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¿Me compensa cambiar la hipoteca de banco?

Si queremos cambiar la hipoteca de banco, podemos optar por la subrogación o por la cancelación de la hipoteca

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Ahorra hasta un 50% en la cuota mensual de tu hipoteca cambiándote de entidad.
Laura Martínez
Laura Martínez
31 / Mayo / 2021 Facebook 9 minutos

¿Podemos cambiar la hipoteca de banco años después de firmarla? En iAhorro te explicamos todo lo relacionado con cambiar tu hipoteca de banco a través de una subrogación o con una cancelación y apertura de un nuevo préstamo.

1. ¿Se puede cambiar la hipoteca de un banco a otro?

Sí. El cambio de hipoteca consiste en que para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiemos el acreedor, es decir, que cambiemos de banco.

Este caso suele darse en familias que quieren mejorar su hipoteca (normalmente tener una cuota mensual más barata) acuden a otros bancos con el objetivo de encontrar una propuesta más atractiva.

Existen dos formas de cambiar una hipoteca de banco. Una es realizando subrogación por cambio de acreedor, es decir, llevamos nuestra hipoteca a otra entidad y seguimos pagando ahí los años que nos quedan.

La otra opción es cancelar la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente y empezar una nueva en otra entidad.

Dependiendo de nuestra situación puede compensarnos la subrogación, la cancelación o, directamente, permanecer en la situación en la que estamos, debido a que cada operación cuenta sus ventajas y desventajas.

La clave es coger papel y bolígrafo para ponerse a hacer números.

Existen dos formas de cambiar la hipoteca de banco:

  • Subrogación: llevar nuestra hipoteca de una entidad a otra y seguir pagando en la nueva lo que nos queda.
  • Cancelación: cancelar la hipoteca en un banco y empezar una nueva en otra entidad para terminar de pagar lo que nos queda.

Para poder realizar las dos operaciones hay que seguir dos procesos diferentes.

2. Cómo cambiar una hipoteca de banco por subrogación

Si no estamos contentos con nuestro préstamo y creemos que podemos mejorar las condiciones del mismo, podemos acudir a otras entidades bancarias para subrogar la hipoteca, si nos ofrecen mejores condiciones.

Si alguna de las entidades consultadas nos traslada una oferta que nos interesa se le comunica a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.

Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará la deuda que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo acreedor.

Las modificaciones que se podrán contemplar cambiando la hipoteca de banco son las siguientes:

  • Mejorar el interés para reducir las cuotas.
  • Cambia de hipoteca variable a fija o viceversa.
  • La ampliación o reducción de capital.
  • La alteración del plazo.
  • El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
  • La prestación o modificación de las garantías personales.

Normalmente se suele subrogar la hipoteca para modificar el interés o ampliar el plazo.

Sin embargo, si nuestro banco acepta igualar las condiciones del nuevo banco o mejorarlas firmaremos una novación, que supone mejorar las condiciones de nuestra hipoteca en la entidad en la que la formalizamos en su día.

2.1. ¿Cuáles son las ventajas de cambiar la hipoteca de banco por subrogación?

Si para cambiar la hipoteca de banco nos decantamos por una subrogación por cambio de acreedor podemos obtener las siguientes ventajas:

  • Mejora de intereses: normalmente se suele buscar una reducción del coste de la hipoteca, y esto puede conseguirse de tres formas:
  • Reducción de los tipos: en el nuevo banco podemos conseguir unos tipos de interés más bajos.
  • Si cambiamos de hipoteca variable a fija podemos conseguir una rebaja en la cuota y un cambio el tipo de hipoteca que nos dé más tranquilidad.
  • Cambiar el índice de referencia: si tenemos el índice de referencia de IRPH cambiarlo al euríbor, por ejemplo.
  • Ampliar el plazo de amortización: se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo. Hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor, ya que nos cobrarán más intereses.
  • Eliminar cláusulas abusivas: en algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, por parte de la entidad que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.
  • Eliminar vinculaciones: hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones. Por ejemplo, la domiciliación de la nómina, recibos habituales, contratación de seguros o un importe mínimo en el uso de la tarjeta.
  • No tienen comisión por cancelación.
  • Con la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario (Ley Hipotecaria) de 2019 no tenemos que pagar los costes que supone cambiar de banco la hipoteca (eso no significa que no tengamos que hacer frente a ningún pago). De hecho, la entidad que acoja nuestra hipoteca será la que tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

2.2. ¿Cuáles son las desventajas de cambiar hipoteca de banco por subrogación?

