Si, por el motivo que sea, has conseguido una suma de dinero que te permite cancelar tu hipoteca antes de tiempo y te preguntas cómo hacerlo, en este artículo encontrarás las claves.
A continuación, trataremos cuál es el mejor momento para cancelar la hipoteca anticipadamente y cuáles son los efectos en tus finanzas personales.
Si quieres más información, en este artículo te mostramos también los pasos y ventajas de cancelar tu hipoteca antes de tiempo.
¿Se puede cancelar la hipoteca antes de tiempo en España?
Sí, tras la aprobación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como nueva Ley Hipotecaria), es posible cancelar tu hipoteca antes de tiempo en España.
Concretamente, el Artículo 23, punto 1 de la mencionada Ley dice lo siguiente:
“El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.”
Anteriormente, la normativa hipotecaria era más dispersa y los derechos del consumidor estaban más sujetos a las condiciones que imponía el banco, y la falta de una regulación uniforme daba lugar a diferencias notables entre entidades.
No obstante, desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, esta operación financiera es perfectamente posible y, además, bastante común. Se denomina “amortización total anticipada de la hipoteca” y consiste en la devolución de la totalidad del préstamo hipotecario antes de la fecha de vencimiento.
Suele darse cuando los propietarios mejoran su situación económica y desean librarse de la carga financiera (con el consiguiente ahorro de intereses que supone).
Ahora bien, se trata de un proceso que implica, no solo devolver el dinero pendiente, sino también seguir una serie de trámites legales y administrativos para dejar constancia de que la hipoteca ha sido cancelada.
¿El banco se lleva una comisión por cancelación de hipoteca?
La propia normativa hipotecaria también reconoce que la cancelación anticipada de hipoteca puede tener una serie de perjuicios para la entidad prestamista, puesto que deja de percibir una serie de intereses que deberían ser abonados en las cuotas que dejarán de pagarse.
La propia Ley Hipotecaria también reconoce el derecho del banco a percibir una compensación por desistimiento del contrato.
Dicha compensación es abonada en concepto de comisiones. Concretamente, se trata de la comisión de amortización anticipada y está limitada por la propia Ley Hipotecaria. Es decir, el banco no puede cobrar lo que considere; existen unos límites.
De esta forma, si firmaste el préstamo con posterioridad al 19 de junio de 2019, se aplican los siguientes máximos:
-Para hipotecas a interés fijo: si la cancelación anticipada se produce antes de los 10 primeros años de vida del préstamo, la comisión máxima no podrá superar el 2%. Si se produce en un momento posterior, no podrá exceder del 1,50%.
-Para hipotecas a interés variable: si la cancelación anticipada se produce durante los tres primeros años de la vida del préstamo, la comisión máxima no podrá ser superior al 0,25%. Si se produce en un momento posterior, pero dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo, no podrá exceder del 0,15%. Posteriormente, la comisión será del 0%.
Ahora bien, en ningún caso la comisión por amortización anticipada puede ser superior al perjuicio económico que le haya podido generar al banco el pagar la hipoteca antes de tiempo.
¿Y si has firmado el préstamo hipotecario con anterioridad?
En las hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, se aplican los máximos establecidos en la Ley 41/2007:
-Si la cancelación anticipada se produce dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo: no podrá ser superior a 0,5% de la cantidad amortizada anticipadamente (en este caso la totalidad del préstamo hipotecario).
-Si la cancelación anticipada se produce en un momento posterior al anteriormente indicado: no podrá ser superior al 0,25% de la cantidad amortizada anticipadamente.
Cabe la posibilidad de que en el contrato de hipoteca se estipulen cantidades inferiores. En este caso, se atenderá a lo pactado.
¿Qué pasa si pago la hipoteca antes de tiempo?
Dado que el interés se calcula sobre las cantidades por devolver, al realizar el pago, automáticamente dejan de devengar intereses y la totalidad del préstamo a pagar se reduce.
Además, cuando se trata de una hipoteca a interés variable, al terminar de pagar el préstamo hipotecario también eliminas el riesgo de que fluctúe el euríbor y se encarezcan las cuotas.
Paralelamente, el terminar de pagar un préstamo provoca que aumente tu capacidad de endeudamiento, puesto que tienes menos cargas financieras.
Por otra parte, como hemos indicado anteriormente, también tienes que tener en consideración los gastos asociados a la amortización anticipada del préstamo.
¿Cuándo es el mejor momento para cancelar la hipoteca antes de tiempo?
Para saber cuándo es mejor cancelar tu hipoteca anticipadamente, debes realizar números y calcular a cuánto asciende el ahorro de intereses.
Puesto que el método de amortización de los préstamos hipotecarios más común es el sistema francés, generalmente es conveniente proceder a la cancelación anticipada durante los primeros años de vida del préstamo, cuando más intereses quedan pendientes de pagar.
Si decides cancelar la hipoteca al final de la vida del préstamo, lo más probable es que las cantidades pendientes de abonar sean el parte del capital del préstamo en su mayor parte y queden pocos intereses pendientes. De esta forma, quizá la comisión por amortización anticipada sea superior al interés efectivo que ahorras.
Preguntas Frecuentes
¿Qué documentos son necesarios para cancelar una hipoteca?
Para cancelar una hipoteca antes de tiempo, necesitarás:
-Certificado de deuda cero emitido por el banco, que confirma que el préstamo ha sido totalmente amortizado.
-Escritura de cancelación notarial, que deberás firmar ante notario (normalmente lo gestiona la entidad financiera).
-Liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), aunque está exento de pago, hay que presentarlo.
-Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que la cancelación tenga validez legal ante terceros.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Si no se cancela registralmente, la carga hipotecaria seguirá figurando en la finca, lo que puede generar problemas en el futuro, especialmente si deseas vender el inmueble o solicitar otro préstamo.
¿Qué hay que hacer después de cancelar la hipoteca?
Para comprobar que efectivamente la hipoteca se ha amortizado, además del certificado de deuda cero (firmado y sellado por el banco), deberías solicitar una nota simple en el registro de la propiedad y verificar que efectivamente no pesa la carga hipotecaria sobre el inmueble.
¿Cancelar la hipoteca desgrava en la declaración de la renta?
No, la cancelación anticipada de una hipoteca no desgrava como tal. Sin embargo, si tu hipoteca es anterior a 2013 y te beneficias de la deducción por inversión en vivienda habitual, podrás seguir aplicando esa deducción hasta un máximo anual (generalmente 1.356 € por contribuyente). Pero el hecho de cancelar anticipadamente no genera una deducción adicional.
Referencias
https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-7729
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Cancelacion_anticipada.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/cancelarhipoteca/Cancelacion_reg_98ec24e53ab1d51.html
https://notariasbarcelona.es/blog/la-cancelacion-registral-de-hipoteca-todo-lo-que-debes-saber/
https://www.jesusbenavides.es/servicios/cancelacion-de-hipoteca
