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Qué significa subrogación hipotecaria y qué entidades la ofrecen

Si tienes pensado subrogar la hipoteca, te explicamos el tiempo, los gastos y las entidades con las que puedes cambiar la hipoteca de banco

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Ahorra hasta un 50% en la cuota mensual de tu hipoteca cambiándote de entidad.
Laura Martínez
Laura Martínez
31 / Mayo / 2021 Facebook 7 minutos

¿Se pueden mejorar las condiciones de una hipoteca cambiando el titular? ¿Y de banco? Ambas operaciones son posibles a través de la denominada subrogación hipotecaria. Desde iAhorro te explicamos todo lo que debes saber sobre subrogar una hipoteca.

1. ¿Qué significa subrogar una hipoteca?

Cuando hablamos de subrogar una hipoteca nos estamos refiriendo al cambio de sus condiciones.

Esto lo podemos conseguir de dos formas:

  • Cambiando el titular de la hipoteca
  • Trasladando el préstamo de una entidad a otra

La subrogación hipotecaria la suelen realizar personas que buscan mejorar su hipoteca.

Esto puede ser interesante para aquellas personas que hayan adquirido la vivienda en 2013, 2014, 2015, 2016 y algunos meses de 2017, puesto que en esos momentos los tipos medios de las hipotecas en España estaban por encima del 3%.

En la actualidad, estos parámetros se encuentran alrededor del 2%, por lo que si realizamos una revisión de nuestra hipoteca es probable que, al subrogar la hipoteca, podamos mejorar sus condiciones.

La subrogación hipotecaria tiene sus ventajas y desventajas: Con la subrogación, por ejemplo, no hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero, en el caso de que realicemos una subrogación por cambio de deudor (cambiar el titular de la hipoteca), el nuevo pagador no podrá cambiar las condiciones de la hipoteca, es decir, tendrá que asumir los intereses, comisiones, requisitos de vinculación, etc. que este préstamo tenga ya incluidos.

2. Subrogación por cambio de acreedor

La subrogación por cambio de acreedor consiste de trasladar la hipoteca a otra entidad que nos ofrece mejores condiciones, es decir, tipos de interés más bajos, menos comisiones, que esté exenta de cláusulas abusivas o para cambiar el plazo de reembolso.

2.1. ¿Cuál es el proceso de la subrogación por cambio de acreedor?

Este caso suele ocurrir cuando acudimos a nuestra entidad bancaria a mejorar nuestra hipoteca y la entidad se niega a ello.

Es entonces cuando acudimos a otro banco para que nos ofrezca unas mejores condiciones.

Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que nuestra intención es la de subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria.

Entonces nuestra entidad tendrá 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca en su entidad.

Si nuestra entidad no quiere modificar las condiciones firmaremos ante notario la subrogación. El nuevo banco pagará la deuda que tenemos con la entidad anterior y se convertirá en nuestro nuevo deudor.

Las modificaciones que podrá contemplar este tipo de subrogación hipotecaria son las siguientes:

  • La ampliación o reducción de capital
  • La alteración del plazo
  • Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
  • El método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo
  • La prestación o modificación de las garantías personales

Normalmente se suele subrogar la hipoteca para modificar el interés o ampliar el plazo.

2.2. ¿Cuáles son los gastos de la subrogación por cambio de acreedor?

Como nos cambiamos de banco tendremos que realizar una nueva escritura ante notario en la que se indique el nuevo acreedor (la entidad bancaria) y las nuevas condiciones del préstamo. Asimismo, tendremos que inscribir las características de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, los gastos a pagar serán los siguientes:

  • Los honorarios notariales: están establecidos por ley y varían en función del capital que aún debemos al banco. Suelen situarse entre el 0,2% y el 0,5%.
  • La factura de la gestoría: la entidad que lleve a cabo esta operación nos cobrará entre 200 y 500 euros.
  • La inscripción en el Registro de la Propiedad: este gasto está regulado por ley y no supera los 100 euros.
  • Tasación de la vivienda: el valor de este procedimiento oscila entre los 200 y 400 euros.

En cuanto a los impuestos, nosotros no tendremos que asumir el coste de ninguno, pero la entidad que acoja nuestra hipoteca tendrá que hacerse cargo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si tenemos una hipoteca de 300.000 euros a 30 años y a los 20 años, cuando nos quedan por pagar 200.000 euros, nos cambiamos de entidad, los costes que podríamos asumir son los que se muestran a continuación.