La principal desventaja que trae consigo cambiar la hipoteca son las limitaciones con las que podemos encontrarnos. Entre ellas estarían no poder ampliar el capital del préstamo o cambiar el titular de la hipoteca

A pesar de ello, el coste de la subrogación ha dejado de ser un impedimento para realizar este trámite, ya que , en los casos en los que no sea necesario pagar una comisión por el proceso, el precio no supera los 300 euros (relativos a la tasación de la vivienda)

2.3. Resumen de las ventajas y desventajas de cambiar la hipoteca de banco por subrogación

En la siguiente tabla se encuentran resumidas las ventajas y desventajas de cambiar la hipoteca de banco por subrogación:

Ventajas Desventajas
  • Mejora de interés
  • Ampliar el plazo de amortización
  • Eliminar cláusulas
  • Eliminar vinculaciones
  • No tiene comisión por cancelación
  • No tiene comisión
  • Mayores limitaciones en el cambio de condiciones del préstamo hipotecario
Ventajas
  • Mejora de interés
  • Ampliar el plazo de amortización
  • Eliminar cláusulas
  • Eliminar vinculaciones
  • No tiene comisión por cancelación
  • No tiene comisión
Desventajas
  • Mayores limitaciones en el cambio de condiciones del préstamo hipotecario

2.4. ¿Qué ocurre en tiempos de coronavirus al cambiar la hipoteca de banco por subrogación?

La cuarentena causada por el coronavirus ha provocado que muchas operaciones hipotecarias se hayan visto canceladas.

Al fin y al cabo, no podíamos acudir a un notario para firmar la escritura de una casa, por lo tanto, no podíamos adquirir una casa con la ayuda de la correspondiente hipoteca.

Ahora en la fase de la desescalada, en cambio, los notarios y las oficinas de los bancos han vuelto a abrir sus puertas, por lo tanto, podremos realizar esta operación sin problemas.

No obstante, debido a la crisis que está llegando a España, las empresas tasadoras del Banco de España están siendo muy prudentes a la hora de calificar el valor que tiene una vivienda.

Esto implica que puede que ahora nuestra vivienda valga menos que cuando firmamos nuestra hipoteca, por lo tanto, quizás su valor actual no llegue a cubrir lo que tenemos pendiente de nuestro préstamo con nuestro acreedor actual.

Todo dependerá de las condiciones de nuestra vivienda y el resultado de la tasación.

Además, debido a esta crisis, el proceso para obtener la documentación que podamos necesitar para realizar esta operación va a ser más difícil de obtener, porque la administración se está volviendo a reactivar y hay retraso en la petición de citas.

Una alternativa para intentar agilizar este proceso es conseguir las claves del DNI electrónico para conseguir estos documentos de forma online.

Por lo tanto, al cambiar la hipoteca de banco, ahora debemos tener en cuenta lo siguiente:

Ventajas Desventajas
  • Los notarios y las oficinas de las entidades bancarias han vuelto a abrir sus puertas
  • Para las empresas tasadoras ahora nuestra vivienda puede tener menor valor
  • La documentación para cambiar la hipoteca de banco es más difícil de obtener
Ventajas
  • Los notarios y las oficinas de las entidades bancarias han vuelto a abrir sus puertas
Desventajas
  • Para las empresas tasadoras ahora nuestra vivienda puede tener menor valor
  • La documentación para cambiar la hipoteca de banco es más difícil de obtener

2.5 ¿ A qué entidad puedo cambiar mi hipoteca por subrogación?

No todas las entidades tienen entre su oferta hipotecas para subrogar, pero, cada vez más, los bancos se están animando a facilitar a los clientes cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones: tipos de interés más bajos, mayor plazo, mayor financiación... si quieres echar un vistazo a las entidades que incluyen entre sus productos hipotecas para subrogar te animamos a que eches un vistazo a nuestro análisis sobre mejores hipotecas para subrogar.

2.6 ¿Cuánto puedo ahorrar al subrogar la hipoteca?

