Si, por el motivo que sea, has conseguido una suma de dinero que te permite cancelar tu hipoteca antes de tiempo y te preguntas cómo hacerlo, en este artículo encontrarás las claves.
¿Qué significa cancelar la hipoteca realmente?
Cuando hablamos de cancelar la hipoteca nos referimos al trámite que tenemos que llevar a cabo cuando la hemos terminado de pagar la hipoteca.
Dicho de otra manera, una vez que hemos liquidado la deuda de la hipoteca con nuestro banco debemos notificar al Registro de la Propiedad que la vivienda ya es nuestra.
No obstante, si vemos que en otra entidad bancaria tiene la capacidad de mejorar nuestra hipoteca y sus condiciones, podemos cancelar la hipoteca que tenemos con intención pasarla a otro banco.
En resumen, cancelar la hipoteca sirve para notificar que ya hemos terminado de pagar la hipoteca o para abrir otro préstamo con el fin de cambiar la hipoteca de banco.
Cancelación económica vs. cancelación registral
La cancelación hipotecaria es un proceso que implica, no solo devolver el dinero pendiente, sino también seguir una serie de trámites legales y administrativos para dejar constancia de que la hipoteca ha sido pagada y la carga no pesa sobre la vivienda.
La cancelación económica se produce cuando el préstamo hipotecario está totalmente pagado. En ese momento, el banco ya no puede reclamar ninguna cantidad pendiente.
Sin embargo, la cancelación registral es el trámite mediante el cual se elimina la hipoteca del Registro de la Propiedad. Mientras no se haga, la vivienda seguirá figurando como hipotecada, aunque la deuda esté saldada.
Este matiz es clave desde el punto de vista legal y práctico, especialmente si se quiere vender la vivienda o solicitar una nueva financiación.
El pago de la deuda no supone automáticamente la desaparición de la carga en el Registro y por ello es necesario realizar este trámite, el cual muchos usuarios pasan por alto y suele ser un impedimento a la hora de vender la vivienda o realizar algún otro tipo de negocio con ella (por ejemplo, pedir otra hipoteca).
Cómo cancelar una hipoteca paso a paso
Básicamente, existen 2 motivos para querer cancelar la hipoteca: si has terminado de pagarla o si quieres cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones y, en definitiva, ahorrar dinero.
A continuación, te contamos cómo es el proceso paso a paso para cada uno de ellos.
Cuando ya has terminado de pagarla
En virtud de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como nueva Ley Hipotecaria), puedes pagar tu casa antes de tiempo sin problema.
Concretamente, el Artículo 23, punto 1 de la mencionada Ley dice lo siguiente:
“El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes.”
Anteriormente, la normativa hipotecaria era más dispersa y los derechos del consumidor estaban más sujetos a las condiciones que imponía el banco, y la falta de una regulación uniforme daba lugar a diferencias notables entre entidades.
No obstante, desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, esta operación financiera es perfectamente posible y, además, bastante común. Técnicamente se llama “amortización total anticipada de la hipoteca” y consiste en la devolución de la totalidad del préstamo hipotecario antes de la fecha de vencimiento.
Suele darse cuando los propietarios mejoran su situación económica y desean librarse de la carga financiera (con el consiguiente ahorro de intereses que supone).
Así pues, cuando terminas de pagar la hipoteca, el trámite para la cancelación es sencillo.
Tan sólo se trata de conseguir una serie de documentos y hacer entrega de los mismos para que ante la ley quede estipulado que ya no tenemos esa deuda con el banco.
Los pasos para cancelar la hipoteca son los siguientes:
1. Solicitar el certificado de cancelación de la deuda: este certificado lo solicitamos en el banco y debemos entregárselo al notario. De esta forma podremos conseguir una escritura de cancelación que tendrá que firmar nuestra entidad.
2. Pedir a la Agencia Tributaria de nuestra Comunidad Autónoma el levantamiento de la hipoteca.
3. Presentar la escritura de cancelación y el pago del impuesto al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda.
En dos semanas se habrá realizado el trámite.
