Los bancos permiten el cambio de titular a través de un procedimiento llamado subrogación por cambio de deudor. El préstamo seguirá en el mismo banco, pero tendrá otro propietario.
Cuando adquirimos una vivienda hay, en general, dos procedimientos que se llevan a cabo por separado: la formalización de la hipoteca y la compra de la vivienda en sí.
Cada uno tiene sus respectivos gastos, se registran en notaría y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, puede ser que haya dos titulares de la vivienda, pero un titular de la hipoteca y viceversa.
Una hipoteca no tiene un límite en el número de titulares que pueden constituirla.
No obstante, el banco puede establecer un tope, puesto que su objetivo es que los titulares de la hipoteca puedan asumir la deuda.
Si ve que alguno de los titulares propuestos no cumple con los requisitos (sueldo estable, historial crediticio limpio, etc.) puede no aceptarlo como titular de la hipoteca.
La entidad bancaria busca que los titulares de una hipoteca tengan la mayor estabilidad financiera posible, es decir, ingresos estables y pocas deudas.
Por lo tanto, si hay dos personas que cumplen esas condiciones, el banco preferirá dos titulares a uno.
Por el contrario, si una de esas personas presenta un perfil menos estable el banco optará por que haya solo un titular.
En definitiva, la entidad preferirá más o menos titulares en función de la situación financiera de las personas que quieran contratar la hipoteca.
Para subrogación por cambio de deudor el banco tendrá que hacer un estudio de solvencia para asegurarse de que el nuevo titular es capaz de afrontar el pago de la hipoteca.
Si se da la situación en la que ve cierto riesgo de impago puede exigir ciertas garantías, tales como la de un aval.
Una vez estudiada la situación la entidad procederá al cambio.
Como hemos comentado, el cambio de la hipoteca se realiza a través de la subrogación por cambio de deudor y acarreará los gastos que mostramos a continuación:
- Notaría y tasación: 675 euros.
- Comisión de subrogación: puede ser del 2,5% (si el préstamo se firmó entre el 2012 y 2018) o del 2% (si la hipoteca se constituyó del 2019 en adelante).
Todo dependerá de lo que el banco tarde en estudiar al nuevo perfil del comprador. En el caso de que le parezca óptimo se procederá al cambio del titular del préstamo.
Cuando una hipoteca tiene más de un titular el pago estará repartido a partes iguales.
Eso significa que cada uno de los propietarios es dueño tan solo de una parte de ese inmueble.
Por lo tanto, cuando uno de los titulares fallece el pago de esa parte de la hipoteca pasa a los herederos.
Si dicha hipoteca contaba con un seguro de vida será la empresa aseguradora quien se encargue de la parte de la hipoteca que correspondía a la persona fallecida hasta que se establezca quién va a asumir la deuda.
En el caso de que otro de los titulares quiera hacerse cargo de esa parte tendrá que comprársela a los herederos.
Para ello, se realizaría una subrogación por cambio de deudor.
Cuando una pareja se separa o divorcia, pero tiene una hipoteca a medias deberá realizar lo que se conoce como una extinción de condominio. Es un procedimiento a través del cuál uno de los titulares sale de la hipoteca y el otro asume la deuda al completo. Por lo tanto, esta persona se convertirá también en el único titular del inmueble.
De esta manera habrá que modificar el Registro de la Propiedad para que, a partir de entonces, conste que el titular del inmueble y de la hipoteca de este es solo una persona.
No obstante, en lo que a la hipoteca se refiere, el banco tendrá que hacer un estudio para comprobar si la persona que se queda con el préstamo es lo suficientemente solvente como para afrontarlo. Puede ocurrir que considere que con una persona como titular de la hipoteca haya más riesgo y que, por ello, aumente el interés del préstamo o, incluso, solicite un aval.
