Guía

¿Cómo mejorar mi hipoteca y ahorrar todos los meses?

Te damos todas las claves para mejorar las condiciones de tu hipoteca

Ahorra hasta un 50% en la cuota mensual de tu hipoteca cambiándote de entidad.
Laura Martínez
Laura Martínez
27 / Octubre / 2021 Facebook 7 minutos

¿Puedo mejorar mi hipoteca? Mejorar las condiciones es posible durante los años en los que estemos pagando el préstamo hipotecario. Desde iAhorro te explicamos las diferentes operaciones con detalle.

1. ¿Se puede mejorar la hipoteca?

Firmar una hipoteca no implica que tengamos que permanecer con las condiciones pactadas inicialmente durante todo el periodo en el que estemos pagándola.

Existen varias operaciones con las que podemos mejorar las condiciones de la hipoteca e, incluso, podemos cambiarnos de banco en el caso de que otra entidad bancaria nos ofrezca una alternativa más atractiva.

Las operaciones más comunes para conseguir unas condiciones más favorables en la hipoteca son las siguientes:

  • Mejorar mi hipoteca con subrogación: existen dos tipos, aunque nosotros solo nos centraremos en la subrogación por cambio de acreedor, que es la que puede hacer que nosotros tengamos una hipoteca con mejores condiciones.
  • Subrogación por cambio de acreedor: cambiar la hipoteca de banco y llevarla a uno que nos ofrezca mejores condiciones.
  • Subrogación por cambio de deudor: cambiar el titular de la hipoteca.
  • Cancelación: una entidad financiera nos da la liquide que nos falta para pagar la hipoteca. De esta forma puedes cancelar la hipoteca en una entidad y nos vamos a otra abriendo una nueva.
  • Novación: mejorar las condiciones de la hipoteca en la entidad en la que la tenemos.

Vamos a ir desgranando cada una de las operaciones mencionadas.

2. ¿Cómo mejorar mi hipoteca con subrogación?

Como hemos mencionado anteriormente, es una forma de mejorar la hipoteca y existen dos tipos:

  • Por cambio de acreedor
  • Por cambio de deudor

Nosotros nos centraremos en la subrogación por cambio de acreedor, puesto que es la que nos permite a nosotros mejorar la hipoteca.

Al fin y al cabo, con la subrogación por cambio de deudor le estamos dando la titularidad de nuestra hipoteca a otra persona.

2.1. Proceso de la subrogación por cambio de acreedor

Si yo acudo a mi entidad bancaria para mejorar mi hipoteca y esta se niega a ello podemos optar por este tipo de subrogación de hipoteca.

Es entonces cuando acudimos a otro banco para que nos ofrezca una hipoteca con mejores condiciones.

Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria.

Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.

Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones, firmaremos ante notario la subrogación.

El nuevo banco pagará el crédito hipotecario que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo deudor.

2.2. Gastos de la subrogación por cambio de acreedor

Los costes de subrogación a pagar serán los siguientes:

  • Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
  • La factura de la gestoría: la entidad que lleve a cabo esta operación nos cobrará entre 200 y 500 euros.
  • La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.
  • Tasación de la vivienda: el valor de este procedimiento oscila entre los 200 y 400 euros.
  • Comisión de subrogación

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si tenemos una hipoteca de 300.000 euros a 30 años y a los 20 años, cuando nos quedan por pagar 200.000 euros, nos cambiamos de entidad, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación.

Costes que debemos asumir
Honorarios Notariales (0,3%)
600 euros
Gestoría
300 euros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
90 euros
Tasación de la vivienda
300 euros
Total
                                  1290 euros
Costes que debemos asumir
Honorarios Notariales (0,3%)
600 euros
Gestoría
300 euros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
90 euros
Tasación de la vivienda
300 euros
Total
                                  1290 euros

Si quieres saber cuánto dinero podrías ahorrarte mejorando la hipoteca con subrogación puedes utilizar la calculadora de iAhorro.

2.3 Cambiar mi hipoteca vinculada al IRPH

La subrogación hipotecaria también permite cambiar el índice hipotecario al que está vinculada nuestra hipoteca variable.

Muchas personas que contrataron su hipoteca con IRPH pueden hacerlo sin perder el derecho a reclamar por el supuesto carácter abusivo de este índice.

Por lo que si te encuentras en una situación similar, con la subrogación por acreedor podrás evitar seguir pagando en función al IRPH y trasladar tu préstamo hipotecario referenciándolo al euríbor.

3. ¿Cómo mejorar mi hipoteca con cancelación?

La cancelación consiste en realizar una amortización anticipada de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente, es decir, terminar de pagar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad con el fin de mejorar las condiciones de la hipoteca.

Para realizar esta operación tendremos que acudir a otra entidad y que esta nos de el dinero que necesitamos para poder terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.

La entidad en la que tenemos el préstamo nos cobrará una comisión por amortización anticipada.

Asimismo, habrá que notificar en el Registro de la Propiedad que el préstamo ya ha sido pagado.

Una vez terminados los trámites con el anterior banco, habrá que abrir otra hipoteca de cero con el nuevo banco.

Eso implica realizar de nuevo una tasación y pagar una comisión de apertura.

3.1. Gastos de cancelación

En este caso en la nueva entidad abrimos una hipoteca desde cero, por lo tanto, tendremos que asumir los gastos propios de la formalización de una hipoteca: coste de la notaría y de la tasación.

Asimismo, podemos encontrarnos con algunas comisiones, tales como la comisión de apertura.