Si tenemos dudas sobre si cambiar la hipoteca de banco o no, lo mejor es echar cuentas. Dependerá de la cantidad de intereses que hayamos pagado, el número de cuotas pendientes, el importe.... para ello, iAhorro pone a disposición del que lo necesite una calculadora de subrogación que nos permite saber cuánto ahorraremos al subrogar la hipoteca.

3. Cómo cambiar la hipoteca de banco por cancelación

Cancelar la hipoteca consiste en realizar una amortización de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente, es decir, terminar de pagar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad.

Para realizar esta operación tendremos que acudir a otra entidad y que esta nos de el dinero que necesitamos para poder terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.

La entidad en la que tenemos el préstamo nos cobrará una comisión por amortización anticipada.

Asimismo, habrá que notificar en el Registro de la Propiedad que el préstamo ya ha sido pagado.

Una vez terminados los trámites con el anterior banco, habrá que abrir otra hipoteca de cero con el nuevo banco.

Eso implica realizar de nuevo una tasación y pagar una comisión de apertura.

3.1. ¿Cuáles son las ventajas de cambiar la hipoteca de banco por cancelación?

Con esta operación las ventajas que podemos obtener son las siguientes:

  • Capacidad de negociar el plazo de amortización: si en este momento andamos con problemas de liquidez, abriendo una nueva hipoteca podemos pedirle al banco extender el plazo para pagar lo que nos queda.
  • Otra opción: si el banco que nos interesa no admite la subrogación por cambio de acreedor podemos proponerle este método.

3.2. ¿Cuáles son las desventajas de cambiar la hipoteca de banco por cancelación?

Cambiar una hipoteca de un banco  a otro a través de cancelación tiene dos inconvenientes:

  • Mayores costes: cuando realizamos una subrogación el banco asume la mayoría de los costes. En este caso, como abrimos una nueva hipoteca en una entidad, nosotros tendremos que asumir los gastos de la hipoteca (el coste de la notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sus comisiones (la Comisión de Apertura, entre otras).
  • Empezar de cero: Los bancos en España siguen el sistema de amortización francés, es decir, en las cuotas de los primeros años pagamos más intereses que deudas. Esto implica que cuando realizamos una cancelación y abrimos una nueva hipoteca, los primeros años volveremos a pagar más intereses que deuda. En la subrogación, como es continuar con el pago de la hipoteca en otro banco no empezamos de cero.

3.3. Resumen de las ventajas y desventajas de cambiar la hipoteca de banco por cancelación

En la siguiente tabla se encuentran resumidas las ventajas y desventajas de cambiar la hipoteca de banco por cancelación:

Ventajas Desventajas
  • Útil si la entidad que nos interesa no admite la subrogación
  • Nos permite tener mayor liquidez al ofrecer la posibilidad de ampliar el plazo de amortización
  • Tenemos que asumir los costes que implica abrir una nueva hipoteca
  • Volvemos a pagar los intereses de una hipoteca desde cero
Ventajas
  • Útil si la entidad que nos interesa no admite la subrogación
  • Nos permite tener mayor liquidez al ofrecer la posibilidad de ampliar el plazo de amortización
Desventajas
  • Tenemos que asumir los costes que implica abrir una nueva hipoteca
  • Volvemos a pagar los intereses de una hipoteca desde cero

4. ¿Cuáles son las diferencias entre cancelar y subrogar?

Como hemos podido observar en los puntos anteriores, cancelar y subrogar tiene el mismo objetivo -cambiar la hipoteca de un banco a otro-, pero para conseguirlo utilizan diferentes formas.

Podemos ver las principales diferencias en esta tabla:

Cambio de Hipoteca de banco con subrogación Cambio de Hipoteca de banco con cancelación
  • Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad
  • No podemos alargar el plazo de amortización del préstamo
  • Subrogar genera menos costes al cliente
  • No hay que pagar más intereses por el mismo préstamo
  • Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad
  • Sí podemos alargar el plazo de amortización del préstamo
  • Cancelar genera costes al cliente, porque tiene que abrir una nueva hipoteca
  • Hay que volver a pagar los intereses del préstamo
Cambio de Hipoteca de banco con subrogación
  • Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad
  • No podemos alargar el plazo de amortización del préstamo
  • Subrogar genera menos costes al cliente
  • No hay que pagar más intereses por el mismo préstamo
Cambio de Hipoteca de banco con cancelación
  • Cambiamos nuestra hipoteca de banco y terminamos de pagarlo en la nueva entidad
  • Sí podemos alargar el plazo de amortización del préstamo
  • Cancelar genera costes al cliente, porque tiene que abrir una nueva hipoteca
  • Hay que volver a pagar los intereses del préstamo