Cuando quieres cambiarla de banco
Al descubrir que podemos conseguir otra hipoteca con mejores condiciones, tenemos la opción de cancelar nuestra hipoteca e irnos al banco que la ofrece.
Para ello podemos seguir los siguientes pasos:
1. Acudimos a la entidad a la que queremos pasar la hipoteca. Esta nos dará el dinero que necesitamos para pagar la deuda que tenemos con el banco del que nos queremos marchar.
2. Liquidamos la hipoteca en la entidad de la que nos queremos dar de baja. Puede que nos cobre una comisión por amortizar la hipoteca de manera anticipada siempre que esté estipulada en las condiciones de nuestro préstamo.
3. Notificamos al Registro de la Propiedad que la hipoteca ya ha sido pagada.
4. Abrimos una hipoteca desde cero en el banco nuevo. Esto implica que volveremos a pagar trámites como la de la tasación o comisiones como la de apertura.
5. Inscribimos en el Registro de la Propiedad el nuevo préstamo.
En estos casos, Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que "la banca no quiere hacer subrogaciones como tal (pese a que se registran muchas peticiones) sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco, por lo que esas operaciones se escapan de las estadísticas, ya que se contabilizan como hipotecas nuevas".
La duda ahora es: ¿qué le compensa más a un hipotecado, hacer una subrogación o una cancelación?
Hacer una cancelación es la opción que acarrea mayores gastos para el hipotecado, que tendrá que abonar de nuevo los costes de notaría, tasación, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura, entre otros gastos.
La subrogación hipotecaria, por su parte, puede llegar a ser hasta 2.000 euros más barata en el caso de modificar la hipoteca.
Cancelación anticipada por venta de la vivienda
Si vas a vender, lo habitual es que la cancelación económica de la hipoteca se haga con el dinero obtenido en la compraventa y, posteriormente, se tramite la cancelación registral.
Lo que puede ocurrir si no se ha cancelado previamente es que, cuando queramos vender la vivienda, el futuro comprador vea que sigue apareciendo una hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que puede generar dudas o retrasar la operación.
Ahora bien, esto no impide necesariamente la venta. Es habitual pactar con el comprador que la hipoteca se cancele en el mismo acto de la firma de la compraventa, de modo que con el importe recibido se liquida la deuda y se firma simultáneamente la cancelación ante notario.
El procedimiento normal es:
1. Se firma la compraventa ante notario.
2. Parte del precio que paga el comprador va directamente al banco del vendedor para cancelar la deuda pendiente de la hipoteca.
3. En ese mismo acto (o inmediatamente después): el banco emite el certificado de deuda cero o comparece mediante apoderado para firmar la escritura de cancelación.
4. Se presentan ambas escrituras (venta y cancelación) en el Registro.
5. El comprador inscribe la vivienda libre de cargas.
De esta manera, se garantiza al comprador que la vivienda quedará libre de cargas.
Cancelar la hipoteca registralmente
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad? No es obligatorio, pero, como acabamos de comentar, sí es recomendable.
Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad es sencillo. Tan sólo tienes que tener la escritura pública de cancelación, solicitar y cumplimentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) (aunque tienes que pagarlo, hay que cumplimentarlo) y presentarse ante el Registro con esta documentación para solicitar la cancelación.
Como veremos en breve, el Registro de la Propiedad te aplicará los correspondientes aranceles registrales. Además, si interviene un gestor que lleve a cabo la tramitación, el coste se verá aumentado debido a sus honorarios profesionales.
A continuación te explicamos con detalle los documentos que necesitas.
Certificado de deuda cero
El certificado de deuda cero es el primer documento necesario para cancelar una hipoteca. Se trata de un escrito que emite el banco. Acredita oficialmente que el préstamo hipotecario está totalmente pagado y que no existe ninguna cantidad pendiente.
Este certificado se solicita directamente a la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca. No tiene coste y el banco está obligado a emitirlo una vez la deuda esté saldada.
Su función es concreta e importante: sin el certificado de deuda cero no se puede cancelar la hipoteca ante notario. Es decir, debes entregarlo al notario para que pueda realizar la escritura de cancelación.
