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La clave de la recuperación del mercado hipotecario en 2024 está en la bajada de los tipos de interés ante unos precios de la vivienda que siguen al alza

Noelia Pérez I Publicado:

“Todos esperamos que el BCE baje los tipos de interés oficiales en la segunda parte de 2024, por lo que todo apunta a que será un gran año para hipotecarse”, asegura Marcel Beyer, director general de iAhorro

La clave de la recuperación del mercado hipotecario en 2024 está en la bajada de los tipos de interés ante unos precios de la vivienda que siguen al alza

Los últimos meses de 2023 han sido claves para que el mercado hipotecario empiece, poco a poco, a remontar. Pese a que en octubre todo eran malas noticias tanto para los ciudadanos ya hipotecados como para los que buscaban nueva hipoteca, a partir de noviembre todos ellos empezaron a ver algo de luz gracias a la caída del euríbor y también de los tipos de interés medios de las hipotecas. Eso sí, los precios de la vivienda siguen al alza, sobre todo en las ciudades en las que hay más demanda y la oferta es limitada, como Madrid, Barcelona o las islas Baleares. Estas son algunas de las conclusiones que se desprenden del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de enero en su Índice iAhorro correspondiente al último trimestre de 2023.

Por un lado, el euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables, registró en octubre su dato más alto en 15 años al cerrar el mes en el 4,160%. En ese mismo momento, el tipo de interés medio de las hipotecas firmadas por los usuarios de iAhorro también registró máximos, alcanzando un Tipo de Interés Nominal (TIN) medio del 3,16% en los préstamos a tipo fijo, el más elevado desde que el comparador hipotecario registra este tipo de cifras. En lo que respecta a las hipotecas mixtas, el valor más alto se anotó un mes antes, en septiembre, con un 2,41% TIN durante los primeros años de la hipoteca (tipo fijo), aunque el dato de octubre tampoco fue de los más bajos, situándose en un 2,34% TIN. 

Sin embargo, solo un mes después, en noviembre, la tendencia al alza vista hasta entonces se invirtió: el euríbor cayó más de una décima, hasta el 4,022%, el tipo de interés medio de las hipotecas fijas firmadas por los usuarios de iAhorro se redujo hasta el 3,13% TIN y el de la primera parte de las hipotecas mixtas hizo lo propio hasta situarse en un 2,31% TIN.

Además, esa caída se acentuó en diciembre: el índice de referencia de las hipotecas variables cerró el último mes del 2023 por debajo del 4%, concretamente en el 3,679%, registrando también su mayor bajada en 15 años; los tipos de interés medios registrados por el comparador hipotecario en hipotecas fijas bajaron hasta el 3,03% TIN y los de las hipotecas mixtas hasta el 2,15% TIN, según reflejan los datos recopilados en el Índice iAhorro, donde también se hace una comparativa con los que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada mes. Eso sí, este organismo va con dos meses de retraso: los últimos datos de su estadística son de octubre, los de noviembre los publicará el 25 de enero y los de diciembre a finales de febrero.

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“A lo largo del 2023 hemos ido viendo cómo la banca ha ido haciendo pequeños ajustes al alza en sus ofertas hipotecarias por las subidas del euríbor y de los tipos de interés del Banco Central Europeo. Sin embargo, en el momento en el que el euríbor ha empezado a bajar y el BCE ha dejado de aplicar nuevos ascensos en los tipos, los bancos también han empezado a hacer ajustes en sus nuevas ofertas, sobre todo fijas y mixtas, pero a la baja”, dice el CEO de iAhorro, Marcel Beyer, que agrega: “Ahora solo queda que los precios de las viviendas bajen para que el mercado hipotecario pueda acelerar la remontada”.

Los hipotecados compraron viviendas más caras en 2023

En el Índice iAhorro, desde el comparador hipotecario también realizamos una radiografía del hipotecado digital en España: el perfil más común de quien firma su hipoteca gracias a la ayuda del comparador hipotecario es el de una persona con unos 37 años de media, que tiene una antigüedad laboral media de 9 años, trabajo indefinido y unos ingresos netos medios mensuales de 2.892 euros. No obstante, como el hipotecado digital suele comprar en pareja (el 55,4% de los usuarios de iAhorro en 2023 lo ha hecho), a ese salario medio habría que sumar en ese caso otros 2.058 euros que, de media, cobra el segundo titular de la vivienda.

