinero en otros productos financieros.
En estos casos puede ser más lógico renegociar antes que amortizar, especialmente si lo que limita la eficiencia del préstamo es el tipo de interés, no el capital pendiente.
Consejos para pagar la hipoteca en menos tiempo
Reducir tu hipoteca no solo significa ahorrar intereses, sino también ganar tranquilidad y libertad financiera. Existen dos caminos principales para lograrlo sin desequilibrar tus finanzas personales.
Amortización anticipada
Cuando amortizas la hipoteca de forma anticipada, puedes elegir si reduces la cuota mensual o reduces el plazo. La segunda opción es una de las principales fórmulas para adelantar el pago de la hipoteca.
Esto significa que si nos quedan 20 años para terminar de pagar el préstamo podemos reducirlo a 15 o 10 años. Todo dependerá del capital que aportemos para esta operación.
Pongamos un ejemplo: imaginemos que tenemos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un TIN del euríbor +0,60%. Llevamos 6 meses pagando la hipoteca y, como hemos ahorrado 10.000 euros, decidimos utilizarlos para reducir el periodo de amortización del préstamo. Según la calculadora de amortización de iAhorro reduciríamos 3 años el periodo de amortización.
Además, al reducir el plazo de devolución también reducimos el interés total que pagaremos durante toda la vida del préstamo. De hecho, teniendo en cuenta el ejemplo anterior, nos ahorraríamos unos 16.756 euros en intereses.
Esta operación podemos hacerla siempre que queramos, es decir, siempre que tengamos unos ahorros y decidamos acortar el plazo del préstamo.
No obstante, hay que tener en cuenta que algunos bancos suelen aplicar una comisión por amortización anticipada. Según la reforma de la Ley del crédito Inmobiliario de 2019 dicho coste queda de la siguiente manera:
-Hipoteca fija: hasta un 2% durante los 10 primeros años de la vida del préstamo y, después, del 1,5%.
-Hipoteca variable: hasta el 0,25% durante los primeros tres años; un máximo del 0,15% durante el cuarto y el quinto año y, a partir del sexto año, la comisión desaparece.
Negociar una mejora de condiciones con tu banco
Otra opción para terminar de pagar la hipoteca en menos tiempo es realizar una modificación en las condiciones para reducir el periodo de amortización. Existen dos vías:
-Novación: cambiamos las condiciones en la entidad donde tenemos la hipoteca. Tendremos que pagar unos costes.
-Cancelación de la hipoteca: cerramos la hipoteca en el banco actual y abrimos una nueva en otra entidad. Como abrimos un préstamo desde cero, podemos elegir un periodo de amortización más breve. En este caso también tendremos que pagar unos costes.
No incluimos la subrogación de hipoteca (cambiar la hipoteca de banco mejorando condiciones), puesto que, aunque nada impide negociar una reducción de plazo con el nuevo banco, no suele ser una práctica habitual y es difícil su aprobación.
La subrogación hipotecaria es una opción para mejorar condiciones, no reestructurar el préstamo.
Referencias
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814
https://cincodias.elpais.com/mercados-financieros/2025-10-17/por-que-amortizar-hipoteca-en-los-primeros-anos-para-ahorrar-en-intereses.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Novacion_o_camb_d1cc24e53ab1d51.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Amortizacion_pa_b3dc24e53ab1d51.html
