Guía

¿Cuándo debería amortizar mi hipoteca?

Lo más recomendable es realizar una amortización parcial al principio de la hipoteca

Twitter
Facebook
LinkedIn
Ahorra hasta un 50% en la cuota mensual de tu hipoteca cambiándote de entidad.
Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
19 / Agosto / 2021 Facebook 8 minutos

¿Puedo terminar de pagar la hipoteca antes? Si tenemos algo de dinero ahorrado podemos utilizarlo para rebajar la cuota de la hipoteca o acortar su plazo. Desde iAhorro te contamos todo lo que debes saber sobre la amortización de la hipoteca.

1.¿Cómo amortizar la hipoteca?

Amortizar la hipoteca consiste, a groso modo, en acabar de pagar el préstamo que nos ha concedido el banco. Existen dos formas de hacerlo:

  • Amortización parcial:  La entidad suele establecer un periodo de tiempo determinado que se sitúa entre los 15, 20, 25, 30 y 40 años para devolver el dinero prestado. No obstante, no tenemos por qué cumplir con ese plazo, es decir, podemos terminar de pagarla antes aportando algo de dinero ahorrado. Esto reducirá los años de devolución o rebajará la cuota de la hipoteca.
  • Amortización total: En este caso devolvemos todo el préstamo de una sola vez. Si lo hacemos en los primeros años de vida del préstamo hipotecario ahorraremos una cantidad importante de dinero, puesto que pagaremos menos intereses. Debido al sistema de amortización francés, la mayor parte de intereses se pagan en los primeros años de la hipoteca y se amortiza menos capital.

Esto puede ser conveniente si contamos con una hipoteca variable, por ejemplo, puesto que cuanto más tiempo tardemos en pagarla más posibilidades existen de que la cuota que tengamos que pagar suba y que, al final, acabemos pagando más de lo estimado.

1.2 Amortizar ¿plazo o cuota?

Cuando realizamos una amortización parcial tenemos dos opciones:

  • Amortizar la cuota: reducir el importe que vamos a pagar mensualmente.
  • Amortizar el plazo: reducir el tiempo en el que estamos pagando la hipoteca).

Siempre nos ahorraremos más intereses si optamos por acortar el plazo, puesto que en el sistema de amortización francés, el más utilizado en las hipotecas españolas, cobra los intereses en las primeras cuotas.

Si tenemos una hipoteca fija de 150.000 euros y queremos amortizar 5000 euros el tercer año, por ejemplo, los intereses que nos ahorraríamos acortando plazo o cuota serían los siguientes. 

Si amortizas para reducir cuota Si amortizas para reducir tiempo
La cuota se quedará en 1.025,42 euros
Cuotas resultantes: 353. 7 cuotas menos.
En total ahorras 1.155,86 euros en intereses.
Se ahorran 2.654,72 euros en intereses.
Si amortizas para reducir cuota
La cuota se quedará en 1.025,42 euros
En total ahorras 1.155,86 euros en intereses.
Si amortizas para reducir tiempo
Cuotas resultantes: 353. 7 cuotas menos.
Se ahorran 2.654,72 euros en intereses.

Esta tabla nos indica que si amortizamos por plazo nos ahorraríamos 1.498,86 euros más en intereses que si decidimos rebajar las cuotas.

Lo mismo ocurriría si en vez de una hipoteca fija tuviéramos una variable, como podemos ver en la siguiente tabla.

Si amortizas para reducir cuota Si amortizas para reducir tiempo
La cuota se quedará en 886,58 euros.
Cuotas resultantes: 354. 6 cuotas menos.
En total ahorras 382,74 euros en intereses.
Se ahorran 795,76 euros en intereses.
Si amortizas para reducir cuota
La cuota se quedará en 886,58 euros.
En total ahorras 382,74 euros en intereses.
Si amortizas para reducir tiempo
Cuotas resultantes: 354. 6 cuotas menos.
Se ahorran 795,76 euros en intereses.

1.3  ¿Me compensa más amortizar una hipoteca fija o variable?

Si tenemos dinero para realizar una amortización es aconsejable en ambos casos.

Sin embargo, en una hipoteca variable es conveniente que el euríbor se encuentre alto para cuando queramos realizar la amortización, puesto que de esa forma obtendremos mayor rentabilidad; pero tampoco esperemos a que el índice del euríbor sea óptimo, puesto que cuantos antes amorticemos mejor.

