¿Has pensado en cambiar la hipoteca de banco? La subrogación de la hipoteca suele ser una solución para bajar la cuota de un modo relativamente sencillo y rápido. Sin embargo, debes cumplir ciertos requisitos que exigen los bancos.
Requisitos para subrogación de hipoteca ¿Qué debes saber antes de revisarlos?
La subrogación de hipoteca consiste en trasladar tu préstamo a otro banco para mejorar condiciones: tipo de interés, comisiones y/o vinculación (seguros, domiciliaciones).
En la práctica, esta operación tiene sentido cuando una entidad te hace oferta vinculante y tu banco actual no la iguala dentro del plazo legal, el ahorro supera a los costes de subrogación y, además, la tasación del inmueble y tu solvencia acompañan,
Piensa en la subrogación como un “cambio de proveedor” que sólo compensa si el ahorro supera los costes.
Principales requisitos para subrogar una hipoteca
Para hacerte una oferta que mejore las condiciones de tu hipoteca actual, los bancos valoran la estabilidad de ingresos, el historial de pagos y la tasación.
Si preparas bien esos tres frentes, obtendrás una gran ventaja de cara a la negociación.
¿Cuándo se puede subrogar una hipoteca?
Para realizar una subrogación de hipoteca es necesario:
-Que el nuevo banco vea viabilidad: ingresos suficientes, deudas controladas y patrón de cobros estable.
-Tasación reciente y favorable del inmueble (hecha por una tasadora homologada).
-Pagos de la hipoteca al día y ausencia de incidencias con el banco actual.
-Capital pendiente y plazo de amortización restante suficientes para que el ahorro compense.
Historial de pagos y situación financiera del deudor
Es requisito fundamental tener un historial limpio: sin impagos en las cuotas, sin descubiertos en cuenta persistentes, sin tensiones en préstamos ni tarjetas.
Los bancos ponderan tu endeudamiento global. Cuanto más baja sea la carga de deuda respecto a tus ingresos, mejor. También ayuda mostrar capacidad de ahorro mensual y estabilidad en tus movimientos bancarios.
Porcentaje de capital pendiente permitido para la subrogación
El objetivo es que, tras la tasación, la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble (LTV) sea prudente.
La financiación máxima de una hipoteca se sitúa en el 80% del valor de tasación del inmueble o el precio de compraventa (el menor de los dos importes) cuando se trata de una vivienda habitual.
Si ya has amortizado parte de tu hipoteca y la tasación sigue siendo alta, este punto no debería suponer ningún problema. Sin embargo, si la vivienda se tasara por debajo de lo esperado y tu capital pendiente todavía es elevado, la entidad podría rechazar la operación o exigir garantías adicionales.
Requisitos que exige el banco según tu perfil laboral
Si eres trabajador por cuenta ajena, básicamente tendrás que demostrar que tienes suficientes ingresos para devolver el préstamo. Además de estabilidad financiera.
Debes acreditar:
-Ingresos: mediante nóminas, contrato (mejor indefinido) y última declaración de la renta.
-Antigüedad en el empleo y ausencia de incidencias en ficheros de morosidad.
-Endeudamiento moderado y saldo final de mes positivo.
Para los trabajadores por cuenta propia se le requiere lo mismo, sin embargo, los ingresos de este colectivo suelen ser menos estables:
-Alta en RETA presentando últimos recibos, último IRPF presentado y modelos de IVA recientes.
-Ingresos recurrentes (facturación sin grandes altibajos) y pagos a la Seguridad Social al día.
-Extractos que evidencien solvencia del negocio y reservas de liquidez.
Documentación necesaria para cumplir los requisitos subrogación hipoteca
Una vez que hayamos elegido el banco al que nos queremos cambiar aportaremos una serie de documentos relativos a la vivienda y la hipoteca:
-Últimos recibos de la hipoteca.
-Último recibo del IBI.
-Copia de la escritura de la hipoteca.
-Datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
-Ubicación del inmueble (dirección, localidad, código postal y provincia).
-Datos de algún otro préstamo que podamos tener, es decir, un documento de la CIRBE que certifique qué deudas tenemos.
-Tasación de la vivienda.
A todo ello se le debe sumar la documentación que justifique los ingresos económicos del solicitante.
¿Qué hacer si no cumplo condiciones para subrogar una hipoteca?
Si en estos momentos no cumples con los requisitos que solicita el banco, la clave está en ganar tiempo y mejorar tu perfil financiero. Mientras tanto, puedes explorar nuevas vías para mejorar las condiciones de tu hipoteca.
Alternativas: renegociación, novación o cambio de banco parcial
Recuerda que tu objetivo final es mejorar tu hipoteca con el menor coste y papeleo posible; elige el mecanismo que más se acerque a ese resultado:
-Novación con tu banco actual: renegociar tipo, plazo o comisiones sin cambiar de entidad; menos trámites y costes.
-Cancelación: solicitar una hipoteca nueva y con ese dinero amortizar la existente.
-Mantener la hipoteca actual de momento: si la oferta no compensa o no cumples condiciones de subrogación hipoteca, trabaja tu solvencia y reintenta más adelante.
Consejos para optimizar tu perfil financiero antes de solicitar la subrogación
Estas acciones están encaminadas a que tu situación cumpla con las exigencias de los bancos para conceder financiación:
-Reduce tus deudas de consumo (préstamos personales, tarjetas) 3-6 meses antes. La idea es que la totalidad de las deudas (incluyendo la hipoteca) sean menos del 30-35% de tus ingresos).
-Evita contratar nuevos préstamos, tarjetas o productos de financiación en ese periodo y cuida los descubiertos.
-Reúne todos los documentos en un dossier actualizado: nóminas/contrato o IVA/IRPF, CIRBE, recibos, IBI, etc.
-Compara ofertas en diferentes entidades mirando el TIN, la TAE, comisiones (apertura, amortización anticipada) y vinculaciones (seguros, domiciliaciones).
-Si tu contrato es temporal o tus ingresos varían, aporta ahorros a tu cuenta y mantén la estabilidad en tus movimientos bancarios; todo suma en la evaluación.
-Habla con un experto en materia hipotecaria para que negocie con el banco en tu nombre.
Con un plan claro, puedes trabajar en los dos frentes: mientras mejoras tu perfil de solvencia, tanteas el mercado comparando ofertas y estudias otras operaciones alternativas. Además, siempre puedes contar con especialistas como iAhorro si no cumples los requisitos para subrogar tu hipoteca.
Referencias
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Subrogacion_o_cambio_de_banco.html
https://blog.cajaruraldelsur.es/requisitos-para-la-subrogacion-de-hipoteca
https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/subrogacion.html
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-7556
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17015
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
https://www.notariado.org/portal/-/%C2%BFqu%C3%A9-es-una-subrogaci%C3%B3n-hipotecaria-y-por-qu%C3%A9-suele-hacerse-
