¿Puedo comprar una casa que en principio estaba en alquiler?

El propietario de la vivienda en venta deberá ofrecérsela al inquilino antes que a terceros

Sí, se puede. De hecho, si estas de alquiler y el propietario de la vivienda decide ponerla en venta tendrás preferencia frente a terceros, salvo que exista una cláusula en el contrato de arrendamiento que estipule lo contrario. El inquilino tendrá el plazo de 30 días naturales para comunicarle su decisión al dueño de la casa.

Por norma general, el arrendador está obligado a comunicar al inquilino su intención de venta con 30 días de antelación. A partir de ahí, el arrendatario será quien decida si comprar la vivienda, siempre y cuando cumpla con las condiciones impuestas por el vendedor, o desestimar la opción de compra y abandonar la casa. Es en este punto donde pueden surgir algunos problemas entre ambas partes y el nuevo comprador.

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 (LAU) introdujo una serie de cambios al respecto. Una de las novedades más importantes es que no se extingue el contrato de alquiler si el propietario quiere vender la vivienda.

El inquilino podrá quedarse en la casa durante los cinco primeros años del contrato

En el caso de que se efectúe la venta, el nuevo propietario se convertirá en el arrendador a través de la subrogación del contrato de alquiler con la obligación de dejar que el inquilino se quede si se encuentra en los primeros cinco años de contrato, o siete si se trata de una persona jurídica. Con la antigua LAU, el plazo máximo era de tres años para personas físicas.

Otra opción es llegar a un acuerdo con el arrendatario por el cual acepte marcharse de la vivienda.

Estos puntos deberán respetarse independientemente de que la propiedad esté inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque para poder venderla es necesario que conste en este registro.

Todos estos puntos son aplicables para contratos firmados con fecha posterior al 5 de marzo de 2019. Si se firmaron con anterioridad, se tendrá en cuenta lo que contemplaba la legislación en ese momento. En este sentido, los inquilinos de viviendas alquiladas antes de ese periodo que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad no tendrían las mismas garantías y, si el nuevo comprador lo desea, estarían obligados a abandonar la casa en el plazo máximo de cuatro meses.

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El contrato debe incluir el derecho de tanteo y de retracto

El derecho de tanteo se refiere al derecho de que el arrendatario tenga preferencia ante terceros para igualar la oferta de venta y quedarse en la vivienda. En el caso de que esto no se cumpliera estaríamos hablando del derecho de retracto, por el que la venta queda anulada ofreciéndole las mismas condiciones al inquilino actual de la propiedad.

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La Ley marca ciertas excepciones sobre estos dos puntos: Según el apartado 7 del artículo 25 del Real Decreto-ley 7/2019, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, “no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.

Estos dos aspectos son muy importantes de cara a que en el futuro la persona alquilada pueda optar a la compra de la vivienda, por eso deben constar en el contrato de alquiler. De no ser así, la parte arrendada perderá cualquier derecho a hacerse propietario de la casa llegado el momento.

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