5. Cambiar hipoteca de banco y ampliar capital

¿Es posible subrogar o cambiar la hipoteca de banco y ampliar el capital del préstamo pendiente? Esta es una de las cuestiones que muchas veces se plantean los que quieren trasladar su hipoteca de banco. Aunque es posible que muchas entidades declinen la opción, si tienes un buen perfil, es posible que el banco acepte esta condición.  Si se cuentan con un ingresos estables y altos, siempre y cuando la financiación solicitada no supere el 100% del valor de tasación, la entidad puede plantearse ampliar el capital al subrogar tu hipoteca.

6. ¿Se puede cambiar la hipoteca de banco sin gastos en 2021?

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019 los gastos de la subrogación quedaron repartidos de la misma manera que si contratáramos una hipoteca de primeras. Es decir, el banco es quien pasa a asumir la mayor parte de ellos, siendo solo la tasación de la vivienda la que corre a cuenta del cliente. ¿Sabes cuáles son los gastos por subrogar la hipoteca? ¡Te los contamos!

6.1 Gastos del banco

  • Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Gestoría: Entre 200 y 500 euros.
  • La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.

Por lo tanto, si tenemos una hipoteca fija de 300.000 euros a 30 años, firmada en 2007 y nos quedan por pagar 200.000 euros, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación:

6.2 Gastos del cliente

  • Tasación: El coste suele rondar los 300 euros. En algunas ocasiones, si hace poco que se adquirió la vivienda y la última subrogación se hizo en los últimos seis meses, no es necesario repetirla.

6.3 Comisiones

La subrogación es un proceso que está sujeto a ciertas comisiones en función del año de contratación de nuestra hipoteca.

  • Hipotecas contratadas antes del 27/03/2003: En estos casos, la comisión máxima por subrogación es del 1%.
  • Hipotecas contratadas entre abril de 2003 y diciembre de 2007: 0,5% como máximo.
  • Hipotecas contratadas de diciembre de 2007 al 16/06/2019: Del 0,5% si se realiza en los primeros cinco años y del 0,25% de ese momento en adelante.
  • Desde el 16 de junio de 2019: En las hipotecas variables se aplica un 0,25% durante los primeros tres años o un 0,15% durante los primeros cinco años. Por su parte, en las hipotecas fijas se puede aplicar una comisión por subrogación del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% a partir de entonces.
Ten en cuenta
En el caso de que queramos cambiar nuestra hipoteca variable a una fija, la comisión máxima a pagar es del 0,15% y solo será aplicable durante los tres primeros años.

Por lo tanto, si tenemos una hipoteca fija de 300.000 euros a 30 años, firmada en 2007 y nos quedan por pagar 200.000 euros, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación:

Gastos subrogación para una hipoteca de 200.000 euros Costes para el cliente
Comisión por subrogación del 0,25%
500 euros
Tasación 
300 euros
Total
800 euros
Gastos subrogación para una hipoteca de 200.000 euros
Comisión por subrogación del 0,25%
Tasación 
Total
Costes para el cliente
500 euros
300 euros
800 euros

7. ¿Merece la pena cambiar de hipoteca el banco?

Para saber si esta operación nos va a resultar beneficiosa tenemos que estudiar todas las posibilidades y, sobre todo, comparar. Si no tenemos toda la información a nuestro alcance o es un proceso que sobrepasa nuestros conocimientos siempre podemos pedir ayuda a expertos que podemos encontrar en internet.

Un ejemplo de ello es iAhorro, un comparador de hipotecas online.

Cuenta con expertos que nos pueden asesorar para conseguir una hipoteca para nuestra nueva casa o negociar con nuestro banco para mejorar las condiciones de nuestro ya adquirido préstamo.

Se trata de un servicio gratuito en el que una persona nos acompañará en todo el proceso  al cambiar la hipoteca de un banco a otro y hablará en nuestro nombre tanto con la entidad bancaria dónde tenemos nuestra hipoteca actual como con las entidades en las que nos interesaría tener nuestro préstamo.

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