Escritura de cancelación ante notario
Al igual que la firma de la hipoteca, su cancelación debe formalizarse ante notario mediante una “escritura pública de cancelación de hipoteca”.
Esto es así porque la hipoteca no es solo un contrato, sino un derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad. Y los derechos reales sólo pueden nacer, modificarse o extinguirse mediante escritura pública.
Modelo 600 del IAJD
Para cancelar la hipoteca en el Registro necesitas cumplimentar el modelo 600 de la Agencia Tributaria.
Se trata del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y es necesario para declarar el impuesto una vez que hayas conseguido el certificado de deuda cero con tu banco y se haya elevado a escritura pública la cancelación.
Los pasos para rellenar el modelo 600 de cancelación de hipoteca son los siguientes:
1. Tienes que identificar el sujeto pasivo del impuesto. En otras palabras, debes rellenar tus datos personales (puesto que tú eres el sujeto pasivo).
2. La fecha de devengo es la que figura en la escritura notarial.
3. En Tipo de Documento deberás indicar si la liquidación del impuesto se debe a un documento notarial, mercantil, judicial, etc.
4. También será necesario identificar el inmueble sobre el que pesa la hipoteca que quieres cancelar. Puedes encontrar todos los datos necesarios en el último recibo del IBI.
5. Liquidación. Es decir, todos los datos para calcular el impuesto, como el valor del bien, si se está exento de pagarlo, si se aplican bonificaciones, etc.
6. Finalmente, en la presentación, es necesario poner la fecha, firma, forma de pago (en su caso) y entregarlo.
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca
La propia normativa hipotecaria reconoce que la cancelación anticipada de hipoteca puede tener una serie de perjuicios para la entidad prestamista, puesto que deja de percibir una serie de intereses que deberían ser abonados en las cuotas que dejarán de pagarse.
La propia Ley Hipotecaria también reconoce el derecho del banco a percibir una compensación por desistimiento del contrato.
Dicha compensación es abonada en concepto de comisiones. Concretamente, se trata de la comisión de amortización anticipada y está limitada por la propia Ley Hipotecaria. Es decir, el banco no puede cobrar lo que considere; existen unos límites.
De esta forma, si firmaste el préstamo con posterioridad al 19 de junio de 2019, se aplican los siguientes máximos:
-Para hipotecas a interés fijo: si la cancelación anticipada se produce antes de los 10 primeros años de vida del préstamo, la comisión máxima no podrá superar el 2%. Si se produce en un momento posterior, no podrá exceder del 1,50%.
-Para hipotecas a interés variable: si la cancelación anticipada se produce durante los tres primeros años de la vida del préstamo, la comisión máxima no podrá ser superior al 0,25%. Si se produce en un momento posterior, pero dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo, no podrá exceder del 0,15%. Posteriormente, la comisión será del 0%.
Ahora bien, en ningún caso la comisión por amortización anticipada puede ser superior al perjuicio económico que le haya podido generar al banco el pagar la hipoteca antes de tiempo.
¿Y si has firmado el préstamo hipotecario con anterioridad?
En las hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, se aplican los máximos establecidos en la Ley 41/2007:
-Si la cancelación anticipada se produce dentro de los 5 primeros años de la vida del préstamo: no podrá ser superior a 0,5% de la cantidad amortizada anticipadamente (en este caso la totalidad del préstamo hipotecario).
-Si la cancelación anticipada se produce en un momento posterior al anteriormente indicado: no podrá ser superior al 0,25% de la cantidad amortizada anticipadamente.
Cabe la posibilidad de que en el contrato de hipoteca se estipulen cantidades inferiores. En este caso, se atenderá a lo pactado.
Gastos habituales y comisiones por amortización anticipada
Si cancelamos la hipoteca a través de un banco nos costará entre 200 y 400 euros. Si preferimos hacerlo por nuestra cuenta, en cambio, tendrá los siguientes gastos:
-Solicitud del certificado libre de cargas: 0 euros.
-Gastos de notaría: alrededor de 100 euros.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 0 euros.