Lo vamos a ver en el siguiente ejemplo con una hipoteca variable: una persona está pensando en amortizar 10.000 euros de su hipoteca de 300.000 euros en el tercer o el quinto año.

Esta sería la diferencia tanto si amortizamos por plazo como si lo hacemos por cuota.

Amortizar el tercer año:

Datos de la Hipoteca Cifras
Capital
300.000 euros
Plazo
30 años
Euríbor
-0,4%
Diferencial
0,99%
Tipo interés
0,59% anual
Datos de la Hipoteca
Capital
Plazo
Euríbor
Diferencial
Tipo interés
Cifras
300.000 euros
30 años
-0,4%
0,99%
0,59% anual
Si amortizas para reducir cuota Si amortizas para reducir tiempo
La cuota se quedará en 876,72 euros.
Cuotas resultantes: 348. 1 año menos.
En total ahorras 838,22 euros en intereses.
Se ahorran 1732,45 euros en intereses.
Si amortizas para reducir cuota
La cuota se quedará en 876,72 euros.
En total ahorras 838,22 euros en intereses.
Si amortizas para reducir tiempo
Cuotas resultantes: 348. 1 año menos.
Se ahorran 1732,45 euros en intereses.

Amortizar en el quinto año:

Datos de la Hipoteca Cifras
Capital
300.000 euros
Plazo
30 años
Euríbor
-0,4%
Diferencial
0,99%
Tipo interés
0,59% anual
Datos de la Hipoteca
Capital
Plazo
Euríbor
Diferencial
Tipo interés
Cifras
300.000 euros
30 años
-0,4%
0,99%
0,59% anual
Si amortizas para reducir cuota Si amortizas para reducir tiempo
La cuota se quedará en 874,36 euros.
Cuotas resultantes: 348. 1 año menos.
En total ahorras 776,14 euros en intereses.
Se ahorran 1595,26 euros en intereses.
Si amortizas para reducir cuota
La cuota se quedará en 874,36 euros.
En total ahorras 776,14 euros en intereses.
Si amortizas para reducir tiempo
Cuotas resultantes: 348. 1 año menos.
Se ahorran 1595,26 euros en intereses.

Como podemos observar, si amortizamos en el quinto año nos ahorraremos menos intereses que si lo hacemos en el tercero. Por ese motivo, pese a que no contemos con un euríbor alto es recomendable que en las hipotecas variables también amorticemos en cuanto tengamos la oportunidad.

2.Simulador para calcular la amortización de la hipoteca

Es importante que, si tenemos pensado amortizar una parte de la hipoteca, realicemos cálculos previamente para saber si es buen momento o nos conviene esperar.

Para poder realizar ese cálculo podemos hacer uso de la calculadora de amortización que iAhorro, el comparador de hipotecas online y gratuito, pone a disposición de los usuarios.

De esta forma sabremos cuantos intereses nos ahorraríamos reduciendo la cuota o el plazo.

3.¿Tengo que pagar alguna comisión?

Tanto si terminamos de pagar la hipoteca como si amortizamos una parte de ésta, debemos tener en cuenta que en algunos bancos tendremos que pagar una comisión, puesto que no habremos cumplido el plazo que acordamos previamente con el banco para pagar la hipoteca.

Tras la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de junio de 2019 las comisiones han quedado de la siguiente forma:

  • Hipoteca fija: un máximo del 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después.
  • Hipoteca variable: si el cliente amortiza a los tres años tendrá una comisión máxima del 0,25%. Si lo hace en el cuarto o quinto año será del 0,15% y, a partir de ahí, dicha comisión desaparecerá.

4.¿Cuándo es aconsejable amortizar la hipoteca?

Si tenemos una hipoteca en España probablemente esta siga el sistema de amortización francés.

Por ese motivo, lo ideal es que nos planteemos amortizar la hipoteca cuanto antes, puesto que de esta forma nos quitaremos los intereses, que es lo que pagamos al principio de la hipoteca.

Lo primero que debemos hacer es leer las condiciones de nuestra hipoteca para asegurarnos de que no nos cobrarán intereses al realizar esta operación.

En el caso de que sí tengamos una penalización tendremos que mirar si esta es alta o baja.

No obstante, tras la reforma de la ley hipotecaria de 2019 el porcentaje de la comisión por amortización está limitada, tal y como hemos comentado anteriormente.

5.¿Desgrava amortizar la hipoteca?

