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¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% en 2021?

Aunque el banco nos ofrezca el 100%, puede que tengamos que pagar gastos de administración y formalización

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Nerea  Gastesi
Nerea Gastesi
15 / Abril / 2021 Facebook 10 minutos

Cuando se habla de adquirir un préstamo hipotecario las entidades suelen tener productos en los que ofrecen, como máximo, el 80% del valor de tasación o del precio de compra del inmueble. No obstante, existe la posibilidad de adquirir una hipoteca en la que el banco otorgue el 100% del valor de la vivienda. A continuación, analizamos los puntos sobre cómo conseguir una financiación superior al 80%.

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1.¿Qué son las hipotecas al 100%?

Una hipoteca 100% implica que la entidad bancaria nos da todo el dinero que necesitamos para adquirir el inmueble. No obstante, hay que tener en cuenta que la compraventa de la vivienda y la formalización del préstamo hipotecario también conlleva unos costes.

1.1.¿Cómo se dividen los gastos de la compra de una vivienda?

En primer lugar, tenemos un 10% del valor de la vivienda que sirve para afrontar dos tipos de pagos: gastos de compraventa y gastos de la hipoteca. Asimismo, estos serán diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

En las siguientes tablas se muestran los gastos desglosados en ambos casos.

Vivienda de segunda mano Vivienda nueva
IVA
0
10% (6,5% en Canarias)
Notaría
450
450
Registro
0,1% y el 0,3% del precio de la vivienda
0,1% y el 0,3% del precio de la vivienda
Gestoría
200 y 350
200 y 350
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Depende de la Comunidad Autónoma
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
0
Entre el 0,5% y el 1,5%
Vivienda de segunda mano
IVA
0
Notaría
450
Registro
0,1% y el 0,3% del precio de la vivienda
Gestoría
200 y 350
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Depende de la Comunidad Autónoma
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
0
Vivienda nueva
IVA
10% (6,5% en Canarias)
Notaría
450
Registro
0,1% y el 0,3% del precio de la vivienda
Gestoría
200 y 350
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Entre el 0,5% y el 1,5%
Vivienda de segunda mano Vivienda nueva
Notaría
50
50
Gestoría
0
0
Registro
0
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
0
Tasación
315
315
Vivienda de segunda mano
Notaría
50
Gestoría
0
Registro
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
Tasación
315
Vivienda nueva
Notaría
50
Gestoría
0
Registro
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
Tasación
315

Por otro lado, debemos tener ahorrado un 20% más, puesto que los bancos tan solo suelen financiar el 80% del valor del inmueble. En definitiva, para comprar una vivienda debemos ahorrar un 30% de su valor.

Por lo tanto, si queremos adquirir una vivienda de 150.000 euros debemos ahorrar unos 45.000 euros. En el caso de que el precio de la vivienda a 300.000 euros, el dinero que tendremos que aportar ascenderá a los 90.000 euros.

No obstante, con una hipoteca 100%, recibiremos el importe total de la vivienda, es decir, 150.000 o 300.000 euros. Eso no implica que no tengamos que aportar nada de nuestro bolsillo durante la operación, puesto que este tipo de préstamos no cubren todos los gastos del procedimiento. En el caso de las hipotecas 100%, tendremos que hacer frente al 10% que se ha hecho referencia anteriormente: gastos de la hipoteca y de la compraventa.

Si se trata de una hipoteca 100% más gastos, en cambio, tan solo habrá que pagar los gastos de la compraventa (mayoritariamente impuestos): en viviendas de segunda mano sería el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (IAJD) y en vivienda nueva el IVA y el Impuesto de Actos jurídicos documentados (IAJD).

Podemos ver el ejemplo de forma más visual en esta tabla:

Precio Vivienda Ahorros necesarios para gastos (10%) Ahorros necesarios para la financiación de la vivienda (20%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
150.000
15.000 euros
30.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
150.000
15.000 euros
0
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
150.000
Vivienda nueva: 15.750 euros. Vivienda de segunda mano: 9.000 euros.
0
Precio Vivienda
Hipoteca con hasta 80% de financiación
150.000
Hipoteca con 100% de financiación
150.000
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
150.000
Ahorros necesarios para gastos (10%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
15.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
15.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
Vivienda nueva: 15.750 euros. Vivienda de segunda mano: 9.000 euros.
Ahorros necesarios para la financiación de la vivienda (20%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
30.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
0
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
0
Precio Vivienda Ahorros necesarios para gastos (10%) Ahorros necesarios para la financiación de la vivienda (20%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
300.000
30.000 euros
60.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
300.000
30.000 euros
0
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
300.000
Vivienda nueva: 32.250 euros. Vivienda de segunda mano: 18.000 euros.
0
Precio Vivienda
Hipoteca con hasta 80% de financiación
300.000
Hipoteca con 100% de financiación
300.000
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
300.000
Ahorros necesarios para gastos (10%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
30.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
30.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
Vivienda nueva: 32.250 euros. Vivienda de segunda mano: 18.000 euros.
Ahorros necesarios para la financiación de la vivienda (20%)
Hipoteca con hasta 80% de financiación
60.000 euros
Hipoteca con 100% de financiación
0
Hipoteca con 100% de financiación más gastos
0

La hipoteca 100% más gastos es un producto interesante, pero para acceder a este tipo de préstamos existen algunas condiciones, tales como tener un perfil económico solvente (tener unos ingresos muy altos y estabilidad laboral) o no tener deudas pendientes (no aparecer en ningún fichero de morosos como ASNEF).

2.¿Puedo conseguir una hipoteca al 100%?