Tenemos una hipoteca de 300.000 euros con un plazo de amortización de 30 años. Si nos cambiamos de banco cuando nos quedan 200.000 euros por pagar en 20 años los gastos serían los siguientes:

Costes de cancelación
Notaría
50 euros
Tasación
315 euros
Comisión por amortización anticipada (1,5%)
3.000 euros
Comisión de Apertura (0,75%)
1.500 euros
Total
4.865 euros
Costes de cancelación
Notaría
50 euros
Tasación
315 euros
Comisión por amortización anticipada (1,5%)
3.000 euros
Comisión de Apertura (0,75%)
1.500 euros
Total
4.865 euros

4. ¿Cómo mejorar mi hipoteca con novación?

En este caso mejoramos la hipoteca en el propio banco.

Esto podemos hacerlo en primera instancia o, tras notificarle a nuestra entidad que tenemos pensado cambiarnos a un banco con mejores condiciones, esta puede ofrecernos las mismas características o mejorarlas, lo que nos llevará a hacer una novación.

Con esta operación se puede modificar lo siguiente:

  • El plazo de amortización: reducir o ampliar el plazo en el que queremos pagar la hipoteca.
  • El tipo de interés y todo lo que a él se refiere: cambiar la hipoteca de fijo a variable, eliminar los tipos mínimos, etc.
  • El importe del préstamo: ampliar la hipoteca.
  • Cambiar la divisa en la que está formalizada la hipoteca.
  • Cambiar las garantías reales o personales: sustituir o liberar avalistas del préstamos.
  • Cambiar el sistema de amortización: la mayoría de las hipotecas formalizadas en España siguen el sistema francés.

4.1. Gastos de la novación

Mejorar la hipoteca, aunque sea en la misma entidad, no sale gratis, conlleva algunos gastos y costes.

Nosotros, como titulares de la hipoteca, tendremos que afrontar los siguientes gastos de novación:

  • Comisión por novación: suele situarse entre el 0,1% y el 1%. Todo dependerá de lo que se vaya a modificar, es decir, no es lo mismo cambiar el plazo de amortización o convertir nuestra hipoteca variable en una fija.
  • La mitad de los gastos de notaría: el Tribunal Supremo estima que debemos pagar entre el 0,2% y el 0,5%.
  • El registro: suele costar la mitad de los gastos de notaría.
  • La gestoría: dependerá de la tarifa de la empresa que contratemos. El importe suele situarse entre 200 y 400 euros.

La entidad puede exigir que paguemos la tasación de la vivienda, que suele costar entre 200 y 400 euros.

No obstante, si la última tasación tiene menos de seis meses de antigüedad, el banco debe aceptarla.

Por su parte, la entidad deberá asumir el coste de la mitad de la notaría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si hacemos la novación de una hipoteca en la que aún tenemos que pagar 200.000 para abaratar los intereses los gastos serían los siguientes:

Costes de novación
Comisión por novación (0,5%)
1.000 euros
Notaría (0,3%)
600 euros
Registro
300 euros
Gestoría
300 euros
Total
2.200 euros
Costes de novación
Comisión por novación (0,5%)
1.000 euros
Notaría (0,3%)
600 euros
Registro
300 euros
Gestoría
300 euros
Total
2.200 euros

En esta tabla no hemos añadido la tasación, puesto que a veces no lo exigen los bancos o se hacen ellos cargo de ese gasto.

5. ¿Cuál es la diferencia entre la subrogación, la cancelación y la novación?

Los tres procesos, tal y como hemos ido comentando, buscan mejorar las condiciones de la hipoteca, pero para conseguirlo utilizan caminos diferentes.

En la siguiente tabla mostramos cómo funcionan las tres operaciones.

Subrogación por cambio de acreedor Cancelación Novación
  • Cambiamos de banco para mejorar nuestra hipoteca
  • Seguimos pagando desde lo que nos falta sin empezar desde cero
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 1.290 euros
  • Cambiamos de banco para mejorar nuestra hipoteca
  • Abrimos una hipoteca desde cero, por lo tanto, volvemos a pagar los intereses
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 4.865 euros
  • Mejoramos nuestra hipoteca, pero seguimos en la misma entidad
  • Seguimos pagando desde lo que nos falta sin empezar desde cero
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 2.200 euros
Subrogación por cambio de acreedor
  • Cambiamos de banco para mejorar nuestra hipoteca
  • Seguimos pagando desde lo que nos falta sin empezar desde cero
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 1.290 euros
Cancelación
  • Cambiamos de banco para mejorar nuestra hipoteca
  • Abrimos una hipoteca desde cero, por lo tanto, volvemos a pagar los intereses
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 4.865 euros
Novación
  • Mejoramos nuestra hipoteca, pero seguimos en la misma entidad
  • Seguimos pagando desde lo que nos falta sin empezar desde cero
  • Coste (si nos quedan 200.000 euros por pagar): 2.200 euros

En este caso parece que es más barato realizar una subrogación por cambio de acreedor, pero todo dependerá de lo que queramos modificar, de nuestro perfil como titular y de las características de nuestra hipoteca.

Si no sabemos analizar el mercado hipotecario para saber cuál de las opciones elegir para mejorar nuestra hipoteca podemos buscar asesoramiento.

En internet existen muchas opciones, entre las que se encuentra iAhorro, un comparador de hipotecas que cuenta con un equipo que te ayudará a conseguir con tu objetivo y te acompañarán durante todo el proceso de forma gratuita. Descubre todas las ventajas de pedir una hipoteca con iAhorro.

Asimismo, si se presentara el caso negocian con la entidad a tu nombre para conseguir mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Todo sobre hipotecas

Análisis de productos, consejos y artículos para saber más sobre hipotecas.

Nos esforzamos por encontrar la hipoteca perfecta para ti, de forma sencilla, rápida y segura. Somos líderes en el sector y negociamos con las principales entidades bancarias para conseguir las mejores ofertas y poder ofrecerte nuestros servicios de manera totalmente gratuita y sin compromiso.