Todo dependerá de si contrataste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013. En este caso, es posible desgravarse un 15% sobre un límite de 9.040 euros al año, por lo tanto, todo lo que esté por encima de esta cantidad no será susceptible de desgravarse en la declaración de la renta. Ahora bien, si te queda menos de esta cantidad para terminar de pagar tu préstamo, será más rentable pagarlo todo de una vez de cara a Hacienda.

Con la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019 , las hipotecas constituidas después del 1 de enero de 2013 no podrán beneficiarse de este descuento.

6.¿Qué sistemas de amortización existen?

Para pagar la hipoteca existen diferentes sistemas, aquí mencionaremos las más destacadas:

  • Sistema francés: consiste en tener unas cuotas constantes durante todo el periodo en el que esté vigente el préstamo. Además, los primeros años pagaremos más intereses que el dinero que nos ha prestado la entidad y, de esta forma, después tan solo pagaremos la amortización de la hipoteca. Es el sistema más utilizado en España.
  • Sistema italiano: siempre pagamos la misma cantidad para amortizar la hipoteca, lo que varía es la cantidad de intereses; puesto que cada año que pasa pagamos menos. De esta forma parece que la cuota de la hipoteca baja hasta terminar de pagarla.  
  • Sistema alemán, amortización decreciente: en las primeras cuotas se aplica mayor interés, por lo tanto, son más elevadas. A medida que van avanzando los años se va pagando menos interés y más capital, por lo tanto, las cuotas son inferiores.
  • Sistema de amortización creciente: las primeras cuotas son muy bajas y a medida que avanzan los años aumenta en función de un porcentaje determinado (normalmente se establece un incremento de un 2% anual).
  • Sistema americano: en las cuotas se pagan tan solo los intereses y la amortización del capital se realiza al final en un solo pago.

Pese a que existan tantas fórmulas para amortizar una hipoteca en España la gran mayoría siguen el sistema de amortización francés, que nos permite pagar primero todos los intereses y luego el importe de la hipoteca en sí. 

7. ¿Qué alternativas existen a la amortización?

Es común amortizar una hipoteca cuando tenemos la intención de constituir una nueva en otro banco que mejore las condiciones actuales de la que tenemos. No obstante, existe otro método para mejorar hipoteca sin necesidad de cancelarla y que, además, es menos costoso: la subrogación.

Con la subrogación o cambiar la hipoteca de banco trasladaremos el préstamo hipotecario de entidad sin necesidad de empezar de nuevo y volver a pagar intereses desde cero. Los gastos que conlleva la subrogación son menos que en el caso de la cancelación, puesto que desde la Ley Hipotecaria de junio de 2019, la mayor parte es asumida por el banco.

Las comisiones por amortización también suelen ser elevadas a las de subrogación, que en algunos casos pueden ser inexistentes.

8. Amortizar la hipoteca o ahorrar ¿Qué me compensa más?

Muchas veces existe la duda sobre si es mejor amortizar cuando tenemos algo de dinero ahorrado o no destinarlo a este fin. La respuesta dependerá de varios factores: año de la hipoteca, tipo de interés del préstamo, etc.

Siempre es aconsejable amortizar parcial o totalmente en los primeros años del préstamo para intentar pagar la menor parte de intereses posibles. De esta manera, reduciremos el capital pendiente e intereses, ya sea acortando plazo o cuota.

Por otro lado, si la hipoteca fue constituida antes del 1 de enero de 2013, cualquier aportación extra permitirá desgravarnos una cantidad mayor en la declaración de la Renta ese año, pudiendo obtener un beneficio fiscal de hasta 1.356 euros.

Otro aspecto imprescindible es prestar atención a los tipos de interés. Cuanto más bajos se encuentren, menos podremos beneficiarnos de una rebaja con la amortización. Además, con las hipotecas fijas es común que existan cláusulas que "penalicen" al cliente por cualquier tipo de amortización anticipada. Por lo que lo más recomendable es estudiar las circunstancias personales en cada caso.

Por el contrario, ahorrar e invertir en otros productos que den mayor rentabilidad en ese momento si, por ejemplo, los tipos de interés están bajos en ese momento, puede resultar mejor opción en esas circunstancias.

Todo sobre hipotecas

Análisis de productos, consejos y artículos para saber más sobre hipotecas.

Nos esforzamos por encontrar la hipoteca perfecta para ti, de forma sencilla, rápida y segura. Somos líderes en el sector y negociamos con las principales entidades bancarias para conseguir las mejores ofertas y poder ofrecerte nuestros servicios de manera totalmente gratuita y sin compromiso.