1.¿Se puede cambiar el titular de la hipoteca?
Los bancos permiten el cambio de titular a través de un procedimiento llamado subrogación por cambio de deudor. El préstamo seguirá en el mismo banco, pero tendrá otro propietario.
1.1.¿Es lo mismo titular de la vivienda y titular de la hipoteca?
Cuando adquirimos una vivienda hay, en general, dos procedimientos que se llevan a cabo por separado: la formalización de la hipoteca y la compra de la vivienda en sí.
Cada uno tiene sus respectivos gastos, se registran en notaría y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, puede ser que haya dos titulares de la vivienda, pero un titular de la hipoteca y viceversa.
2.¿Cuántos titulares puede tener una hipoteca?
Una hipoteca no tiene un límite en el número de titulares que pueden constituirla.
No obstante, el banco puede establecer un tope, puesto que su objetivo es que los titulares de la hipoteca puedan asumir la deuda.
Si ve que alguno de los titulares propuestos no cumple con los requisitos (sueldo estable, historial crediticio limpio, etc.) puede no aceptarlo como titular de la hipoteca.
2.1.¿Es mejor tener más o menos titulares de la hipoteca?
La entidad bancaria busca que los titulares de una hipoteca tengan la mayor estabilidad financiera posible, es decir, ingresos estables y pocas deudas.
Por lo tanto, si hay dos personas que cumplen esas condiciones, el banco preferirá dos titulares a uno.
Por el contrario, si una de esas personas presenta un perfil menos estable el banco optará por que haya solo un titular.
En definitiva, la entidad preferirá más o menos titulares en función de la situación financiera de las personas que quieran contratar la hipoteca.
3.¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca paso a paso?
Para subrogación por cambio de deudor el banco tendrá que hacer un estudio de solvencia para asegurarse de que el nuevo titular es capaz de afrontar el pago de la hipoteca.
Si se da la situación en la que ve cierto riesgo de impago puede exigir ciertas garantías, tales como la de un aval.
Una vez estudiada la situación la entidad procederá al cambio.
4.¿Cuánto cuesta cambiar el titular de la hipoteca?
Como hemos comentado, el cambio de la hipoteca se realiza a través de la subrogación por cambio de deudor y acarreará los gastos que mostramos a continuación:
- Notaría y tasación: 675 euros.
- Comisión de subrogación: puede ser del 2,5% (si el préstamo se firmó entre el 2012 y 2018) o del 2% (si la hipoteca se constituyó del 2019 en adelante).
5.¿Cuánto se tarda en cambiar el titular de la hipoteca?
Todo dependerá de lo que el banco tarde en estudiar al nuevo perfil del comprador. En el caso de que le parezca óptimo se procederá al cambio del titular del préstamo.
6.¿Cómo cambio el titular de la hipoteca por fallecimiento?
Cuando una hipoteca tiene más de un titular el pago estará repartido a partes iguales.
Eso significa que cada uno de los propietarios es dueño tan solo de una parte de ese inmueble.
Por lo tanto, cuando uno de los titulares fallece el pago de esa parte de la hipoteca pasa a los herederos.
Si dicha hipoteca contaba con un seguro de vida será la empresa aseguradora quien se encargue de la parte de la hipoteca que correspondía a la persona fallecida hasta que se establezca quién va a asumir la deuda.
En el caso de que otro de los titulares quiera hacerse cargo de esa parte tendrá que comprársela a los herederos.
Para ello, se realizaría una subrogación por cambio de deudor.
7.¿Cómo quito a un titular de la hipoteca por separación?
Cuando una pareja se separa o divorcia, pero tiene una hipoteca a medias deberá realizar lo que se conoce como una extinción de condominio. Es un procedimiento a través del cuál uno de los titulares sale de la hipoteca y el otro asume la deuda al completo. Por lo tanto, esta persona se convertirá también en el único titular del inmueble.
De esta manera habrá que modificar el Registro de la Propiedad para que, a partir de entonces, conste que el titular del inmueble y de la hipoteca de este es solo una persona.
No obstante, en lo que a la hipoteca se refiere, el banco tendrá que hacer un estudio para comprobar si la persona que se queda con el préstamo es lo suficientemente solvente como para afrontarlo. Puede ocurrir que considere que con una persona como titular de la hipoteca haya más riesgo y que, por ello, aumente el interés del préstamo o, incluso, solicite un aval.
8. ¿En qué casos debería cambiar el titular de la hipoteca?
Existen determinados supuestos en los que es necesario el cambio de titular de una hipoteca, los que suceden con mayor frecuencia son los siguientes.
Venta del inmueble
Uno de los ejemplos más claros es cuando se vende el inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. El vendedor descuenta del precio lo que le resta por pagar de hipoteca y el comprador se subroga a la misma, produciéndose un cambio de titular en el préstamo.
Esta operación suele ser común cuando se compra una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario.
Sin embargo, para que el vendedor de la vivienda quede totalmente desligado del préstamo hipotecario, es necesario que exista un pacto en escritura pública y el acreedor preste su consentimiento (expreso o tácito), tal y como indica el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.
En caso contrario, la responsabilidad personal del deudor original no se transmite, aunque el bien vendido siga estando afectado al préstamo hipotecario.
Extinción de condominio
Otro de los supuestos en los que cabe la pena plantearse el cambio de titular de una hipoteca es en la extinción de un condominio, con la titularidad de la hipoteca compartida entre los propietarios.
Suele darse en casos de separación o divorcio; cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda, abonando la parte que le corresponde a la otra persona (o mediante cualquier otro acuerdo).
La cuestión es que el miembro que adquiere los derechos de propiedad también asume la carga hipotecaria y se convierte en titular único de la hipoteca existente.
Para que el otro cónyuge quede desligado es necesario abordar una negociación con el banco prestamista. El cual tiene que analizar si el titular único tiene capacidad para asumir la carga en solitario. Es posible que se solicite un aval y que el interés aplicado aumente, como consecuencia del mayor riesgo asumido por el banco.
Fallecimiento del titular
Por último, otro de los casos en los que suele producirse un cambio de titular en la hipoteca es por fallecimiento del deudor. Como es lógico, sus herederos se quedarán con la propiedad, pero también con las cargas financieras; suponiendo que acepten la herencia.
Tal y como indica el artículo 661 del Código Civil, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. Es decir, quedan subrogados automáticamente a todas las deudas.
En este supuesto, el préstamo hipotecario pasa formar parte de la masa hereditaria. Una vez aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se produzca la partición definitiva y, posteriormente, la subrogación a la hipoteca. Normalmente, las condiciones del préstamo permanecen inalterables (plazo, intereses, cuotas, gastos, etc.).
Además, la entidad bancaria no debe exigir garantías adicionales ni la contratación de productos vinculados si todos los herederos asumen la deuda en conjunto. Pero, si se pretende que solo uno o algunos herederos sean los que asuman la titularidad del préstamo, se debe negociar con el banco.