Costes que debemos asumir
Honorarios Notariales (0,3%)
600 euros
Gestoría
300 euros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
90 euros
Tasación de la vivienda
300 euros
Total
1290 euros
Costes que debemos asumir
Honorarios Notariales (0,3%)
600 euros
Gestoría
300 euros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
90 euros
Tasación de la vivienda
300 euros
Total
1290 euros

2.3 Calculadora de subrogación

Si quieres  saber lo que puedes ahorrar al trasladar la hipoteca de banco , iAhorro pone a disposición del que lo necesite una calculadora para simular en cuánto se quedará la cuota de nuestro préstamo al subrogarlo. 

3. Subrogación por cambio de deudor

La subrogación por cambio de deudor consiste en cambiar el titular de una hipoteca porque la casa va a tener otro propietario o cualquier circunstancia.

En este tipo de subrogación las condiciones de la hipoteca se mantienen, es decir, no se cambian las características de la hipoteca.

3.1. ¿Cuál es el proceso de la subrogación por cambio de deudor?

Para poder llevar a cabo esta operación el banco realizará un análisis de riesgo a la persona que quiere subrogar la hipoteca, es decir, al nuevo titular de este préstamo.

En el caso de que el análisis sea favorable el nuevo titular asumirá los costes de dicha hipoteca.

3.2. ¿Cuáles son los gastos de la subrogación por cambio de deudor?

La subrogación hipotecaria por cambio de deudor no supone ningún gasto para la persona que vaya a dejar de pagar la hipoteca.

El nuevo titular de la hipoteca, en cambio, es probable que, para cumplir con todas las condiciones exigidas por el banco, tenga que crearse una cuenta en la entidad (en el caso de que no la tenga), adquirir los productos vinculados que exija dicha hipoteca, tener en cuenta las comisiones, etc.

4. ¿Cuánto se tarda en subrogar la hipoteca?

El proceso de trasladar la hipoteca a otro banco tiene diferentes fases. Por un lado, necesitaremos un tiempo para comparar y escoger entre las diferentes opciones la que más nos interesa. Con iAhorro, tardaremos 15 días como máximo en obtener una comparativa de las entidades que ofrecen las mejores condiciones.  Después, tendremos  que esperar otros quince días, que es el tiempo del que nuestro banco actual dispone para decidir si aceptar la nueva oferta o mejorarla. Por último, es necesario hacer el traslado de la hipoteca oficial con una firma ante notario. Por lo general, todo el trámite puede durar unos 40/50 días.

5. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca?

Subrogar la hipoteca nos puede aportar beneficios, entre los que principalmente se encuentra el hecho de ahorrar dinero en nuestra cuota mensual.

No obstante, también debemos tener en cuenta los inconvenientes que trae consigo.

5.1. Ventajas de la subrogación hipotecaria

Podemos encontrar beneficios al subrogar la hipoteca por cambio de acreedor.

Estos beneficios serían las siguientes:

  • Mejora de interés: normalmente se suele buscar una reducción del coste de la hipoteca, y esto puede conseguirse de tres formas:
  • Reducción del tipo de interés: se verá reducido el porcentaje del diferencial. Por ejemplo, pasar de un préstamo a euríbor +2,5% a euríbor +1%.
  • Cambio de hipoteca variable a fija o viceversa.
  • Cambio de índice: es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.
  • Ampliar el plazo de amortización: se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo. Hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor, ya que nos cobrarán más intereses.
  • Eliminar cláusulas: en algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.
  • Eliminar vinculaciones: hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones. Por ejemplo, la domiciliación de la nómina, recibos habituales, contratación de seguros o un importe mínimo en el uso de la tarjeta.
  • No tienen comisión por cancelación.

Asimismo, con la Reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 no tenemos que pagar una comisión por subrogación.