Para poder optar a un préstamo hipotecario con un 100% hay que tener un perfil concreto y cumplir unas determinadas características:

  • Perfil económico muy solvente: esto significa que la persona que pida el préstamo debe cobrar unos ingresos elevados, tener estabilidad laboral y contar con algún producto vinculado a la entidad bancaria donde lo solicita (seguros o tarjetas).
  • Perfil joven con altos ingresos: si el banco se encuentra con una persona joven, pero que tiene un puesto de trabajo en un sector en alza, puede pensar que se trata de un futuro cliente con capacidad de solventar deudas y grandes gastos, por lo tanto, se trata de una persona adecuada para una hipoteca de este tipo.
  • Solicitar una hipoteca para pisos de bancos: cuando una persona quiere adquirir una vivienda que es propiedad del banco el préstamo suele incluir algunas ventajas, entre las que se puede encontrar el 100% de la financiación.
  • Disponer de garantías: si la persona solicitante no cuenta con un perfil muy sólido, la entidad bancaria puede pedir garantías extra como un aval, propiedades, etc.
  • No tener deudas pendientes: las facturas tienen que estar solventadas y la persona solicitante no puede figurar en ninguna lista de morosos como ASNEF.

Cumplir con algunas de estas condiciones no implica que la entidad bancaria vaya a acceder a concedernos un préstamo 100%. Será más difícil aún conseguir una hipoteca con el 100% de la financiación y gastos. Por ese motivo, es importante tener algo ahorrado, porque siempre tendremos que pagar como mínimo los gastos de compraventa de la vivienda.

Ten en cuenta
"Pese a que la entidad bancaria nos ofrezca una financiación del 100%, siempre tendremos que hacer frente a algún gasto”

Una hipoteca 100% significa que la entidad bancaria nos vaya a ofrecer el 100% del valor del inmueble. No obstante, si no se trata de una hipoteca 100% más gastos, tendremos que hacer frente al importe que suponen todos los trámites para llevar a cabo el proceso. Estos gastos se redujeron con la modificación de la Ley  de Crédito Inmobiliario de junio de 2019.

En la siguiente tabla se detallan estos gastos.

Vivienda de segunda mano Primera vivienda
Notaría
50
50
Gestoría
0
0
Registro
0
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
0
Tasación
315
315
Total
365
365
Vivienda de segunda mano
Notaría
50
Gestoría
0
Registro
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
Tasación
315
Total
365
Primera vivienda
Notaría
50
Gestoría
0
Registro
0
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
0
Tasación
315
Total
365

Antes de la reforma de dicha ley el cliente también tenía que hacer frente a los gastos de la gestoría, el registro y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este es uno de los impuestos más altos y podía encarecer los gatos entre 3.000 y 5.000 euros en función del precio de la vivienda y la comunidad autónoma donde se realizaba la compra.

3.1.Gastos a tener en cuenta durante el tiempo que dura el préstamo

Como en este caso el banco nos deja más dinero que si hubiéramos solicitado una hipoteca con el 80% de financiación, la cuota mensual será más elevada que en otros casos.

Por ello, es importante que, a la hora de solicitar una hipoteca de este tipo, analicemos nuestros ingresos para calcular si solicitar este préstamo nos va a suponer dedicar un 35% de los mismos a pagar la cuota mensual correspondiente. En el caso de que fuera así, tendremos que hacer un gran esfuerzo para hacer frente a ese pago todos los meses y, por lo tanto, la posibilidad de que un mes no podamos afrontar ese gasto es mayor.

Asimismo, es recomendable que no contratemos aquellos productos que no necesitamos, tales como pensiones o muchos seguros de la entidad. Esto suele hacerse para conseguir que el diferencial del préstamo sea más pequeño, pero, a largo plazo, puede salir caro.

Gastos para tener en cuenta tras pedir el préstamo al 100%
La cuota mensual de la hipoteca debe ser inferior al 35% de la nómina del cliente y no debemos contratar productos bancarios que no sean necesarios.

4.¿Qué entidades ofrecen hipotecas al 100% de financiación?

Actualmente no son muchos los bancos que ofrecen una hipoteca con el 100% de la financiación, pero aún se puede encontrar alguna entidad con esta posibilidad.

4.1.Hipoteca con el 100% de financiación del Banco Santander

Esta entidad bancaria ofrece un 100% de la financiación en una hipoteca siempre que el cliente adquiera una de las viviendas del Grupo Santander comercializadas por Altamira, Casaktua y Aliseda. En cuanto a su plazo de amortización, la entidad ofrece hasta 40 años para terminar de pagar el préstamo.

No obstante, dependiendo del tipo de perfil, existe la posibilidad de que algunas entidades bancarias ofrezcan algo más del 80% del valor del inmueble: un 82%, un 84%...Todo será en función de las características del solicitante.

5.¿Cómo puedo conseguir la mejor financiación para mi hipoteca?

En el caso de querer una hipoteca con el 100% de financiación, como los requisitos son estrictos, es importante contar con una ayuda externa. Se aconseja pedir asesoramiento a expertos que manejen estos productos en su día a día. En internet existen numerosas opciones, e iAhorro es una de ellas. Son expertos que ayudan a los clientes a elegir la hipoteca que mejor se adapta a sus necesidades. En el caso de que una persona quiera optar por un préstamo con el 100% de la financiación, en esta plataforma los asesores podrán intentar conseguir ese producto.

Asimismo, iAhorro cuenta con un comparador de hipotecas en el que una persona puede calcular cuál podría ser la cuota mensual que le tocaría pagar tanto en una hipoteca fija como en una variable. Tiene en cuenta el importe del inmueble, los ahorros aportados, el tipo de interés y el euríbor.

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