Nuestros datos también muestran que los usuarios que firmaron su hipoteca con iAhorro durante el último trimestre de 2023 aportaban unos ahorros medios de 92.320 euros para la compra de una vivienda, un dato que ha ido aumentando a medida que ha avanzado el año, tanto que en el primer trimestre se situaba en los 65.600 euros. ¿El motivo? Pese a que se esperaba una bajada de precios a lo largo del año, esta no se produjo. Es más, las viviendas que compran los usuarios del comparador hipotecario fueron más caras en 2023, situándose en los 279.574 euros de media. Por su parte, en 2022 el precio medio registrado en iAhorro se situó en los 278.822 euros y en 2021 en los 238.979 euros de media.

“Los precios han seguido subiendo en las zonas donde hay más demanda”, explica el CEO del comparador hipotecario. Y es que, si miramos los datos por comunidades autónomas vemos durante todo el 2023, el precio medio más alto de la vivienda se ha situado en la Comunidad de Madrid, con 341.000 euros. Le siguen, por este orden, las islas Baleares, con un precio medio de la vivienda de 315.000 euros y Cataluña, que ya baja de los 300.000 euros de media, concretamente hasta los 296.000 euros. Por el contrario, los precios más bajos los han registrado los usuarios de iAhorro que compraron en Murcia, con una media de 166.000 euros; en Castilla y León (195.000 euros) y en Castilla-La Mancha (197.000 euros).

Hipotecas mixtas, el 70% de los hipotecados las elige

Como los precios han aumentado, a los hipotecados no les ha quedado más remedio que elegir la hipoteca más barata para pagar menos de cuota cada mes. Este es uno de los principales motivos por los que, durante el último trimestre de 2023, la hipoteca mixta ha seguido siendo la preferida por los usuarios de iAhorro. Concretamente, durante los meses de octubre (72,25%), noviembre (72,22%) y diciembre de 2023 (71,30%) se han registrado porcentajes de contratación en hipoteca mixta superiores al 70%.

Durante la primera parte de estas hipotecas (5, 10 o 15 primeros años, en función del banco) los tipos de interés fijos son bastante más bajos que los de las hipotecas fijas al cien por cien y, sobre todo, que los de las hipotecas variables referenciadas al euríbor. Según datos de iAhorro, el tipo de interés medio de las hipotecas mixtas durante el último trimestre se situó en el 2,26% TIN, hasta 0,84 puntos porcentuales por debajo del tipo fijo medio registrado durante el mismo periodo (3,10% TIN) y 1,4 puntos por debajo del dato del euríbor de diciembre (3,679%).

Estos datos no podemos compararlos con los de ningún organismo oficial porque ninguno, ni siquiera el INE, publica cifras sobre hipotecas mixtas. ¿El motivo? Al llevar asociado un tipo fijo para la primera parte del préstamo, directamente las hipotecas mixtas se registran como fijas en los datos del Instituto Nacional de Estadística, que recoge estas cifras del Colegio de Registradores de España.

Otra de sus ventajas es que, al tener un primer tramo fijo y después uno variable, es perfecta para momentos de incertidumbre. De inicio, este tipo de hipoteca aporta al usuario la seguridad de que, por mucho que empeoren las cosas a corto plazo, no van a afectar a su hipoteca y, si mejoran cuando llega el tramo variable también podrá beneficiarse de haber contratado un diferencial asequible + euríbor. 

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Eso sí, esto podría convertirse igualmente en su principal desventaja, sobre todo si el euríbor, cuando llegue el momento de la parte fija, está alto o en subida. Si eso sucede, explica Beyer “no sería una catástrofe porque hoy en día existen muchas opciones para poder cambiar las condiciones de una hipoteca ya contratada: a través de la novación, de la subrogación o la cancelación. Así podrías cambiar tu hipoteca mixta (variable en ese momento) por una fija 100% si así lo deseas”.

2024 podría ser el año del resurgir de la hipoteca fija

En 2022, la hipoteca que predominaba y que era la elegida por la mayor parte de las personas que llegaban a iAhorro era la fija, con grandes diferencias respecto a la variable y sobre todo a la mixta. Sin embargo, cuando la hipoteca mixta empezó a crecer la fija empezó a bajar casi al mismo ritmo, aunque ha sabido mantener al menos un 20% de cuota de mercado cada mes, un dato que en 2024 podría aumentar gracias a la bajada que estamos viendo de sus tipos de interés.

Esto dependerá, sobre todo, de las decisiones que tome el Banco Central Europeo a lo largo de este año 2024 sobre los tipos de interés oficiales. Es cierto que este organismo aumentó los tipos por última vez en septiembre, hasta situarlos en el 4,5%, y a partir de ahí no ha hecho más movimientos ni al alza ni a la baja. Y, en las próximas reuniones previstas para el 25 de enero y el 7 de marzo se espera que su presidenta, Christine Lagarde, tampoco tome decisiones drásticas al respecto. 