5.2 Desventajas de la subrogación hipotecaria

En el caso de la subrogación por cambio de deudor el nuevo hipotecado tendrá que asumir una serie de gastos que vienen con la hipoteca, tales como:

  • La comisión de apertura (es poco frecuente)
  • Los gastos de tasación
  • Los gastos de notaria
  • La factura de la gestoría
  • Los gastos por modificación de la inscripción en el registro de la propiedad

Asimismo, el nuevo titular de la hipoteca no podrá modificar las condiciones que tenga la hipoteca, por lo tanto, si busca una hipoteca a su medida, quizás prefiera pedir una nueva hipoteca en otra vivienda para que se adaptada a sus condiciones. Todo depende del perfil que tengamos.

5.3 Resumen de las ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca

En la siguiente tabla se encuentran resumidas las ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca:

Ventajas Desventajas
  • Mejora de interés
  • Ampliar el plazo de amortización
  • Eliminar cláusulas
  • Eliminar vinculaciones
  • No tiene comisión por cancelación
  • No tiene comisión por subrogación
  • El nuevo hipotecado tendrá que asumir los gastos de formalizar una hipoteca
  • No podrá cambiar las condiciones de la hipoteca adquirida pese a tener mejor perfil que el anterior titular
Ventajas
  • Mejora de interés
  • Ampliar el plazo de amortización
  • Eliminar cláusulas
  • Eliminar vinculaciones
  • No tiene comisión por cancelación
  • No tiene comisión por subrogación
Desventajas
  • El nuevo hipotecado tendrá que asumir los gastos de formalizar una hipoteca
  • No podrá cambiar las condiciones de la hipoteca adquirida pese a tener mejor perfil que el anterior titular

6. ¿Con qué entidades puedo subrogar la hipoteca?

Existen muchos bancos con un producto concreto para la subrogación. ¡Echa un vistazo!

6.1 Subrogar la hipoteca con My Investor

El único requisito para trasladar nuestro préstamo a este banco es que necesitemos una financiación superior a 70.000 euros. En función de la modalidad de interés que escojamos pagaremos lo siguiente:

  • Hipoteca fija: TIN 1,59% y TAE 1,78%.
  • Hipoteca variable:  euríbor + 0,89% TIN (1,39% primer año) y 0,67% TAE.

6.2 Subrogar la hipoteca con Unicaja

Financia hasta el 80% del valor de  la vivienda con un periodo máximo de amortización de 30 años. Podemos escoger entre la opción a tipo fijo y la variable:

-Hipoteca fija:

         -Con bonificación: 1,70% TIN y 2,31% TAE.

        -Sin bonificación:2,70% TIN y 2,84% TAE.

-Hipoteca variable:

        -Con bonificación: euríbor+0,99% TIN (1,90% primer año) y 2,53% TAE.

        -Sin bonificación: euríbor+ 1,99% TIN (1,90% primer año) y 2,07% TAE.

Si quieres saber cuáles son las condiciones para bonificarse con los tipos de interés de Unicaja puedes echar un vistazo a las mejores hipotecas para subrogar en 2021.

6.3 Subrogar la hipoteca con Bankinter

A partir de 100.000 de financiación. Por lo demás, las condiciones son las mismas que si contratáramos la hipoteca por primera vez con la entidad.

  • Hipoteca Fija:
  • Con bonificación: 1,45% TIN y 2,07% TAE.
  • Sin bonificación: 2,75% TIN y 3,06% TAE.
  • Hipoteca Variable:
  • Con bonificación: euríbor+0,99% TIN (1,99% primer año) y 2,63% TAE.
  • Sin bonificación: euríbor+2,29% TIN (3,29% primer año) y 3,63% TAE.

5.4 ¿Cómo puedo saber si me sale rentable subrogar mi hipoteca?

Como hemos podido observar, no en todas las circunstancias nos puede salir rentable subrogar, tanto cambiando de banco como cambiando de titular el préstamo.

Lo importante es buscar información y, en el caso de no comprender el proceso o no tener tiempo para llevarlo a cabo, buscar ayuda.

En Internet existen numerosas plataformas que ofrecen expertos en estos campos: una de ellas es iAhorro, un comparador de hipotecas que cuenta con un equipo que, de forma gratuita, realizará un estudio de tu hipoteca y te podrá explicar si te compensa la subrogación o no.

En caso afirmativo, iAhorro buscará entre todas las entidades que tiene a su alcance la que mejor se adapte a tus necesidades y negociará con ella en tu nombre.

l experto de iAhorro te acompañará durante todo el proceso.

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