-Notificación al Registro de la Propiedad: mínimo 25 euros.
Por lo tanto, la operación nos puede costar unos 125 euros aproximadamente.
Recordemos que cuando cancelamos la hipoteca para cambiarla de banco es como si abriéramos un préstamo desde cero.
Asimismo, debemos tener en cuenta que en algunos casos nos tocará pagar una comisión de amortización anticipada. Según el Banco de España de media nos costaría lo siguiente:
-Gasto de notaría, tasación y comisión por amortización anticipada (si la hay): cuesta unos 1.075 euros.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: de media suele ser de 1%, todo depende de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos. El coste se puede mover en una horquilla de 0,5% y 1,5%.
¿Cuándo es posible cancelar una hipoteca por caducidad?
Cancelar hipoteca por caducidad es una fórmula excepcional: se utiliza cuando la carga sigue inscrita en el Registro pese a estar extinguida la obligación, y el paso del tiempo permite solicitar la cancelación registral sin los trámites habituales en determinados supuestos.
Generalmente suele darse esta situación cuando transcurren 21 años desde el vencimiento de la hipoteca. Si es tu caso, conviene revisar la fecha de vencimiento y pedir orientación en el Registro de la Propiedad antes de iniciar el trámite, porque no siempre aplica.
Cancelación de hipoteca al vender la vivienda habitual
Si quiero vender mi casa, pero no he cancelado la hipoteca… ¿Qué puede ocurrir?
Imagina que has terminado de pagar la hipoteca, pero no te has molestado en hacer el trámite para cancelar el préstamo registralmente.
Si se diera ese escenario una persona quisiera comprar nuestra vivienda no podría pedir una hipoteca para adquirirla, puesto que en el Registro aparecería que dicho inmueble ya tiene una carga, que corresponde al préstamo que ya está pagado, pero que no se ha cancelado.
Por ese motivo, es sumamente importante cancelar la hipoteca una vez que se termina de pagar, puesto que nos ahorra molestias en un futuro.
Al fin y al cabo, nunca sabemos cuando necesitaremos vender la casa o refinanciarla. Para cuando llegue el momento es mejor que todos los trámites estén realizados.
En una venta de vivienda habitual, este punto cobra todavía más importancia para evitar bloqueos de financiación del comprador y retrasos en la operación.
¿Quién debe gestionar la cancelación de la hipoteca?
¿Es obligatorio contratar una gestoría para cancelar la hipoteca? Todo dependerá de para que vayamos a utilizar la cancelación.
Si vamos a cancelar la hipoteca porque hemos terminado de pagarla no es necesario, pero quizá sí que nos haga falta si vamos a trasladar la hipoteca de banco a través de ese procedimiento.
En realidad, tan solo necesitamos un documento del banco, uno del notario y el pago de un impuesto para terminar de cancelar una hipoteca. Esto significa que el usuario puede gestionar toda la operación, puesto que es un trámite sencillo que puede hacer cualquier usuario sin ningún tipo de problema.
Asimismo, el proceso no es muy largo. De hecho, una vez que le notificamos al Registro que la hipoteca ya está pagada el organismo tarda aproximadamente dos semanas en dejar constancia de ese hecho en su documentación.
Ahora bien, si lo que buscas es rapidez o evitar trámites, una gestoría puede ayudarte, pero si quieres ahorrar costes, el proceso puede hacerlo el propio titular con la documentación correcta.
Referencias
https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-7729
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/vidahipoteca/Cancelacion_anticipada.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/cancelarhipoteca/Cancelacion_reg_98ec24e53ab1d51.html
https://notariasbarcelona.es/blog/la-cancelacion-registral-de-hipoteca-todo-lo-que-debes-saber/
https://www.jesusbenavides.es/servicios/cancelacion-de-hipoteca
Gastesi, N. (16 de Octubre de 2024). Cancelar la hipoteca: cómo hacerlo y qué gastos conlleva. Obtenido de iAhorro: Https://www.iahorro.com/blog/educacion-financiera/cancelar-hipoteca