¿Cuándo bajarán los tipos de interés oficiales? El CEO de iAhorro, tras escuchar las últimas declaraciones de Lagarde, afirma que “todos esperamos que el BCE baje los tipos de interés oficiales en la segunda parte de 2024, por lo que todo apunta a que será un gran año para hipotecarse”. Y es que, Marcel Beyer agrega que “en el momento en el que los tipos oficiales comiencen a bajar, la banca hará lo propio con los tipos de interés de sus ofertas en hipotecas fijas y estas podrían volver, poco a poco, a recuperar el terreno perdido”.

Las hipotecas variables se hunden

En lo que respecta a las hipotecas variables, las nuevas dependen sobre todo del dato del euríbor, ya que los diferenciales que se han ido firmando en 2023 asociados a estos préstamos eran muy bajos, alcanzando incluso el 0,2 o 0,3%. Sí es cierto que las hipotecas variables también suelen llevar asociado un primer periodo, de entre seis y doce meses, en el que se rigen por un tipo de interés fijo. Durante este periodo, según los datos de iAhorro, el tipo de interés medio se situó en octubre en el 0,61% TIN, siendo este el dato más bajo del año y coincidiendo, igualmente, con el dato más alto del euríbor en los últimos 15 años. 

Por su parte, en noviembre ese tipo fijo medio durante los primeros meses de la hipoteca variable subió hasta el 1,12% y en diciembre se situó en el 1,02%. Por tanto, podríamos decir que “cuando el euríbor está alto los tipos de interés iniciales de la hipoteca variable y los diferenciales bajan para hacer más atractivo este producto para los futuros hipotecados y para compensar la subida del indicador, pero cuando el euríbor baja pasa todo lo contrario: tanto el tipo fijo inicial, sea a seis o a doce meses, como los diferenciales de estas hipotecas suben”, señala Beyer.

Si comparamos los datos recopilados por iAhorro con los que ofrece el INE sobre hipotecas variables vemos que la diferencia entre unos y otros es sustancial. Por ejemplo, según el Instituto Nacional de Estadística, la media de los tipos variables firmados en diciembre de 2023 sería del 3,02%, hasta dos puntos por encima del dato que consiguieron los usuarios del comparador ese mismo mes. Además, la tendencia de los datos del organismo oficial es claramente al alza.

“Durante los últimos dos años las hipotecas variables no han dejado de encarecerse y ahora se perciben como el producto menos interesante del mercado”, afirma el director general de iAhorro, que añade: “Este último año o dos años, con las subidas tan drásticas del euríbor, se ha evidenciado la inestabilidad de la hipoteca variable, que ahora mismo apenas representa un 5-8% del total de las contrataciones cada mes”. Tanto es así que en octubre solo el 7,51% de los usuarios del comparador eligieron la hipoteca variable en vez de la fija o la mixta, en noviembre subió un poco hasta el 8,89% y, pero en diciembre cayó en picado hasta anotar el dato más bajo desde mayo de 2022, un 5,83% del total de firmas.

Las cuotas a tipo variable empiezan a bajar

“Lo que ha ocurrido en 2023 nos lleva a pensar que 2024 va a ser el año en el que los hipotecados a tipo variable empezarán a recuperarse de los encarecimientos de cuotas y volverán a ver bajadas cuando les toque hacer la revisión, unas bajadas que irán aumentando seguramente a medida que avanza el año y el euríbor siga decreciendo”, espera el director general de iAhorro, que prevé que sea a partir de marzo cuando podamos empezar a ver estos abaratamientos de cuotas en las hipotecas de aquellas personas que tengan que hacer su revisión anual.

¿Por qué en marzo? A falta de unos días para que termine el mes de enero, el euríbor se sitúa en el 3,606% de media. Y, si continúa esta senda a la baja en marzo registrará un dato menor que el anotado en 2022, cuando el tercer mes del año cerró con un euríbor en el 3,647%. Esto implicaría una rebaja en los intereses de las hipotecas de los ciudadanos que contrataron un préstamo a tipo variable con revisión anual y sería la primera bajada tras dos aumentos consecutivos.

No obstante, los que tienen contratada una hipoteca variable con revisión semestral, ya tuvieron la oportunidad de ver una muy leve bajada en diciembre. Tanto es así que, por ejemplo, quien revisó su hipoteca en junio (con un euríbor al 4,007%) y le volvió a tocar hacer la revisión en diciembre (con un euríbor al 3,679%) pudo ver bajadas en su cuota de casi 30 euros cada mes en el caso de que el importe inicial de la hipoteca fuera de 150.000 euros y de casi 60 euros si la cuantía del préstamo hipotecario ascendiera hasta los 300.000 euros.

Puede consultar toda la información en este enlace al PDF del Índice iAhorro


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